Retournement de maison : comment ça marche, par où commencer et 5 erreurs à éviter

Le retournement de maison implique l’achat d’un bien immobilier à rénover et à revendre rapidement, et cela nécessite plus que simplement regarder HGTV en frénésie et prendre un pinceau. La stratégie immobilière a généré un bénéfice moyen d’environ 73 500 $ par propriété en 2024 – bien que les nouveaux entrants fassent partie de ceux qui gagnent systématiquement en dessous de ce niveau.

« Alors que les taux d’intérêt sont toujours le double de ce qu’ils étaient il y a quelques années et que l’inflation continue de faire grimper les coûts de rénovation, les investisseurs continuent de se battre », a déclaré Rob Barber, PDG d’ATTOM, une société d’analyse de données immobilières. “Ce n’est pas comme si les bénéfices montaient en flèche et que les investisseurs profitaient d’une nouvelle vague de bons moments. Cela a pris du temps.”

Il est donc d’autant plus important que le déménagement évite les erreurs coûteuses qui pourraient coûter cher à de nombreuses personnes au milieu des années 2020. Il existe des risques importants que de nombreux programmes de rénovation de maisons ignorent, depuis les coûts de rénovation inattendus jusqu’aux ralentissements du marché. Comprendre ces défis – et savoir comment éviter les pièges courants – peut faire la différence entre un retournement de situation rentable et une erreur coûteuse qui vous met complètement hors jeu.

Comment fonctionne une maison retournée ?

Contrairement à l’investissement immobilier traditionnel, où les investisseurs achètent des propriétés à louer, les flippers visent à acheter, rénover et revendre des propriétés le plus rapidement possible afin de maximiser les profits et de minimiser les coûts de détention.

Le succès du retournement vient de deux sources principales : l’appréciation du marché dans les quartiers à croissance rapide et la valeur ajoutée grâce aux améliorations immobilières. Par exemple, un concessionnaire pourrait acheter une maison plus ancienne dans une zone prometteuse pour 300 000 $, dépenser 50 000 $ en rénovations stratégiques et la vendre pour 400 000 $, réalisant ainsi un bénéfice de 50 000 $ avant de prendre en compte les frais de détention et les taxes.

Cependant, chaque jour où une propriété reste invendue coûte de l’argent en versements hypothécaires, en services publics, en taxes foncières et en assurances. C’est pourquoi les rameurs expérimentés se concentrent souvent sur la vitesse plutôt que sur la réalisation d’un maximum de profits. Les coûts d’hébergement peuvent rapidement dépasser les bénéfices potentiels.

Par où commencer ?

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Un flip réussi commence par un prix d’achat correct. Les plaisanciers professionnels utilisent souvent la « règle des 70 % » : ne payez jamais plus de 70 % de la valeur après réparation de la propriété moins les frais de rénovation.

Par exemple, si une maison vaut 300 000 $ Plus tard rénovation et ont besoin de 50 000 $ en réparations, le prix d’achat maximum sera le suivant :

300 000 $ x 0,70 = 210 000 $ – 50 000 $ = 160 000 $

Cette formule crée une marge pour les coûts inattendus, les changements du marché et les bénéfices. Mais vous devrez estimer avec précision à la fois la valeur après réparation et les coûts de rénovation, et avoir besoin des compétences que procurent l’expérience et une connaissance plus approfondie du marché.

Comme toute autre petite entreprise, la revente nécessite du temps, de l’argent, de la planification, de la patience, des compétences et des efforts. Ce sera probablement plus difficile et plus coûteux que vous ne l’auriez jamais imaginé. Prenez-le à la légère à vos risques et périls. Si vous souhaitez simplement devenir riche rapidement en vendant votre maison, vous risquez de vous retrouver pauvre.

Voici cinq erreurs à éviter si vous vous lancez dans le retournement de maisons.

1. Pas assez d’argent

Investir dans l’immobilier coûte cher. Le premier coût, et le plus évident, est le montant d’argent nécessaire à l’achat de la propriété. Si vous financez une acquisition, vous aurez probablement besoin d’une mise de fonds et vous devrez effectuer des versements hypothécaires, intérêts compris. Les intérêts sur les prêts hypothécaires et les marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) sont déductibles. Le principal, les taxes et les assurances de votre paiement ne le sont pas.

Recherchez vos options de financement pour déterminer la meilleure option pour vos besoins et trouver le bon prêteur. Utilisez un calculateur hypothécaire pour comparer les taux d’intérêt offerts par différents prêteurs. Payer en espèces élimine certainement les frais d’intérêt, mais même dans ce cas, il existe toujours des coûts de détention et des coûts d’opportunité pour immobiliser votre trésorerie. Dans une entreprise inversée, le prix de vente doit être supérieur aux coûts d’acquisition, de rénovation et de détention réunis.

Réaliser des bénéfices est plus difficile qu’avant car le retour sur investissement (ROI) moyen ces dernières années est tombé en dessous de 30 %, contre plus de 50 % il y a dix ans. Cela ne veut pas dire que vous ne pouvez pas gagner d’argent. Vous devrez simplement être plus prudent pour vous assurer de le faire.

2. Pas assez de temps

Déménager prend beaucoup de temps. Cela peut prendre plusieurs mois pour trouver la bonne propriété. Après cela, vous aurez besoin de temps pour rénover, ce qui prend généralement le plus de temps. Ceux qui travaillent le jour sont confrontés à un choix difficile : soit sacrifier leurs soirées et leurs week-ends pour s’occuper personnellement des rénovations, soit embaucher un entrepreneur tout en consacrant beaucoup de temps à la gestion du projet.

Même les entrepreneurs et les investisseurs doivent coordonner les inspections, traiter les permis et s’assurer que le projet répond aux normes de construction locales. Sinon, vous devrez consacrer plus de temps et d’argent pour le ramener à des niveaux normaux.

Vendre un bien immobilier demande également beaucoup de temps. Si vous le montrez vous-même à des acheteurs potentiels, vous risquez de passer beaucoup de temps à vous rendre à la propriété et à assister à des réunions. Si vous faites appel à un agent immobilier, vous devrez payer une commission.

Pour de nombreuses personnes, il est probablement plus logique de poursuivre leur travail quotidien sans prendre de risques financiers ni consacrer beaucoup de temps.

3. Pas assez de compétences

Les constructeurs professionnels et les travailleurs hautement qualifiés, tels que les charpentiers et les plombiers, retournent souvent leurs maisons pour obtenir un revenu complémentaire. Ils ont des connaissances, des compétences et de l’expérience. Certains ont également des emplois syndiqués qui peuvent leur fournir des chèques de chômage pendant l’hiver pendant qu’ils travaillent sur leurs projets parallèles.

Mais si vous n’arrivez pas à faire la différence entre un tournevis cruciforme et un tournevis à tête plate, vous devrez faire appel à un professionnel pour effectuer les rénovations et les réparations. Et cela réduira votre capacité à réaliser un profit significatif sur votre investissement.

4. Pas assez de connaissances

Il faut savoir choisir le bon bien immobilier, le bon emplacement, le bon prix. Dans une zone où il y a des maisons à 400 000 $, comptez-vous vraiment acheter pour 200 000 $ et vendre pour 300 000 $ ? Cela n’arrivera tout simplement pas souvent.

Même si vous obtenez l’affaire de votre vie – par exemple, vous rachetez une maison saisie pour une chanson – il est important de savoir quoi prendre et quoi sauter. Vous devez également comprendre les lois applicables en matière de fiscalité et de zonage, et savoir quand réduire vos pertes et vous en sortir avant que votre projet ne devienne un gouffre financier.

Les principaux prêteurs et sociétés de capital-investissement ont également commencé à rechercher des bénéfices sur le marché des prêts à tempérament, la société d’investissement mondiale KKR rejoignant d’autres sociétés de capital-investissement cherchant à obtenir une part de l’action.

5. Pas assez de patience

Les professionnels prennent leur temps et attendent le bon bien. Les nouveaux arrivants affluent pour acheter la première maison qu’ils voient. Ils embauchent ensuite le premier entrepreneur qui soumissionne pour effectuer le travail qu’ils ne peuvent pas effectuer eux-mêmes. Les professionnels peuvent réaliser les travaux eux-mêmes ou s’appuyer sur un réseau d’entrepreneurs de confiance préalablement organisé.

Les nouveaux arrivants engagent un agent immobilier pour les aider à vendre leur maison. Leurs commissions grugent les bénéfices (même après les changements apportés par la National Association of Realtors, qui éliminera les commissions des agents acheteurs pour les acheteurs qui font de la publicité sur le MLS). De nombreux professionnels vendent eux-mêmes leurs actifs pour minimiser les coûts et maximiser les profits. Les débutants s’attendent à terminer rapidement le processus, à appliquer une couche de peinture et à gagner beaucoup d’argent. Les experts comprennent que l’achat et la vente d’une maison prennent du temps et que la marge bénéficiaire est parfois très faible.

Conclusion

À tout moment, il existe au moins une demi-douzaine d’émissions diffusées en ligne mettant en vedette des investisseurs aimables et bien habillés qui rendent le processus de négociation rapide, amusant et rentable. Mais réaliser rapidement un profit décent en retournant des maisons n’est pas aussi facile que ces programmes le laissent souvent croire.

Les plaisanciers débutants peuvent sous-estimer le temps ou l’argent nécessaire et surestimer leurs compétences et leurs connaissances. Si vous envisagez de vendre une maison, assurez-vous de bien comprendre ce que cela implique et les risques encourus.