Profitez de votre dette hypothécaire avec MBS

Selon la Banque de Réserve fédérale de New York, les soldes hypothécaires représentaient la composante la plus importante de la dette des ménages au premier trimestre 2021. Au 31 mars 2021, les rapports sur le crédit à la consommation montraient que la dette totale liée aux prêts hypothécaires s’élevait à 10 160 milliards de dollars, en hausse de 117 milliards de dollars par rapport au trimestre précédent. Même si les taux hypothécaires devraient augmenter, la demande de logements associée à un faible taux de chômage pourrait encore stimuler le marché hypothécaire. Cela signifie que ce prêt est appelé à augmenter. Cette situation crée une opportunité pour les investisseurs avisés, qui peuvent utiliser des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) pour détenir une partie de cette dette.

Rappelons que ces actifs ont joué un rôle important lors de la crise financière de 2008. Les banques lèvent de nombreuses restrictions sur les prêts hypothécaires, certaines supprimant même les prêts hypothécaires et finançant entièrement les prêts immobiliers. Mais la majorité des nouveaux propriétaires n’en ont pas les moyens, ce qui ne semble pas déranger les prêteurs. Ils peuvent toujours gagner de l’argent en regroupant des prêts et en les vendant à des investisseurs. Cela a créé une bulle qui a fini par éclater en 2007. L’effet de retombée a frappé Lehman Brothers, provoquant l’effondrement de la banque, ce qui a ensuite provoqué une onde de choc dans toute l’économie mondiale.

Alors, pouvez-vous encore vous permettre d’investir dans ces actifs ? Dans cet article, nous allons vous montrer comment utiliser les MBS pour compléter vos autres actifs à revenu fixe.

Comment se forment-ils ?

Les titres adossés à des créances hypothécaires sont des titres de créance achetés auprès de banques, de sociétés de prêts hypothécaires, de coopératives de crédit et d’autres institutions financières, puis regroupés en pools par une entité gouvernementale, quasi-gouvernementale ou privée. Ces organisations vendent ensuite des titres aux investisseurs. Ce processus est illustré ci-dessous :

1. Les acheteurs immobiliers empruntent de l’argent auprès des institutions financières.
2. Les institutions financières vendent des prêts hypothécaires aux entités MBS.
3. Les entités MBS forment des pools de prêts hypothécaires et émettent des titres adossés à des créances hypothécaires.
4. Les particuliers investissent dans le groupe MBS.

Types de MBS

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Il existe deux types de MBS. Un pass-through ou un certificat de participation représente la propriété directe d’un pool de prêts hypothécaires. Vous recevrez une part au prorata de tous les paiements de capital et d’intérêts effectués dans le fonds lorsque l’émetteur recevra le paiement mensuel de l’emprunteur. Les pools de prêts hypothécaires auront généralement des échéances allant de 5 à 30 ans. Cependant, les flux de trésorerie peuvent varier d’un mois à l’autre, en fonction du montant du prêt hypothécaire remboursé par anticipation. C’est là qu’intervient le risque de remboursement anticipé. Lorsque les taux d’intérêt actuels diminuent, les emprunteurs peuvent refinancer et rembourser par anticipation le prêt. Les investisseurs doivent alors s’efforcer d’obtenir des rendements similaires à leur investissement initial dans le contexte actuel de taux d’intérêt bas. Au contraire, les investisseurs peuvent être confrontés à un risque de taux d’intérêt lorsque les taux d’intérêt augmentent. Les emprunteurs continueront de maintenir leurs prêts, laissant les investisseurs confrontés à des rendements inférieurs dans le contexte actuel de hausse des taux d’intérêt.

Le deuxième type de MBS est une obligation hypothécaire garantie (CMO). Il s’agit d’un ensemble d’hypothèques pass-through.

Il existe plusieurs types de CMO conçus pour réduire le risque initial des investisseurs. Dans un CMO à paiement séquentiel, les émetteurs du CMO distribuent les flux de trésorerie aux détenteurs d’obligations à partir d’une série de classes, appelées tranches. Chaque tranche contient des titres adossés à des créances hypothécaires ayant des échéances et des flux de trésorerie similaires. Chaque lot est différent des autres lots de CMO. Par exemple, un CMO peut comporter quatre tranches avec des prêts hypothécaires moyens de deux, cinq, sept et 20 ans chacune. Lorsque les versements hypothécaires arrivent, l’émetteur du CMO paie d’abord le taux de coupon indiqué aux détenteurs d’obligations à chaque versement. Les remboursements de principal programmés et non programmés seront versés aux investisseurs dans la première tranche. Après avoir été intégralement payés, les investisseurs des tours ultérieurs recevront le remboursement du principal. Le concept est de transférer le risque de remboursement anticipé d’une tranche à une autre. Certains CMO peuvent avoir 50 segments interdépendants ou plus. Par conséquent, vous devez clairement comprendre les caractéristiques des autres tranches du CMO avant d’investir. Il existe deux types de lots :

• Les tranches PAC utilisent le concept de fonds d’amortissement pour aider les investisseurs à réduire le risque initial et à recevoir des flux de trésorerie plus stables. Une obligation d’accompagnement est établie pour absorber l’excédent de capital lorsque les prêts hypothécaires sont remboursés par anticipation. Ensuite, grâce à des revenus provenant de deux sources (le PAC et l’obligation complémentaire), l’investisseur a la possibilité de recevoir des paiements supérieurs à l’échéancier initial.
• Les tranches Z sont également connues sous le nom de tranches d’obligations de régularisation ou de tranches d’obligations de recréation. Pendant la période d’accumulation, aucun intérêt n’est versé à l’investisseur. Au lieu de cela, le capital augmente à un taux composé. Cela élimine le risque pour l’investisseur de devoir réinvestir à un taux d’intérêt inférieur si les taux d’intérêt actuels du marché diminuent. Une fois les tranches précédentes remboursées, le détenteur de la tranche Z recevra un paiement de coupon basé sur le solde principal plus élevé de l’obligation. De plus, ils recevront tous les remboursements anticipés de principal de l’hypothèque sous-jacente. Étant donné que les intérêts crédités lors de l’accumulation sont imposables – même si les investisseurs ne les reçoivent pas réellement – ​​les tranches Z peuvent être mieux adaptées aux comptes à impôt différé.

Les titres adossés à des créances hypothécaires dépouillés sont des MBS qui ne paient que le principal (PO) ou les intérêts aux investisseurs (IO). Les bandes sont créées à partir de MBS ou peuvent être des segments dans CMO.

• Principal uniquement (PO) : les investisseurs paient un prix très réduit pour le PO et reçoivent le remboursement du principal des hypothèques sous-jacentes. La valeur marchande des bons de commande peut fluctuer considérablement en fonction des taux d’intérêt actuels. À mesure que les taux d’intérêt baissent, le montant de la mise de fonds peut augmenter et la valeur du bon de commande peut augmenter. D’un autre côté, à mesure que les taux d’intérêt en vigueur augmentent et que les montants des acomptes diminuent, la valeur du bon de commande peut diminuer.
• Intérêts uniquement (IO) : IO paie des intérêts uniquement sur le montant du principal impayé. À mesure que les prêts hypothécaires s’amortissent et que les remboursements anticipés réduisent le solde du principal, les flux de trésorerie de l’OI diminuent. La valeur d’un IO fluctue dans la direction opposée à celle d’un PO dans la mesure où à mesure que les taux d’intérêt actuels baissent et que les acomptes augmentent, les revenus peuvent diminuer. Et à mesure que les taux d’intérêt actuels augmentent, les investisseurs sont plus susceptibles de recevoir des paiements d’intérêts sur une période plus longue, augmentant ainsi la valeur marchande de l’OI.

Émetteur de MBS

Vous pouvez acheter des MBS auprès de différents émetteurs. Les banques d’investissement, les institutions financières et les constructeurs d’habitations émettent des titres de marque privée adossés à des créances hypothécaires. Leurs cotes de fiabilité et de sécurité peuvent être bien inférieures à celles des agences gouvernementales et des entreprises parrainées par le gouvernement.

Freddie Mac est une entreprise parrainée par le gouvernement et réglementée par le gouvernement fédéral qui achète des prêts hypothécaires auprès de prêteurs dans tout le pays. Il les reconditionne ensuite en titres qui peuvent être vendus aux investisseurs sous diverses formes. Freddie Macs n’est pas soutenu par le gouvernement américain, mais il dispose d’un pouvoir spécial pour emprunter auprès du Trésor américain.

Fannie Mae est une société détenue par des actionnaires et actuellement négociée de gré à gré. Il a été retiré du S&P 500 en 2008 et radié de la Bourse de New York en 2010 après être tombé en dessous des exigences de prix minimum. Il ne reçoit aucun financement ni soutien du gouvernement. Du côté de la sécurité, les MBS de Fannie Mae sont soutenus par la santé financière de la société, et non par le gouvernement américain.

Ginnie Maes est le seul MBS soutenu par la pleine confiance et le crédit du gouvernement des États-Unis. Il s’agit principalement de prêts assurés par la Federal Housing Administration ou garantis par la Veterans Administration.

Fonds communs de placement

Si vous aimez l’idée de profiter de la hausse des prêts hypothécaires mais que vous n’êtes pas intéressé par la recherche de tous les différents types de MBS, vous vous sentirez peut-être plus à l’aise avec les fonds communs de placement hypothécaires. Il existe des fonds qui investissent dans un seul type de MBS, comme Ginnie Maes, tandis que d’autres combinent différents types de MBS dans leurs autres titres d’obligations d’État.

Outre la diversification des prêts, les fonds communs de placement peuvent réinvestir tout le capital dans d’autres MBS. Cela permet aux investisseurs de recevoir un rendement qui varie en fonction des taux actuels et réduira le risque de remboursement anticipé et de taux d’intérêt.

Conclusion

MBS peut offrir le soutien du gouvernement fédéral, un revenu mensuel et des taux d’intérêt fixes. Cependant, l’inconvénient est que l’échéance peut être incertaine et que leur valeur peut ne pas augmenter comme les autres obligations lorsque les taux d’intérêt en vigueur baissent. N’oubliez pas non plus que vous pouvez récupérer une partie de votre capital à chaque versement mensuel. Ainsi, à l’échéance, il se peut qu’il ne vous reste plus de capital à réinvestir.