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Malgré leur réputation notoire pour leur rôle dans la crise financière de 2007-2008, il existe un certain nombre d’arguments différents en faveur de l’autorisation des acteurs du marché à négocier et à détenir des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS).
À la base, un MBS est toute solution d’investissement qui utilise une hypothèque commerciale ou résidentielle ou un pool d’hypothèques comme actif sous-jacent. Comme la plupart des innovations financières, l’objectif des MBS est d’augmenter les rendements et de diversifier les risques. En titrisant des pools de prêts hypothécaires similaires, les investisseurs peuvent absorber la probabilité statistique de défaut.
Cependant, le MBS est un outil complexe et se présente sous de nombreuses formes différentes. Il serait difficile d’évaluer le risque global des MBS, tout comme il est difficile d’évaluer le risque des obligations ou des actions génériques. La nature de l’actif sous-jacent et le contrat d’investissement sont des déterminants majeurs du risque.
Amélioration du raisonnement en matière de liquidité et de risque
Les dettes hypothécaires et les prêts hypothécaires sont vendus par les institutions financières à des investisseurs individuels, à d’autres institutions financières et aux gouvernements. Les fonds reçus seront utilisés pour accorder des prêts à d’autres emprunteurs, y compris des prêts bonifiés à des emprunteurs à faible revenu ou à risque. De cette manière, le MBS est un produit liquide.
Les titres adossés à des créances hypothécaires réduisent également le risque pour les banques. Chaque fois qu’une banque accorde un prêt hypothécaire, elle assume le risque de non-paiement (défaut). Si le prêt est vendu, le risque peut être transféré à l’acheteur, généralement une banque d’investissement. La banque d’investissement comprend que certains prêts hypothécaires feront défaut, c’est pourquoi elle regroupe les prêts hypothécaires en pools. Ceci est similaire au fonctionnement des fonds communs de placement. En échange de ce risque, l’investisseur reçoit des intérêts sur la dette hypothécaire.
Affirmer que ces types de MBS sont trop risqués est un argument qui peut s’appliquer à tout type de titrisation, y compris les obligations et les fonds communs de placement.
Arguments composites : stabilisation de la consommation et augmentation du nombre de logements
La recherche économique montre que, tant sur les marchés nationaux qu’internationaux, la titrisation des marchés hypothécaires a conduit au partage des risques pour les consommateurs. Cela permet aux institutions bancaires d’accorder du crédit même en période de récession, lissant ainsi le cycle économique et contribuant à normaliser les taux d’intérêt parmi différentes populations et profils de risque. Théoriquement, le niveau des dépenses de consommation sur le marché est plus stable et moins affecté par les fluctuations de récession/expansion dues à une titrisation accrue.
Le résultat incontestable de la titrisation hypothécaire a été une augmentation de l’accession à la propriété et une baisse des taux d’intérêt. Grâce aux MBS et à leurs dérivés, qui sont des obligations garanties, les banques ont eu une plus grande capacité à fournir du crédit immobilier à des emprunteurs qui autrement auraient été exclus du marché.
Implication de la Réserve fédérale
Bien que le marché des MBS ait de nombreuses connotations négatives, il est « plus sûr » du point de vue des investissements individuels qu’il ne l’était avant 2008. Après le krach du marché immobilier et en raison de réglementations strictes, les banques ont renforcé leurs normes de souscription et rendu leurs prêts plus stricts et plus transparents.
La Réserve fédérale reste un acteur majeur sur le marché des MBS. En février 2025, le bilan de la Fed comprenait 2 200 milliards de dollars de MBS. Grâce au rôle clé joué par la banque centrale, le marché des MBS a retrouvé une grande partie de sa crédibilité.
L’argument en faveur des contrats libres
Il existe un autre argument en faveur de l’autorisation des MBS qui a moins à voir avec des arguments financiers qu’avec la nature du capitalisme : le capitalisme est un système de profits et de pertes, construit sur l’argument selon lequel les échanges volontaires et les décisions individuelles ont finalement préséance sur les restrictions gouvernementales. Personne n’oblige les emprunteurs à contracter des prêts hypothécaires, aucune institution financière n’est légalement tenue d’accorder des prêts supplémentaires et aucun investisseur n’est obligé d’acheter des MBS.
Les MBS permettent aux investisseurs de rechercher des bénéfices, aident les banques à minimiser les risques et donnent aux emprunteurs la possibilité d’acheter des maisons via des contrats gratuits.
Quels sont les risques des titres adossés à des créances hypothécaires ?
Il existe trois principaux risques pour les investisseurs dans les titres adossés à des créances hypothécaires : le risque de taux d’intérêt, le risque de remboursement anticipé et le risque de défaut. Le risque de taux d’intérêt fait référence à la possibilité que les taux d’intérêt à l’échelle du marché augmentent, réduisant ainsi la valeur marchande des contrats existants. Ceci est commun à tous les investissements à revenu fixe, pas seulement aux MBS. Le risque de remboursement anticipé est la possibilité que certains emprunteurs remboursent leurs prêts par anticipation, réduisant ainsi le revenu total du détenteur de MBS. Le risque de défaut est la possibilité qu’un grand nombre d’emprunteurs fassent défaut, réduisant ainsi le flux de revenus de l’investisseur.
Comment les titres adossés à des créances hypothécaires ont-ils contribué à la crise financière ?
Avant la crise financière de 2008, de nombreuses banques et prêteurs choisissaient de titriser leurs actifs hypothécaires et de les vendre plutôt que de conserver ces prêts dans leur propre bilan. À mesure que la bulle immobilière se développait, les prêteurs ont commencé à abaisser leurs normes de prêt et à utiliser les titres adossés à des créances hypothécaires comme moyen pratique de traiter les prêts à haut risque. Lorsque les emprunteurs ont commencé à faire défaut, les investisseurs MBS se sont retrouvés avec des actifs sous-performants.
Quelle est la taille du marché des titres adossés à des créances hypothécaires ?
Le marché des titres adossés à des créances hypothécaires est très important. En 2024, près de 1 600 milliards de dollars de titres adossés à des créances hypothécaires seront émis aux États-Unis. Le composant le plus important est la MBS Authority, qui est émise par des agences affiliées au gouvernement telles que Ginnie Mae.
Conclusion
Bien que les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) soient souvent liés au krach immobilier de 2008, ils restent un choix populaire parmi les investisseurs institutionnels. En regroupant un grand nombre de prêts, ces titres offrent aux investisseurs une large exposition à un large portefeuille de prêts, plutôt que de parier sur la capacité de remboursement d’un seul emprunteur. En outre, ils servent à atténuer les différences démographiques et régionales en matière de taux hypothécaires.