CalculatriceCliquez pour ouvrir
La propriété immobilière est peut-être la version traditionnelle du rêve américain pour de nombreuses personnes, mais elle ne se réalise pas toujours. Selon les données du Bureau du recensement des États-Unis, le taux d’accession à la propriété était de 65,6 % au troisième trimestre 2024. Une grande partie de la population ne possède pas de logement.
Ceux qui ont la chance de posséder des terres ou des biens peuvent les voir partiellement ou totalement confisqués via un processus appelé domaine éminent. La loi fédérale permet au gouvernement d’exiger que la propriété privée soit affectée à un usage public, sous réserve d’une compensation appropriée pour le propriétaire.
Leçon principale
- Le domaine éminent permet au gouvernement de prendre des terres pour un usage public.
- Les propriétaires fonciers réussissent rarement à empêcher le gouvernement de placer leurs biens sous domaine éminent.
- Cependant, la Constitution américaine donne aux propriétaires le droit à une « juste compensation ».
- Les propriétaires peuvent contester le prix fixé par le gouvernement et tenter de négocier une meilleure offre.
Comment les gouvernements peuvent-ils confisquer la propriété privée
Le domaine éminent a une longue histoire aux États-Unis comme moyen de permettre au gouvernement de revendiquer une propriété privée pour un usage public. Certains des premiers exemples de domaine éminent pratiqué comprenaient l’utilisation de terrains privés pour construire des travaux publics, faciliter l’approvisionnement en eau des zones résidentielles et fabriquer et produire du matériel de guerre.
Le processus de saisie d’un domaine éminent commence lorsque le gouvernement identifie les propriétés privées qui pourraient devoir être saisies. Il est peut-être prévu d’élargir une autoroute publique qui emprunterait la nouvelle route à travers les terres agricoles que vous possédez. Le gouvernement travaillera ensuite avec des évaluateurs pour déterminer une valeur appropriée pour le terrain ou la propriété en question.
Que signifie le domaine éminent pour les propriétaires fonciers ?
Les droits de propriété sont la propriété théorique et juridique des ressources et de leurs utilisations. Le terme droits de propriété est utilisé dans le contexte de terrains ou de bâtiments liés à un domaine éminent. Les propriétaires peuvent faire ce qu’ils veulent de la propriété quant à la manière dont elle est utilisée, que ce soit à des fins commerciales, résidentielles, récréatives ou d’investissement.
Le gouvernement n’a pas la liberté de prendre les biens de quelqu’un. Le cinquième amendement à la Constitution dispose qu’« aucune propriété privée ne peut être utilisée pour un usage public sans juste compensation ».
Une juste indemnisation signifie qu’un bien ne peut être confisqué que si la personne ou l’entité détenant les droits de propriété est entièrement et adéquatement indemnisée.
Le processus de domaine éminent implique l’évaluation de la propriété. Le gouvernement proposera au propriétaire d’acheter le bien une fois l’évaluation déterminée. Ils reçoivent un paiement et le gouvernement devient propriétaire du terrain si le propriétaire accepte l’offre. Le processus se poursuit avec une procédure de condamnation s’ils choisissent de ne pas accepter. Les propriétaires peuvent essayer de faire l’une des deux choses suivantes à ce stade :
- Obtenez une évaluation indépendante de la propriété s’ils estiment que le prix fixé par le gouvernement est injuste
- Vous opposer à la saisie parce que vous n’êtes pas d’accord avec la finalité de l’utilisation de ce bien
Le gouvernement doit être en mesure de démontrer que l’utilisation proposée est publique, que l’intérêt public l’exige et que le bien est nécessaire à cette fin si le propriétaire conteste les motifs de confiscation. En général, il est difficile d’empêcher la confiscation d’un domaine éminent si ces conditions sont remplies.
Impact du domaine éminent sur les non-propriétaires fonciers
Cependant, vous pourriez penser que le domaine éminent est quelque chose dont vous n’avez jamais à vous soucier si vous ne possédez pas de terrain ou de propriété, mais vous pourriez être affecté si vous louez une propriété à des fins résidentielles ou commerciales.
Peut-être que vous louez un appartement dans un immeuble privé. Le gouvernement a décidé de saisir le bâtiment et de le transformer en logements sociaux dans le cadre d’un projet de rénovation urbaine. Vous devrez trouver un nouveau logement, ce qui pourrait également entraîner des complications financières et juridiques si votre bail vous garantit une certaine forme de compensation pour la confiscation de domaine éminent.
Vous pourrez peut-être récupérer votre caution et tout acompte versé pour la location si votre bail est résilié en raison de l’application d’un domaine éminent. Vous pouvez également avoir droit à une indemnisation pour tous les frais liés au déplacement en raison d’une saisie. Parler avec un avocat peut vous aider à déterminer vos droits et privilèges.
Assurez-vous d’obtenir une copie du bail pour examiner les droits de votre locataire et son éligibilité à une indemnisation si vous êtes informé par votre propriétaire qu’une procédure de domaine éminent a commencé.
Les Amérindiens et la confiscation des terres
Certains des premiers cas de domaine éminent impliquaient la saisie de terres tribales détenues par des Amérindiens à partir des années 1700 et tout au long du XIXe siècle. Certaines de ces saisies ont été effectuées par la force militaire et d’autres impliquaient des traités.
L’un des incidents les plus célèbres dans un domaine éminent a été le déplacement forcé et la réinstallation de membres des tribus Choctaw, Chickasaw, Creek, Seminole et Cherokee du sud-est des États-Unis au milieu des années 1800 vers ce qui est aujourd’hui l’Oklahoma.
Le gouvernement américain a accepté de verser à la tribu 5 millions de dollars ainsi qu’une compensation pour les maisons et les propriétés dans le cadre du traité. Les conditions ont été rejetées par la nation Cherokee, qui a refusé de quitter ses terres. Les membres de la tribu ont été rassemblés sur ordre du président Martin Van Buren et contraints de traverser le pays à pied. Cette « Piste des Larmes » a entraîné la mort d’environ 25 % de la tribu.
Il existe désormais des lois spécifiques régissant l’utilisation de domaines éminents pour occuper des terres tribales. La loi fédérale autorise les gouvernements des États à recevoir des fonds détenus par les États-Unis en fiducie pour des citoyens tribaux individuels, dans la mesure où ils sont nécessaires à un usage public. Les États peuvent exiger ces crédits s’ils sont nécessaires pour permettre des réductions d’utilité.
Cependant, les États ne peuvent pas revendiquer purement et simplement les terres tribales situées dans un domaine éminent. Les gouvernements tribaux exercent également le pouvoir de domaine éminent pour s’approprier la propriété privée.
Comment fonctionnent les évaluations foncières financées par le gouvernement
Le processus de diligence raisonnable est important pour déterminer si le propriétaire recevra une compensation équitable suite à la saisie d’un domaine éminent. Les agences gouvernementales doivent suivre des normes et des directives d’évaluation spécifiques lors de la détermination de la valeur de la propriété. Le processus de diligence raisonnable du gouvernement fédéral est très détaillé. Il oblige l’évaluateur à déterminer :
- À quelle fin l’actif est-il destiné à être utilisé ?
- Sa valeur marchande estimée
- Quand cette valeur prendra-t-elle effet ?
L’évaluateur examinera les détails de la propriété en termes de taille, de toute amélioration apportée à la propriété, de l’état des bâtiments situés sur la propriété et de sa situation géographique. Ils inspecteront également la propriété pour déterminer comment des facteurs tels que les conditions du sol, la topographie, les routes et les conduites d’eau peuvent affecter sa valeur.
Conseils
Choisissez un évaluateur spécialisé dans le domaine exceptionnel plutôt qu’un évaluateur général lorsque vous recherchez une évaluation indépendante en tant que propriétaire immobilier.
L’historique des ventes, l’historique d’utilisation, l’historique des locations et les exigences de zonage sont tous pris en compte. Les évaluateurs gouvernementaux effectueront également une analyse de marché pour déterminer quelles propriétés similaires sont vendues dans la région, de la même manière que le processus d’évaluation lorsqu’une personne achète une maison. L’évaluateur préparera un rapport d’évaluation final une fois que toutes les informations pertinentes auront été recueillies. C’est ce que le gouvernement utilise pour déterminer une juste compensation.
Qu’est-ce qu’un nom de domaine éminent ?
Le domaine éminent est le pouvoir du gouvernement de confisquer la propriété privée pour un usage public. Le cinquième amendement à la Constitution prévoit que le domaine éminent ne peut être exercé que si les propriétaires reçoivent une compensation juste et juste pour compenser la propriété qu’ils perdent.
Le gouvernement peut-il vraiment s’approprier des terres privées ?
Oui, le gouvernement fédéral et les gouvernements des États ont le pouvoir de confisquer des terres privées. Les gouvernements tribaux possèdent également d’éminents pouvoirs territoriaux. Les gouvernements des États ne peuvent pas imposer un domaine éminent dans le cas des terres tribales, mais ils peuvent revendiquer certaines portions de terres détenues par les États-Unis.
Les propriétaires peuvent faire appel de l’acquisition d’un terrain, mais il est difficile d’arrêter le processus une fois qu’il a commencé.
Quels sont les impacts potentiels d’une saisie ?
Une confiscation de tout ou partie de vos biens pourrait entraîner des problèmes fiscaux si vous devez payer un impôt sur la plus-value sur les compensations que vous recevez. Vous devrez peut-être indemniser votre locataire si vous louez une propriété saisie via un domaine éminent. Vous devrez peut-être quitter votre logement si vous êtes locataire, ce qui pourrait avoir un impact sur vos finances si vous ne trouvez pas de logement alternatif à un prix similaire.
Le domaine éminent peut être abusé si les actifs sont confisqués sans compensation.
Conclusion
Le domaine éminent est un droit qui peut être exercé par le gouvernement fédéral ainsi que par les gouvernements des États et des tribus. L’administration Biden a confisqué des terres privées le long de la frontière entre le Texas et le Mexique à la mi-2021, apparemment pour construire un mur frontalier.
Les pénuries d’approvisionnement en eau dans l’Ouest et dans d’autres régions du pays ont donné lieu à des discussions d’un domaine éminent. Les propriétaires fonciers ont droit à une indemnisation pour saisie dans la plupart des cas, mais ils ne peuvent pas faire grand-chose pour arrêter le processus. Comprendre l’impact d’un domaine éminent sur vous en tant que propriétaire foncier ou locataire est important pour protéger vos droits.
