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La chute des prix de l’immobilier due aux défauts des prêts hypothécaires à risque et aux investissements risqués dans des titres adossés à des créances hypothécaires a fait éclater la bulle immobilière en 2008.
Les prix de l’immobilier augmentent régulièrement aux États-Unis depuis des décennies, le seul ralentissement étant dû aux variations des taux d’intérêt au cours de cette période. Les prix ont augmenté au fil du temps à mesure que la demande d’accession à la propriété dans le cadre de programmes parrainés par le gouvernement augmente, parallèlement au sentiment général selon lequel posséder un bien immobilier est le rêve américain.
Les prêts hypothécaires mis à la disposition d’un plus grand nombre de consommateurs grâce aux programmes proposés par Fannie Mae, Freddie Mac et d’autres ont peut-être mis de l’argent entre les mains de certains propriétaires irresponsables qui ont ensuite fait défaut. Les taux d’intérêt sont restés abordables tout au long du milieu des années 1990 et au début des années 2000, rendant l’accession à la propriété encore plus abordable. Comme les autres investissements, la valeur de l’immobilier ne peut pas augmenter indéfiniment au même rythme d’année en année, et la bulle ne tardera pas à éclater.
Qu’est-ce qu’une bulle immobilière ?
Le krach ne s’est certainement pas produit du jour au lendemain, mais les grondements ont commencé lorsque les prêts hypothécaires à risque – ceux accordés aux consommateurs ayant un crédit imparfait – représentaient 20 % du marché en 2006. Certaines banques ont consenti des prêts hypothécaires à risque pour l’ensemble de leurs activités et, début 2008, elles ont commencé à constater des retards de paiement et des défauts de paiement si nombreux que de nombreuses banques se sont effondrées.
Les lourds portefeuilles de subprimes ont rapidement fait tomber les compagnies d’assurance comme AIG qui assuraient ces prêts hypothécaires. Les hypothèques utilisées pour les investissements ont fait défaut, et les institutions telles que Lehman Brothers et Bear Sterns qui souscrivaient, possédaient et vendaient de nombreux investissements de ce type ont vu leurs valeurs baisser si fortement qu’elles ont non seulement dû fermer leurs portes, mais ont également liquidé d’autres investissements. Entre-temps, le nombre croissant de saisies immobilières a commencé à réduire la valeur des maisons voisines, et la réaction en chaîne s’est propagée à tout le pays entre 2008 et 2010.
