Trump propose des prêts hypothécaires sur 50 ans – Mais en voulez-vous un ?

Ce que Trump a dit – et pourquoi cela suscite un débat

Le président Donald Trump a récemment suggéré que les acheteurs devraient avoir la possibilité d’opter pour un prêt hypothécaire sur 50 ans afin de rendre l’achat d’une maison plus abordable, affirmant dans un message sur sa plateforme de médias sociaux que prolonger la durée standard du prêt hypothécaire de 30 ans pourrait réduire les mensualités et « rendre le rêve américain à nouveau abordable ».

Mais les critiques affirment que cette idée diagnostique mal le problème. Le principal problème du marché immobilier n’est pas le temps qu’il faut aux emprunteurs pour rembourser, mais le manque de logements à vendre. Prolonger les prêts sur un demi-siècle pourrait apporter un léger soulagement à certains acheteurs, mais pourrait également faire monter les prix de l’immobilier et rendre plus difficile pour les propriétaires de créer un patrimoine à long terme, préviennent-ils.

Un prêt hypothécaire sur 50 ans changera le montant que vous payez et ce que vous possédez

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Sur le papier, les prêts hypothécaires à long terme font ce qu’ils promettent : réduire les factures mensuelles. Mais ces petits paiements ont un coût : des taux d’intérêt plus élevés, des paiements d’intérêts plus élevés et un rythme de création de richesse plus lent au fil du temps.

Personne ne sait quel taux d’intérêt un prêteur facturera pour un prêt sur 50 ans, mais il sera presque certainement supérieur au taux sur 30 ans. Tout comme les prêts sur 30 ans coûtent plus cher que les prêts sur 15 ans, les prêteurs facturent des frais supplémentaires pour conserver l’argent plus longtemps. L’analyste d’UBS, John Lovallo, a suggéré de supposer une augmentation d’un demi-point de pourcentage pour estimer la différence.

Selon la National Association of Realtors, pour une maison d’une valeur de 415 000 $ – le prix moyen actuel aux États-Unis, un acheteur disposant d’un acompte de 20 % empruntera environ 332 000 $. À un taux d’intérêt de 6,50 % sur un prêt de 30 ans, l’emprunteur paierait 2 098 $ de capital et d’intérêts chaque mois.
Prolonger la durée à 50 ans augmenterait probablement le taux d’intérêt à environ 7,00 %, mais une période de remboursement beaucoup plus longue réduirait quand même le paiement mensuel. Vivant dans la même maison, investir calcule un paiement sur 50 ans à 1 998 $ par mois, soit seulement environ 100 $ de moins. Cela pourrait aider quelqu’un avec un budget serré, mais pour beaucoup de gens, cela ne représente pas une économie significative.

La véritable limitation vient de la lenteur avec laquelle vous construisez la valeur nette de votre maison. Étant donné que la majeure partie de chaque paiement est consacrée aux intérêts – et cela se produit sur des décennies – il faut plus de temps pour progresser vers le capital.

Voici le calcul en utilisant les mêmes taux d’achat de maison, de mise de fonds et de prêt hypothécaire : après 10 ans, un emprunteur avec une durée de 30 ans aurait payé environ 50 000 $ en capital, contre seulement 10 000 $ pour un prêt de 50 ans. Après 20 ans, un emprunteur sur 30 ans aurait accumulé environ 147 000 $ de capitaux propres, tandis qu’un emprunteur sur 50 ans aurait accumulé moins de 32 000 $.

En d’autres termes, un emprunteur avec un terme de 50 ans aura environ 40 000 $ de moins de capitaux propres après 10 ans et 115 000 $ de moins de capitaux propres après 20 ans – un écart important dans la constitution d’un patrimoine à long terme pour ceux qui achètent la même maison.

Pourquoi les experts hypothécaires disent-ils que cette idée ne fonctionne pas ?

Les économistes affirment que le véritable obstacle à l’abordabilité des logements n’est pas la durée du prêt hypothécaire mais le manque de logements à acheter. Goldman Sachs estime que les États-Unis manquent encore d’au moins 3 à 4 millions de logements, un écart qui fait grimper les prix de l’immobilier et déçoit les acheteurs.

Ce problème d’offre est la raison pour laquelle de nombreux analystes considèrent les prêts ultra-longs comme une mauvaise solution. Une hypothèque sur 50 ans peut rendre les paiements plus faciles à gérer, mais le coût de cette période supplémentaire est élevé.

“L’inconvénient est qu’une hypothèque sur 50 ans entraîne presque le double des paiements d’intérêts d’une hypothèque sur 30 ans et un chemin plus long vers l’accession à la propriété significative”, a déclaré Joel Berner, économiste principal de Realtor.com.

Berner prévient également que des conditions hypothécaires plus souples pourraient se retourner contre eux. “Un financement plus flexible consiste essentiellement à subventionner la demande de logements, ce qui augmenterait l’offre et le pouvoir d’achat des acheteurs sans augmenter l’offre de logements, ce qui ferait grimper les prix des logements”, a-t-il déclaré. « Les économies réalisées sur les prêts hypothécaires à 50 ans pourraient être complètement perdues en raison de la hausse des prix de l’immobilier. »

En bref, des prêts hypothécaires plus longs peuvent faciliter les remboursements à long terme, mais peuvent augmenter les coûts globaux et faire monter les prix. Comme l’a dit Berner : « Ce n’est pas la meilleure façon de résoudre le problème de l’abordabilité du logement. » Les véritables progrès, a-t-il déclaré, proviendront de politiques visant à accroître l’offre et à réduire l’inflation, tout en maintenant des taux hypothécaires élevés.

Pour l’instant, l’hypothèque sur 50 ans n’est qu’un discours. Mais si cela devient une réalité, la question ne sera pas de savoir si cela facilite l’achat, mais si prolonger le prêt sur une période aussi longue a réellement du sens pour les acheteurs ou pour l’industrie.