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Leçon principale
- Dans le marché immobilier actuel, caractérisé par des taux hypothécaires et des prix des maisons élevés, comparez les coûts d’accession à la propriété avec le coût de location avant de décider ce qui est le plus logique financièrement pour votre portefeuille.
- Les taux hypothécaires ont grimpé en flèche au cours des derniers mois, remontant à leurs sommets de l’été la semaine dernière et chutant de près de 20 points de base quelques jours plus tard.
- Les prix de l’immobilier sont également exorbitants, ce qui peut rendre la location d’une maison ou d’un appartement plus attractive.
- Les loyers augmentent également même s’ils diminuent légèrement sur de nombreux marchés aux États-Unis.
Après des années de taux d’intérêt exorbitants, emprunter de l’argent devient enfin moins cher – sauf lorsqu’il s’agit d’hypothèques.
Bien que le taux des fonds fédéraux puisse souvent influencer les taux hypothécaires, cette relation n’est qu’une coïncidence ; Les deux mesures répondent à des signaux similaires provenant de l’économie dans son ensemble. Les taux hypothécaires étaient en baisse avant la baisse des taux de septembre – ce qui s’ajoute aux bons rapports sur l’emploi et à d’autres indicateurs économiques positifs – mais sont revenus à leurs précédents sommets, même si la Réserve fédérale a de nouveau réduit les taux d’intérêt le 7 novembre. Le taux hypothécaire moyen est aujourd’hui de 6,75 %, un retour à son niveau d’octobre, mais toujours beaucoup plus élevé qu’il était de 5,89 % le 17 septembre.
Avec peu d’informations disponibles, cela a amené les nouveaux propriétaires à réévaluer leurs projets et beaucoup choisissent de louer plutôt que d’acheter dans ce marché défavorable.
“La baisse des taux hypothécaires au cours de l’été a permis à certains acheteurs chanceux d’obtenir leurs taux d’intérêt les plus bas en 18 mois”, a déclaré Judy Zhou, agent immobilier chez Douglas Elliman, qui représente à la fois la location et la vente de maisons à New York.
“(Cependant,) de nombreux acheteurs se tournent encore vers le marché de la location en raison de son prix abordable”, a déclaré Chu, citant les données de son entreprise. « Les nouveaux baux ont augmenté de plus de 40 % sur un an à Manhattan et de plus de 213 % à Brooklyn en septembre. »
Les prix des locations sur divers marchés aux États-Unis ont légèrement diminué ces derniers mois.
“Alors que nous entamons le mois de novembre, nous constatons une baisse des loyers de 7 à 10 % par rapport à leur pic estival, tandis que les taux hypothécaires ont rebondi depuis la mi-septembre”, a déclaré Chu.
La location pourrait en fait être plus abordable
La raison d’acheter une maison semble simple. Payez votre hypothèque à temps chaque mois et vous finirez par posséder une propriété qui vous offrira un abri et de laquelle vous pourrez retirer de l’argent à titre de valeur nette. Dans cette logique, la location peut sembler une affaire brute puisque vous payez à peu près le même coût mensuel, mais n’obtenez que la partie hébergement en retour.
Cependant, comparer votre loyer mensuel au versement hypothécaire hypothétique pour une maison comparable élimine bon nombre des coûts cachés liés à l’accession à la propriété. L’achat d’une maison nécessite un acompte (qui est généralement de 20 % pour un prêt hypothécaire conventionnel, ce qui nécessitera probablement de rassembler une somme à cinq ou six chiffres), des frais de clôture et peut-être plus.
Vous devrez également payer des dépenses courantes comme les impôts fonciers et l’assurance habitation, qui deviennent une dépense supplémentaire particulièrement onéreuse.
« Partout au pays, les propriétaires ont vu leurs tarifs d’assurance augmenter considérablement par rapport à il y a quelques années à peine », a déclaré Pat Howard, un expert en assurance habitation qui a récemment couvert la couverture chez Policygenius. « De plus, certains grands assureurs habitation n’assurent plus les habitations dans les zones qu’ils considèrent à haut risque, laissant ainsi aux acheteurs potentiels moins d’options et, par conséquent, poussant les prix de l’assurance encore plus haut. »
Au total, les coûts supplémentaires peuvent s’élever à des milliers de dollars par an.
Lorsque vous louez votre logement, un certain pourcentage de ces coûts vous sera presque certainement répercuté sous la forme de loyers importants. C’est pourquoi le loyer peut sembler plus élevé qu’avec une simple hypothèque. Cependant, d’autres coûts, comme les rénovations et les réparations, sont généralement payés par le propriétaire.
Rappel : vous ne percevez ni intérêts ni remboursement de loyer
La meilleure façon de comparer l’achat et la location d’une maison est de décomposer les coûts et les chiffres. Par exemple, disons que vous vous demandez s’il faut louer un appartement d’une valeur de 2 600 $ par mois pendant 12 mois ou acheter une maison d’une valeur de 375 000 $.
Pour un appartement, vous devrez payer un loyer total de 31 200 $ sur une période d’un an. Ajoutez une assurance locataire d’environ 300 $ pour l’année et un dépôt de garantie unique de 1 000 $, et votre coût total de location sur 12 mois est de 32 500 $.
Pour une maison, vous paierez 20 % de mise de fonds, soit 75 000 $. Avec un taux d’intérêt hypothécaire de 6,75 %, votre versement hypothécaire mensuel serait de 1 945 $ avant taxes ou assurance. Au cours des 12 premiers mois, vos versements hypothécaires comprennent entre 260 $ et 270 $ pour le capital et entre 1 667 $ et 1 688 $ pour les intérêts (en effet, les prêts hypothécaires fonctionnent selon un calendrier d’amortissement).
C’est ici que vous souhaiterez examiner le total des intérêts et le capital total payés sur une période de 12 mois et les comparer au prix de location. Au cours d’une année, vous paierez environ 3 200 $ pour le solde du capital de votre prêt hypothécaire. Au cours de la même année, vous paierez environ 20 100 $ d’intérêts – un argent que vous ne récupérerez pas.
Ainsi, pendant que vous constituez des capitaux propres au cours d’une année, vous payez également beaucoup d’intérêts que vous ne reverrez plus. Même si vous ne récupérerez pas votre loyer, vous ne paierez que 12 400 $ supplémentaires pour louer l’appartement pendant un an sans l’acompte de 20 %.
Pour ceux qui cherchent à économiser davantage pour acheter une maison à l’avenir, la location peut être plus judicieuse que l’achat à court terme en raison des taux d’intérêt hypothécaires élevés.
Si vous achetez une maison et la vendez ensuite dans quelques années, la valeur nette pourrait ne pas couvrir le coût de votre prochaine maison pour la rendre rentable, ou vous devrez peut-être contracter une nouvelle hypothèque pour compenser la différence, ce qui signifie rembourser tous les frais de clôture et autres frais, ainsi qu’un risque de taux d’intérêt potentiellement plus élevé.
Quel est le bon moment pour acheter une maison ?
On ne sait pas exactement quand le marché immobilier deviendra plus favorable aux acheteurs, et l’impact prochain de l’administration Trump sur le marché immobilier est également incertain. Les résultats des élections de 2024 ont propulsé le marché boursier et le Bitcoin à des niveaux sans précédent. Et même si les rendements du Trésor à 10 ans ont également augmenté la semaine dernière, les experts estiment que les taux hypothécaires vont baisser à long terme – mais ils pensent que nous verrons d’abord les taux augmenter.
Actuellement, la location est peut-être l’option la plus abordable. Mais si vous êtes prêt à acheter et à attendre que les étoiles s’alignent parfaitement, vous risquez d’attendre (et de louer) longtemps.
Il est judicieux de prêter attention au marché immobilier, mais le bon moment pour acheter une maison dépend également de votre vie financière et personnelle.
“La décision d’acheter ou de louer votre maison est une décision personnelle. Vous devez réfléchir à votre situation de vie spécifique, et cela ne tient pas nécessairement compte du coût”, explique Chu. “Posez-vous des questions telles que : “Où est-ce que je veux être dans cinq ans ? Dans 10 ans ? Pour la durée du prêt ?” Vous souhaitez fonder une famille ou changer de carrière ? Avez-vous besoin d’un logement immédiatement ou pouvez-vous attendre le processus d’achat d’une maison, qui peut prendre plusieurs mois ?
En d’autres termes, vous souhaiterez peut-être la flexibilité d’un bail annuel ou préférerez peut-être la stabilité d’une durée de vie à long terme, même à un coût plus élevé.
Comment nous suivons les taux d’intérêt hypothécaires
Les moyennes nationales et étatiques citées ci-dessus sont fournies via l’API Zillow Mortgage, en supposant un ratio prêt/valeur (LTV) de 80 % (c’est-à-dire un acompte d’au moins 20 %) et une cote de crédit du demandeur comprise entre 680 et 739. Le taux résultant représente ce à quoi un emprunteur s’attendrait lorsqu’il recevrait un devis d’un prêteur basé sur son expertise, qui peut différer du taux initialement annoncé. © Zillow, Inc., 2024. L’utilisation est soumise aux conditions d’utilisation de Zillow.
