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Les prêts immobiliers peuvent être une bonne option dans de nombreux cas, mais comme pour tout prêt, les emprunteurs peuvent être confrontés à une gamme vertigineuse de frais. Cependant, certains coûts peuvent être évités ou réduits en faisant des recherches, et certains frais peuvent être le signe d’un abus ou d’une fraude pure et simple. Entre les deux, les coûts peuvent varier considérablement selon les prêteurs, les marchés locaux et même entre les dates de demande et de clôture du prêt.
Dans tous les cas, obtenir un prêt sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) est comme obtenir n’importe quel autre prêt : comprenez dans quoi vous vous engagez, magasinez et soyez prêt face aux frais.
Leçon principale
- Les prêts sur valeur domiciliaire et les marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC), comme les premières hypothèques, s’accompagnent d’une série de coûts à la clôture et pendant la durée du prêt.
- De nombreux frais de clôture sont inévitables et varient peu selon le marché et selon les prêteurs.
- D’autres coûts sont facultatifs et certains peuvent être réduits en faisant le tour.
- Le gouvernement américain a cherché à limiter les abus en matière de prêts immobiliers, mais certains prêteurs sans scrupules peuvent se livrer à des pratiques abusives. Heureusement, il existe des signes avant-coureurs clairs qui peuvent signaler des problèmes aux emprunteurs potentiels.
- Les produits de services financiers émergents basés sur la technologie offrent des alternatives aux emprunteurs qui cherchent à exploiter la valeur nette de leur logement, mais certains produits peuvent comporter des risques et des limites inhérents et peuvent laisser aux consommateurs une protection juridique moindre que les prêts traditionnels.
Les frais de paiement sont sujets à changement
Les demandes de prêt hypothécaire immobilier, comme les premières hypothèques, permettent souvent à l’emprunteur de bloquer un taux d’intérêt au moment de la demande. Cependant, si les circonstances changent, vous pourriez être confronté à un prix différent. Si le prêteur ne peut pas vérifier vos revenus, vous ne pourrez peut-être pas vous permettre le rendement et pourriez être confronté à des taux d’intérêt plus élevés ou à des montants de prêt inférieurs.
Si l’évaluation de votre maison est inférieure à celle prévue, vous pourriez ne pas être admissible à une offre initiale. Vous pouvez demander une réévaluation, mais vous devrez probablement payer pour cela.
Les prêts sur valeur domiciliaire ont généralement des taux d’intérêt fixes, tandis que les HELOC sont plus susceptibles d’avoir des taux d’intérêt réglables. Dans de tels cas, sachez comment votre tarif réel sera déterminé. En règle générale, ce taux d’intérêt est lié à un taux d’intérêt général et accessible au public, tel que le rendement d’une obligation du Trésor américain, plus un taux d’intérêt réglementé. Enfin, les prêteurs peuvent utiliser des taux de remise dans leurs promotions, comme une remise d’un quart de point pour les clients de cartes de crédit ou pour mettre en place des paiements automatiques ou pour les « emprunteurs qualifiés ».
Soyez conscient des frais de clôture inutiles
De nombreux coûts de prêt immobilier sont standard et prévisibles : honoraires d’avocat, frais de préparation de documents, frais de dossier, frais d’enregistrement et de taxes, paiement du séquestre et de l’assurance. Mais certains peuvent être achetés et d’autres paient pour des services qui ne sont peut-être pas nécessaires.
L’assurance titres protège contre les défauts des titres et autres documents qui enregistrent les transactions foncières et est standard pour les prêts immobiliers. En général, les emprunteurs peuvent acheter à de meilleurs prix que ceux proposés par le fournisseur privilégié du prêteur.
L’assurance crédit – une couverture qui vous rembourse si vous ne pouvez pas effectuer de paiements en raison d’une maladie, d’un handicap ou pour des raisons similaires – peut également être un supplément facultatif. Les prêteurs sont tenus de vous faire savoir s’ils en ont besoin. Si vous n’en avez pas besoin et ne le souhaitez pas, demandez à le supprimer.
Avertissement
Pendant une grande partie de la dernière décennie, les taux d’intérêt ont été extrêmement bas. Cependant, cette époque semble toucher à sa fin puisque la Réserve fédérale relève ses taux d’intérêt à plusieurs reprises en 2022. Les prêts immobiliers présentent toujours des risques, mais sont relativement bon marché et leurs remboursements sont faibles. À mesure que les taux d’intérêt augmentent, emprunter sur la valeur nette de votre maison signifie des paiements plus importants qui peuvent être plus difficiles à honorer si vos revenus diminuent.
La pratique du prêt à des taux d’intérêt élevés
Un procès fédéral en 1999, au plus fort des prêts subprime, visait des pratiques abusives, consistant essentiellement à prêter à des personnes qui n’en avaient pas les moyens, à facturer des taux d’intérêt élevés et à ajouter des frais élevés. La majorité des cas concernent des prêts basés sur l’actif, dans lesquels les prêteurs accordent des prêts en fonction de la valeur des maisons concernées, plutôt que de la capacité de payer de l’emprunteur. Les modifications apportées à la loi fédérale, en particulier la loi sur l’accession à la propriété et la protection de l’équité – un amendement à la loi sur la vérité dans les prêts (TILA) – et les lois ultérieures ont cherché à décourager cette pratique.
La Homeownership and Equity Protection Act tente de limiter les pratiques de prêt abusives. Certaines de ses protections comprennent : l’interdiction de nombreuses pénalités pour remboursement anticipé ; des paiements croissants dus dans moins de cinq ans sur des prêts à taux d’intérêt et à frais élevés ; et augmenter les taux d’intérêt en cas de défaut.
Une règle adoptée en 2014 à la suite de la crise des subprimes visait à prévenir les prêts abusifs. La liste des pratiques interdites du Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) suggère certains signaux d’alarme auxquels les prêteurs potentiels devraient prêter attention :
- Paiements forfaitaires dans la plupart des cas. Les exceptions concernent les emprunteurs aux revenus irréguliers ou dans certaines zones rurales ou mal desservies.
- Les frais de retard s’élèvent à 4 % du montant de votre paiement régulier
- Les frais consistent à recevoir un rapport indiquant le montant que vous devez, également appelé rapport de rétrofacturation.
- Frais de modification de prêt, sauf circonstances particulières
Y a-t-il une marge de négociation concernant les frais ?
La plupart des frais que les prêteurs tentent de facturer ne sont pas gravés dans le marbre. Certains prêteurs peuvent être disposés à réduire les frais de montage, y compris les commissions versées aux agents de crédit ou aux courtiers. S’ils vous demandent de payer des points sur votre prêt, ils seront peut-être également disposés à marchander là-dessus. Mais il faut demander.
Quelle est l’importance de mon pointage de crédit ?
En général, vous obtiendrez les meilleures conditions si vous avez des antécédents professionnels stables et une excellente cote de crédit. Comme pour toute demande de prêt hypothécaire, vous devez vérifier vos rapports de crédit à l’avance et vous assurer qu’ils sont exempts d’erreurs. Pour cette raison, il peut également être intéressant d’envisager d’utiliser un service de surveillance du crédit comme moyen de protéger ces informations.
Tous les prêts hypothécaires immobiliers comportent-ils des frais ?
Ne le sont pas. Certains prêts immobiliers sont sans frais. Certains prêteurs facturent des frais différents en fonction du montant du prêt sur valeur domiciliaire, et certains n’ont aucun frais sur les prêts sur valeur domiciliaire. Comme pour tout produit de prêt, magasinez pour vous assurer d’obtenir la meilleure offre.
Un prêt hypothécaire immobilier est-il plus sûr qu’une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) ?
Les prêts sur valeur domiciliaire et les marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) utilisent tous deux la valeur nette de votre maison comme garantie et comportent le même risque de perdre votre maison en raison d’une saisie si vous ne pouvez pas la rembourser. Leur différence réside dans le taux d’intérêt. Les prêts sur valeur domiciliaire ont des taux d’intérêt fixes, tandis que les HELOC ont généralement des taux d’intérêt variables.
Pour cette raison, un prêt hypothécaire immobilier peut être plus sûr qu’un HELOC si votre HELOC a un solde élevé. Avec un HELOC, il existe un risque supplémentaire que les taux d’intérêt augmentent au point que vous ne puissiez plus payer vos paiements mensuels. Avec un prêt hypothécaire immobilier, votre taux d’intérêt et vos versements restent fixes.
Conclusion
Les prêts sur valeur domiciliaire peuvent être un bon moyen d’utiliser la valeur nette de votre propriété à des fins financières solides, mais comme pour tous les prêts, vous devez être informé des véritables frais et coûts liés à la souscription d’un prêt. Examinez les coûts et recherchez le meilleur prix que vous puissiez trouver.
