Quelles sont les causes des bulles immobilières ?

Les investisseurs boursiers acceptent le risque que les prix de l’immobilier chutent occasionnellement – ​​parfois de façon spectaculaire – mais les acheteurs peuvent supposer que la valeur de leur maison ne baissera jamais beaucoup.

Ils n’ont pas tort. Historiquement, le marché immobilier n’a pas supporté les fréquentes bulles de prix et l’extrême volatilité observées dans d’autres investissements. Cependant, le marché immobilier peut connaître des périodes d’exubérance irrationnelle qui conduisent à des bulles immobilières, suivies d’une baisse de la demande et d’une baisse des prix lorsque la bulle éclate.

Décider d’acheter ou de vendre une maison est beaucoup plus difficile que de négocier des actions ou des obligations. Cependant, certains des mêmes principes s’appliquent, comme l’examen des moyennes à long terme plutôt que des hauts et des bas à court terme.

Qu’est-ce qu’une bulle immobilière ?

Les bulles immobilières, comme les fortes augmentations du prix de tout produit ou service, commencent généralement par une augmentation de la demande et des stocks limités.

La demande augmente à mesure que de plus en plus d’acheteurs se lancent sur le marché. Puis les spéculateurs sont arrivés, s’emparant des immeubles de placement et renversant les fixateurs.

Avec une offre limitée et une demande tellement nouvelle, les prix doivent augmenter.

En fin de compte, les prix pourraient atteindre des niveaux insoutenables. Les prix des maisons deviennent hors de prix pour l’acheteur moyen ou même pour l’acheteur supérieur à la moyenne de cette région.

Une bulle est un événement temporaire. En Bourse, ils arrivent très vite et peuvent exploser encore plus vite. Selon le Fonds monétaire international (FMI), les bulles immobilières peuvent durer plusieurs années.

Mais à tout moment, des facteurs externes peuvent aplatir la bulle du marché immobilier. La hausse des taux hypothécaires rend les frais de possession mensuels hors de portée pour un plus grand nombre de personnes. Le ralentissement économique a provoqué une hausse du chômage, retirant de nombreuses personnes du bassin d’acheteurs de maison. Les spéculateurs sont devenus nerveux et ont arrêté de chercher des maisons à vendre.

Quelles sont les causes d’une bulle sur le marché immobilier ?

Les prix du logement, comme les prix de tout produit ou service sur le marché libre, sont régis par les lois de l’offre et de la demande. Lorsque la demande augmente ou que l’offre diminue, les prix augmentent.

En l’absence de catastrophes naturelles susceptibles de réduire l’offre de logements, les prix de l’immobilier augmenteront à mesure que la demande dépassera l’offre. L’offre de logements peut mettre du temps à réagir parce qu’il faut beaucoup de temps pour construire ou réparer une maison. Dans certaines zones urbaines, il n’y a tout simplement plus de terrains constructibles. Ce manque de terrains disponibles peut être aggravé par des ordonnances locales interdisant la construction de logements collectifs tels que des appartements ou des copropriétés en remplacement des maisons unifamiliales,

Ainsi, s’il y a une augmentation soudaine ou prolongée de la demande, les prix augmenteront certainement.

Qu’est-ce qui stimule la demande de logements ?

L’augmentation de la demande ne se produit pas en vase clos. Il existe généralement un certain nombre de facteurs d’influence :

• Une augmentation de l’activité économique globale et une prospérité accrue apportent davantage de revenus disponibles aux consommateurs et encouragent l’accession à la propriété.
• Une tranche démographique participante au marché immobilier
• Les faibles taux d’intérêt hypothécaires rendent les maisons plus abordables
• Les produits hypothécaires dotés de caractéristiques innovantes telles que de faibles versements mensuels initiaux rendent l’accession à la propriété plus accessible.
• Un accès facile au crédit, souvent assorti de normes de souscription moins strictes, attire davantage d’acheteurs sur le marché.
• Les prêteurs veulent davantage d’activités hypothécaires pour répondre à la demande de Wall Street en titres structurés adossés à des créances hypothécaires (MBS) à haut rendement.
• Des normes de prêt souples facilitent l’obtention d’un prêt hypothécaire
• Les emprunteurs hypothécaires prennent des risques excessifs
• Comportement spéculatif et risqué des acheteurs de maison et des investisseurs motivé par des estimations irréalistes et non durables de la hausse des prix de l’immobilier.

Certaines ou toutes ces variables peuvent se combiner pour former une bulle sur le marché immobilier. En effet, toutes les bulles suivent le même schéma général : la hausse de l’activité et des prix conduit à un comportement spéculatif et à une prise de risque excessive de la part de tous les acteurs du marché – acheteurs, emprunteurs, prêteurs, constructeurs et investisseurs.

Pourquoi la bulle immobilière a-t-elle éclaté ?

La bulle finira par éclater lorsque la prise de risque excessive se généralisera et que les prix ne refléteront plus rien de proche des fondamentaux.

Sur le marché immobilier, cela se produira à mesure que les constructeurs continueront de construire pour répondre à une demande qui a commencé à diminuer. En d’autres termes, la demande diminue tandis que l’offre augmente. Le résultat inévitable est un ralentissement des ventes et une baisse des prix.

Ce n’est pas la fin du cycle. À mesure que les ventes ralentissent et que les prix cessent d’augmenter, la perception du risque se répercutera sur le marché. Cette perception peut être motivée par un certain nombre de choses :

• La hausse des taux d’intérêt met l’accession à la propriété hors de portée d’un plus grand nombre d’acheteurs et, dans certains cas, crée des difficultés financières pour les propriétaires existants. Cela conduit souvent à des défauts de paiement et à des saisies, augmentant finalement l’offre de logements disponibles.
• Le ralentissement de l’activité économique globale entraîne une diminution du revenu disponible, des pertes d’emplois et une diminution des opportunités d’emploi, ce qui réduit la demande de logements. Une récession est particulièrement dangereuse.
• La demande s’est tarie, équilibrant l’offre et la demande et ralentissant la croissance rapide des prix de l’immobilier.

À ce stade, le cycle peut être complété. L’offre et la demande ont atteint l’équilibre et les prix se sont stabilisés. Mais cela pourrait empirer.

Lorsque l’humeur du marché change, les critères de crédit se resserrent, la demande diminue, l’offre augmente, les spéculateurs quittent le marché et les prix commencent à baisser.

Que faire dans la bulle immobilière

Si vous possédez déjà une maison dans une région où les prix des maisons montent en flèche, vous aurez envie de la vendre. N’oubliez pas qu’à moins que vous n’envisagiez de déménager dans une zone moins chère, de réduire vos effectifs ou de louer, vous vous retrouverez dans une bulle. Vous serez en concurrence avec le reste des acheteurs de maison dans ce qui pourrait être un marché en hausse.

Si vous envisagez d’acheter une maison, vous pourriez envisager de retarder votre projet pendant un certain temps. Vous payez peut-être trop cher.

Le krach du marché immobilier de 2007-2008

Au milieu des années 2000, l’économie américaine a connu une bulle immobilière généralisée, qui a contribué à la Grande Récession.

Il faut plusieurs années pour se développer. Après la bulle Internet, la valeur de l’immobilier a commencé à augmenter. Les faibles taux d’intérêt, l’assouplissement des normes de prêt et les faibles exigences de mise de fonds ont encouragé les gens à emprunter au-dessus de leurs moyens. Cela pousse les prix de l’immobilier encore plus haut.

Mais de nombreux investisseurs spéculatifs ont arrêté d’acheter en raison de l’augmentation des risques. D’autres ont rattrapé leur retard et ont quitté le marché. Et à mesure que l’économie se détériorait, de nombreux emprunteurs à risque se sont retrouvés incapables d’effectuer leurs mensualités hypothécaires ou de les refinancer.

Ceci, à son tour, a entraîné une baisse des prix. Les titres adossés à des créances hypothécaires ont été vendus en grand nombre, tandis que les défauts de paiement et les saisies hypothécaires ont atteint des niveaux sans précédent.

Qu’est-ce que le retour à la moyenne ?

Souvent, les propriétaires font l’erreur de supposer que les récents mouvements de prix se poursuivront dans le futur. Il serait préférable pour eux d’envisager une appréciation des prix à long terme et la possibilité d’un retour à la moyenne.

Les lois de la physique stipulent que lorsqu’un objet ayant une densité supérieure à celle de l’air est poussé vers le haut, il finira par revenir sur terre en raison de la force de gravité agissant sur lui. De même, les lois de la finance imposent que les marchés qui connaissent des périodes de hausse ou de baisse rapide des prix reviennent, au fil du temps, à des niveaux de prix qui les alignent sur le taux moyen de hausse des prix à long terme. C’est ce qu’on appelle le retour à la moyenne.

Les prix sur le marché immobilier suivent également cette tendance de retour à la moyenne. Après des périodes de hausse rapide des prix, ou dans certains cas de baisse, ils reviennent à des niveaux que le taux moyen de hausse des prix à long terme suggère qu’ils auraient dû être.

Concernant les prix de l’immobilier, le retour à la moyenne peut être rapide ou progressif. Les prix de l’immobilier peuvent évoluer rapidement jusqu’à un point où ils reviennent au niveau de la moyenne à long terme, ou ils peuvent rester stables jusqu’à ce que la moyenne à long terme rattrape les prix de l’immobilier.

La valeur théorique présentée ci-dessus a été obtenue en calculant le pourcentage d’augmentation trimestriel moyen de l’indice des prix des logements entre le premier trimestre de 1985 et le quatrième trimestre de 1998. Il s’agit du point approximatif auquel les prix des logements commencent à augmenter rapidement au-dessus de la tendance à long terme.

Le pourcentage d’augmentation trimestriel moyen calculé est ensuite appliqué à la valeur initiale indiquée dans le graphique et à chaque valeur ultérieure pour obtenir la valeur théorique de l’indice des prix des logements.

Augmentation de prix estimée

Les acheteurs de maison ont tendance à utiliser l’évolution récente des prix comme référence pour déterminer leurs attentes au cours des prochaines années. Partant de cette estimation irréaliste, ils prennent des risques excessifs.

La prise de risque excessive est souvent liée au choix du prêt hypothécaire et à la taille ou au coût de la maison achetée par le consommateur.

Les produits hypothécaires à relativement court terme sont largement commercialisés auprès de ces consommateurs tolérants au risque. Ils choisissent ces prêts hypothécaires en espérant pouvoir les refinancer dans quelques années, car la valeur nette de leur maison augmentera.

Toutefois, les mouvements récents des prix de l’immobilier ne constituent pas une bonne prévision des mouvements futurs des prix de l’immobilier. Les acheteurs de maison devraient tenir compte du taux d’appréciation à long terme du prix de l’immobilier et du principe financier du retour à la moyenne lorsqu’ils prennent des décisions financières importantes. Les spéculateurs devraient faire de même.

Prendre des risques n’est pas mauvais en soi. La clé pour prendre des décisions judicieuses fondées sur le risque est de s’appuyer sur des estimations financières solides. Cela s’applique particulièrement à la décision financière la plus importante que prennent la plupart des gens : l’achat et le financement d’une maison.

Conclusion

Un principe simple et important en finance est le retour à la moyenne. Bien que le marché immobilier ne soit pas aussi sensible aux bulles que certains actifs, des bulles immobilières continuent de se produire.

Les moyennes à long terme fournissent une bonne indication de la direction que prendront les prix de l’immobilier pendant les périodes de hausse rapide des prix suivies d’une stagnation ou d’une baisse. Il en va de même pour les périodes de hausses de prix inférieures à la moyenne.