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Les propriétaires plus âgés ont souvent du mal à monétiser la valeur nette de leur propriété tout en essayant de protéger leurs actifs. Par exemple, un prêt hypothécaire inversé vous permet d’accéder à une partie de la valeur nette de votre propriété pendant que vous habitez encore dans la maison. Si vous placez cette maison dans une fiducie irrévocable, vous pouvez éviter les impôts sur les successions à votre décès et avoir plus facilement droit aux prestations Medicaid si vous devez entrer dans une maison de retraite.
Leçon principale
- Les prêts hypothécaires inversés permettent aux personnes de 62 ans et plus d’exploiter une partie de la valeur nette de leur maison sans vendre la maison.
- Une fiducie irrévocable est un moyen de protéger les actifs, y compris une maison, des impôts sur les successions. Ils peuvent également faciliter l’admissibilité aux prestations Medicaid.
- Les prêts hypothécaires inversés et les fiducies irrévocables peuvent être coûteux et présenter d’autres inconvénients.
- Une maison bénéficiant d’un prêt hypothécaire inversé peut être détenue dans une fiducie irrévocable, même si cela ne profitera probablement pas à la plupart des gens.
Comment fonctionne l’hypothèque inversée
Un prêt hypothécaire inversé permet aux propriétaires de retirer la valeur nette de leur maison de diverses manières, y compris une somme forfaitaire, un revenu mensuel ou une marge de crédit sur laquelle puiser en cas de besoin. Le prêt doit être remboursé après le décès de l’emprunteur, son déménagement ou la vente de sa maison.
Le type d’hypothèque inversée le plus courant est l’hypothèque de conversion sur valeur domiciliaire (HECM), dans laquelle l’emprunteur et les coemprunteurs doivent être âgés d’au moins 62 ans. Le prêt est assuré par la Federal Housing Administration (FHA) pour protéger le prêteur.
Le conjoint le plus jeune peut être inscrit sur le prêt en tant que conjoint non emprunteur admissible. Cela leur donne le droit de rester dans la maison après le décès ou le déménagement de leur conjoint (par exemple dans une maison de retraite) s’ils remplissent d’autres conditions.
Les HECM sont émis uniquement par des prêteurs agréés par la FHA. Le montant maximum du prêt est de 1 209 750 $ en 2025. Certains prêteurs proposent également des prêts hypothécaires inversés exclusifs, qui ne sont pas assurés par le gouvernement mais peuvent avoir des limites de prêt plus élevées.
Comment fonctionne la confiance irrévocable
Les fiducies peuvent être révocables ou irrévocables. Comme pour les conditions précédentes, vous pouvez modifier les conditions à tout moment. Avec ces derniers, les termes sont beaucoup plus difficiles à modifier.
Les deux types de fiducies peuvent vous donner plus de contrôle qu’un dernier testament sur la façon dont vos actifs seront gérés après votre décès (ou parfois de votre vivant). Les deux peuvent également permettre à des actifs, comme votre maison, de contourner le processus d’homologation souvent lent et coûteux. En général, les héritiers déçus auront plus de mal à contester les fiducies avec succès.
Une fiducie irrévocable, comme son nom l’indique, verrouille les décisions que vous prenez lorsque vous la créez pour la première fois. Par exemple, changer de bénéficiaire peut être très difficile. Les actifs que vous y investissez deviennent la propriété de la fiducie et échappent à votre contrôle.
Cela signifie qu’ils ne comptent pas dans la détermination de votre obligation d’impôt sur les successions ou de votre éligibilité à Medicaid (si vous respectez les autres règles, comme décrit ci-dessous) et sont protégés contre les créanciers.
Les fiducies irrévocables sont généralement plus coûteuses à établir et à maintenir que les fiducies révocables. Ils peuvent prendre de nombreuses formes différentes selon les objectifs du constituant (la personne qui crée la fiducie).
Utilisez une fiducie irrévocable pour éviter les impôts sur les successions
Parce qu’elles suppriment des actifs de la succession du constituant, les fiducies irrévocables peuvent être utilisées pour éviter (ou réduire) les impôts sur les successions ; Toutefois, cela ne profitera qu’à ceux qui disposent d’actifs importants. En 2024, Les premiers 13,61 millions de dollars d’actifs sont exonérés des impôts fédéraux sur les successions. En 2025, ce montant est de 13,99 millions de dollars.
Dix-sept États et le District de Columbia imposent également des impôts sur les successions et des exonérations d’impôts fonciers jusqu’à un certain niveau, qui exonèrent tous au moins 2 à 5 millions de dollars. En moyenne, moins de 3 % des propriétés devaient payer des impôts fonciers à l’État en 2021, selon le Centre sur les priorités budgétaires et politiques.
Utilisez une fiducie irrévocable pour être admissible à Medicaid
Medicaid est un programme conjoint étatique et fédéral fournit une assurance maladie à de nombreux Américains à faible revenu, ainsi qu’à ceux qui sont âgés, aveugles ou handicapés. Les règles du programme peuvent varier selon les États.
Les personnes qui n’ont peut-être jamais pu bénéficier de la couverture Medicaid lorsqu’elles étaient jeunes s’y tournent souvent pour payer des soins en maison de retraite ou d’autres services de soins de longue durée plus tard dans la vie. Medicare, le programme fédéral d’assurance maladie destiné aux Américains de 65 ans et plus, n’offre une telle couverture que dans des circonstances très limitées.
Pour être admissible à la couverture Medicaid, une personne doit être admissible en fonction de ses besoins médicaux et répondre à certaines exigences en matière de revenus et d’actifs. L’un de ces actifs est la valeur nette de leur propriété, bien qu’elle soit exonérée jusqu’à une certaine limite. Selon l’American Council on Aging, à l’exception de la Californie, le plafond de la valeur nette du logement dans la plupart des États aujourd’hui pour les personnes inscrites à Medicaid est de 730 000 $, soit 1 097 000 $. La Californie ne fixe pas de limite.
Si le demandeur de Medicaid est marié, il n’y a aucune limite sur la valeur de la maison tant que l’autre conjoint vit dans la maison. En plus de toute valeur de maison dépassant la limite d’exonération, les actifs dénombrables peuvent inclure des comptes bancaires, des investissements, des comptes de retraite et des résidences secondaires.
Passer du temps et du temps à regarder en arrière
Les personnes dont les actifs dépassent la limite utilisent souvent une tactique appelée « dépense », dans laquelle elles dépensent des actifs pour descendre en dessous de la limite. La réduction des dépenses est soumise à une période de rétrospection (cinq ans dans la plupart des États) pendant laquelle le demandeur de Medicaid ne peut pas simplement céder ses actifs ou les vendre à un prix inférieur à leur juste valeur marchande – comme par exemple vendre la maison à un prix très réduit à un autre membre de la famille.
La liste des articles coûteux autorisés pendant la période d’analyse est relativement limitée et comprend des éléments tels que les modifications domiciliaires, les réparations automobiles et les appareils médicaux qui ne sont pas couverts par l’assurance. Les candidats peuvent également payer de leur poche les soins en maison de retraite jusqu’à ce qu’ils dépensent suffisamment pour être admissibles à Medicaid pour prendre le relais.
Une autre façon de réduire les actifs comptables est de les placer dans une fiducie irrévocable. Toutefois, pour être admissible, la fiducie doit être établie avant le début de la période de rétrospection.
Il existe également quelques exceptions qui permettent aux candidats à Medicaid de transférer leur domicile à des proches pendant la période de rétrospection. Il s’agit notamment de l’exception pour les enfants aidants, qui autorise le déménagement d’un enfant qui est le principal aidant du demandeur depuis au moins deux ans et qui vit également dans le même domicile. Une autre exception concerne les frères et sœurs, pour les frères et sœurs qui sont partiellement propriétaires de la maison et qui y vivent depuis au moins un an.
Lorsque les maisons bénéficiant d’un prêt hypothécaire inversé sont détenues dans une fiducie irrévocable
Les fiducies irrévocables et les prêts hypothécaires inversés répondent à différents besoins et attirent souvent différents types de personnes. Les fiducies irrévocables sont particulièrement utiles aux personnes possédant des actifs importants qu’elles souhaitent préserver et transmettre à leurs héritiers. Les prêts hypothécaires inversés ont tendance à profiter aux personnes qui ne possèdent pas d’actifs autres que leur maison, qui peut ne pas avoir une grande valeur. Le montant moyen du prêt pour une HECM en 2019 était d’environ 163 000 $.
Avec des exonérations relativement importantes sur la valeur nette du logement pour Medicai et des exonérations tout aussi importantes pour les impôts sur les successions fédéraux et étatiques, peu d’emprunteurs hypothécaires inversés trouveraient qu’une fiducie irrévocable serait très bénéfique. Au lieu d’une fiducie, les propriétaires dont la valeur nette dépasse la limite peuvent utiliser une hypothèque inversée pour réduire cette valeur nette, mais ils doivent tenir compte du coût de l’hypothèque inversée et de l’effet de l’ajout du montant de l’hypothèque à leurs autres actifs.
Combien coûte une fiducie irrévocable ?
Le coût de création d’une fiducie irrévocable varie en fonction du type, de la complexité de la succession, de l’État américain dans lequel elle est créée et d’autres facteurs. De plus, il y aura des frais administratifs permanents qui peuvent être coûteux.
Et si vous souhaitez modifier une fiducie irrévocable ?
Les croyances irrévocables sont difficiles, mais pas impossibles, à changer. Une technique devenue plus populaire ces dernières années est appelée « décantation ». Dans les États qui autorisent cela, le fiduciaire « transfère » les actifs d’une fiducie irrévocable existante vers une nouvelle fiducie avec des conditions différentes.
Les versements hypothécaires inversés sont-ils considérés comme un revenu imposable ?
Ne le sont pas. L’Internal Revenue Service (IRS) considère l’argent qu’un propriétaire reçoit d’une hypothèque inversée comme un prêt et non comme un revenu, et le produit du prêt n’est pas imposable.
Conclusion
Les hypothèques inversées et les fiducies irrévocables peuvent être des outils utiles pour la planification financière et successorale dans certains cas ; cependant, les deux sont complexes, peuvent être coûteux et ne conviennent pas à tout le monde.
Si vous êtes intéressé par une fiducie irrévocable ou une hypothèque inversée, vous souhaiterez consulter un professionnel compétent, tel qu’un avocat spécialisé en planification successorale, un comptable ou un planificateur financier, avant d’aller de l’avant. Dans le cas d’un prêt hypothécaire inversé HECM, le gouvernement exige également que vous rencontriez un conseiller en logement agréé.
