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Obtenir un prêt hypothécaire ou payer en espèces pour un immeuble de placement : un aperçu
Le krach immobilier a complètement restructuré le marché hypothécaire aux États-Unis. Une partie de cette croissance s’explique par des restrictions plus strictes sur les emprunts hypothécaires, ainsi que par un grand nombre de nouvelles maisons à vendre. Ceci, à son tour, a permis à certains investisseurs d’acheter des propriétés secondaires à des fins d’investissement et de location.
Il existe deux principales écoles de pensée en ce qui concerne les investissements immobiliers et la manière de les aborder : l’une estime qu’il est plus sage de payer pour une résidence secondaire en espèces, tandis que l’autre estime que tirer parti d’une deuxième, voire d’une troisième ou quatrième, propriété serait beaucoup plus lucratif. Vous trouverez ci-dessous les cas pour les deux.
Leçon principale
- Un investisseur à effet de levier peut réaliser un profit important avec trois ou quatre propriétés, tandis qu’un acheteur au comptant peut être limité.
- Les investisseurs en espèces peuvent acheter rapidement lorsqu’une bonne opportunité se présente au lieu d’attendre le processus hypothécaire.
- Qu’il s’agisse d’acheter un bien immobilier avec une hypothèque ou en espèces, chaque propriété nécessite un revenu disponible important.
Obtenez un prêt hypothécaire
Ce débat est largement relayé en ligne et certains sites et blogs d’informations financières affirment que l’utilisation de l’effet de levier est plus logique lors de l’achat d’un bien immobilier d’investissement. Par exemple, Ali Boone de BiggerPockets.com affirme que les rendements sont plus élevés et les risques plus faibles lorsqu’on profite de ce type d’investissement. La logique derrière cela est que si l’actif prend de la valeur, l’investisseur déposera moins mais pourra alors recevoir plus que le capital initial.
Par exemple, disons que vous investissez 15 % sur une maison d’une valeur de 500 000 $. Votre investissement initial serait alors de 75 000 $. Deux ans plus tard, si la valeur de cette maison atteint 650 000 $, vous pourriez la vendre et recevoir plus que les 75 000 $ initiaux. Dans ce cas, votre investissement initial de 75 000 $ vous sera restitué, plus 75 000 $ supplémentaires. Dans ce cas, vous risqueriez beaucoup moins qu’un investisseur qui achète du cash dans cette situation, mais réalise quand même un profit important.
En multipliant cette formule et cette stratégie par trois ou quatre propriétés, l’investisseur avisé peut réaliser un profit considérable. Un investisseur à effet de levier a plus d’opportunités qu’un investisseur en espèces dans ces situations. Les acheteurs au comptant achètent souvent une maison avec la majeure partie de l’argent dont ils disposent. En revanche, un investisseur à effet de levier peut diversifier l’allocation de cet argent entre de nombreux actifs différents, ce qui peut à son tour augmenter ses rendements à long terme.
Les risques liés au recours à l’effet de levier
Participer à toute forme d’investissement comporte des risques inhérents, en particulier lorsqu’il s’agit d’incertitudes sur le marché immobilier. Avant tout, la diversification des fonds entre les actifs d’investissement est une approche qui ne devrait être sérieusement envisagée que par un investisseur bien informé. Il est nécessaire d’avoir une compréhension approfondie des conditions économiques actuelles, de l’état général du marché immobilier en général et de la zone spécifique dans laquelle vous avez l’intention d’acheter.
Bien qu’il y ait certains avantages à emprunter de l’argent pour acheter un immeuble de placement, les choses peuvent mal tourner. Supposons que chaque bien locatif subisse une forte perte de valeur. Les investisseurs à effet de levier doivent désormais plus que ce qu’ils ont jamais investi. Si vous vous trompez un peu sur le marché, vous pouvez subir de lourdes pertes, en particulier avec quelques actifs dans votre portefeuille.
Même si l’avantage ici est que la banque perdra certainement plus que vous, votre pointage de crédit pourrait en être gravement affecté. Le potentiel de profits importants attire de nombreuses personnes vers ce type de stratégie, mais elle doit être abordée en tenant compte clairement de tous les risques encourus. Bien entendu, cette stratégie vous obligera également à suivre le processus hypothécaire – dans de nombreux cas, plusieurs fois – ce qui est un autre élément à prendre en compte.
Paiement en espèces pour un immeuble de placement
Les investisseurs en espèces peuvent ignorer tout le processus de demande de prêt hypothécaire et investir rapidement s’ils voient une opportunité, ce qui est très bénéfique. Un autre avantage du paiement comptant d’avance pour une propriété est que vous n’avez pas à payer d’intérêts. Même lorsque les taux d’intérêt sont aussi bas qu’en 2021, à long terme, payer un taux d’intérêt coûtera toujours plus cher que de ne pas avoir de taux d’intérêt du tout.
Pour de nombreux investisseurs disposant de suffisamment d’argent, acheter un bien immobilier au comptant est logique, surtout si l’on pense que le marché va fortement croître au cours des prochaines années.
Par exemple, disons que vous achetez une maison d’une valeur de 400 000 $ et que vous y restez jusqu’à ce que vous voyiez le bon moment pour la vendre. Si vous avez raison au sujet de l’augmentation des prix et que la valeur de la maison augmente de 500 000 $, cela représente un bénéfice direct de 100 000 $ pour l’investisseur sans avoir à envisager de payer les intérêts bancaires ou le montant que vous avez emprunté sur l’hypothèque. Avoir 100 % de valeur nette dans une maison permet également aux investisseurs d’emprunter plus facilement de l’argent à l’avenir, si cela s’avère nécessaire. L’achat d’une maison au comptant peut également créer un flux de trésorerie immédiat pour l’investisseur.
Certains investisseurs cherchent à générer des revenus de déménagement avec leur propriété et le bon type de locataire peut leur fournir cela.
Considérations particulières : risques liés au paiement en espèces
Lier tous vos actifs à un seul investissement est extrêmement risqué. Cette approche n’est peut-être pas la meilleure stratégie pour les investisseurs disposant de fonds limités à utiliser à long terme.
Même si la valeur d’une maison peut augmenter, elle peut également perdre rapidement de la valeur et l’argent que vous perdez sera complètement disparu. La diversification est l’un des principes de base de l’investissement. Lier la majorité des actifs à une seule classe d’actifs peut entraîner d’énormes pertes. Investir des centaines de milliers de dollars dans une classe d’actifs bloquera également vos liquidités jusqu’à ce que vous ayez un vendeur.
Principale différence
Les deux stratégies offrent des avantages, mais pour des types d’investisseurs différents. Il est important de noter que l’une ou l’autre stratégie nécessite un montant important de revenus de placement disponibles. Même les acheteurs à effet de levier qui répartissent leur investissement sur plusieurs actifs courent le risque que tous ces actifs perdent de la valeur. De plus, lorsque vous achetez une nouvelle maison au comptant, n’utilisez pas votre épargne-retraite ou votre fonds d’urgence.
Pour les investisseurs disposant d’une grande somme d’argent à investir, la propension au risque est le facteur qui déterminera réellement l’orientation de la décision ici. Une position à effet de levier dans l’immobilier d’investissement produira certainement des rendements plus élevés, mais pour l’investisseur peu impliqué ou modéré toujours à la recherche d’équité et de rendement, un achat au comptant peut être la meilleure option.
Implications fiscales
Les implications fiscales jouent un rôle dans le choix entre payer en espèces ou utiliser une hypothèque pour un immeuble de placement. La déduction des intérêts hypothécaires est un avantage clé pour les achats financés, ce qui signifie que les investisseurs peuvent déduire les paiements d’intérêts de leur revenu imposable, réduisant ainsi leur obligation fiscale. Cette déduction peut être particulièrement avantageuse pour les personnes ayant des revenus élevés ou dans les cas où les intérêts hypothécaires sont importants.
D’un autre côté, payer en espèces évite complètement le paiement d’intérêts, éliminant ainsi cette déduction potentielle. Cependant, les acheteurs au comptant peuvent être confrontés à des impôts sur les plus-values plus élevés lors de la vente de la propriété, car ils n’ont pas la possibilité de compenser leur revenu imposable par des frais d’intérêts. De plus, ils ne bénéficient pas de l’allégement fiscal que procure le financement pendant la période de détention.
Alors que les achats au comptant simplifient le paiement des impôts en éliminant les complications telles que la déduction des intérêts et l’amortissement des prêts, les acheteurs au comptant risquent de passer à côté des avantages fiscaux potentiels associés à l’utilisation de l’effet de levier. La base pour décider quelle stratégie fiscale dépend de nombreux facteurs personnels.
Informations rapides
Même si vous achetez une maison au comptant, vous êtes toujours responsable des coûts annuels tels que les évaluations de la taxe foncière.
Prise en compte des conditions du marché
La décision de contracter une hypothèque ou de payer en espèces dépend également des conditions actuelles du marché. Dans un marché de vendeurs, caractérisé par des prix en hausse et une forte demande, le financement permet aux investisseurs d’acquérir davantage de propriétés sans avoir à engager tout leur capital. Par exemple, au milieu des années 2010, des villes comme Seattle ont vu les prix de l’immobilier augmenter rapidement et de nombreux investisseurs ont choisi de profiter des prêts hypothécaires pour acheter plusieurs propriétés, maximisant ainsi leur potentiel d’investissement tout en profitant des faibles taux d’intérêt.
Les conditions économiques locales influencent également la décision de financer ou de payer en espèces. Sur les marchés très volatils ou incertains, comme dans certaines régions de Floride après des ouragans majeurs, les acheteurs au comptant peuvent parfois avoir un avantage car le vendeur peut souhaiter vendre rapidement sans problèmes financiers. Cela donne aux acheteurs au comptant plus de pouvoir de négociation.
Comprendre les coûts d’opportunité
Nous terminerons cet article en parlant des coûts d’opportunité. Lorsque vous choisissez de payer en espèces, vous perdez la possibilité d’investir ce capital ailleurs, ce qui vous prive potentiellement de rendements plus élevés sur d’autres investissements tels que des actions, des obligations ou des biens immobiliers supplémentaires. C’est ce qu’on appelle le coût d’opportunité de la transaction ou la meilleure alternative suivante.
Par exemple, si un investisseur dispose de 500 000 $ en espèces et décide d’acheter un actif, il perdra la possibilité d’investir cet argent dans un portefeuille diversifié avec un rendement annuel moyen de 7 %. Le coût d’opportunité sur un an de l’achat d’une maison de 500 000 $ en espèces représente une perte de revenus de 35 000 $, bien que cela ne tienne pas compte de toute appréciation de la valeur de la maison. Notez que le coût d’opportunité de la deuxième année peut être plus élevé en raison du revenu potentiel généré par le revenu de la première année.
Quels sont les principaux avantages de payer en espèces pour des immeubles de placement ?
Payer comptant pour un investissement immobilier offre un certain nombre d’avantages financiers immédiats. Premièrement, de plus, les transactions en espèces éliminent le risque de saisie dû à des paiements manqués et peuvent simplifier le processus d’achat, conduisant à des clôtures plus rapides.
Quels sont les principaux avantages de l’utilisation de garanties ?
Le recours aux prêts hypothécaires permet aux investisseurs de tirer parti de leur capital, leur permettant ainsi d’acheter plus de propriétés ou des propriétés de valeur supérieure à celles qu’ils pourraient acheter uniquement en espèces. Cet effet de levier peut générer des rendements plus élevés, en particulier dans un marché en croissance où la valeur des actifs augmente.
Comment le facteur liquidité affecte-t-il la décision ?
Le financement d’une propriété préserve les flux de trésorerie et donne aux investisseurs la flexibilité d’utiliser leur capital ailleurs, comme investir dans d’autres actifs ou couvrir des dépenses imprévues. Cela peut être particulièrement précieux, surtout si l’investisseur ne dispose pas du capital nécessaire au départ (c’est-à-dire s’il ne dispose pas de liquidités ou d’actifs suffisants).
Quelle option est la meilleure sur le marché immobilier concurrentiel ?
Dans un marché immobilier concurrentiel, les acheteurs au comptant ont souvent le dessus. Les vendeurs sont plus susceptibles d’accepter les offres en espèces car elles réduisent l’incertitude concernant le financement.
Conclusion
Alors que le paiement en espèces offre des avantages tels qu’une clôture plus rapide et des paiements sans intérêt, le financement permet aux investisseurs de tirer parti de leur capital et de profiter d’avantages fiscaux, tels que la déduction des intérêts hypothécaires. La meilleure approche dépend de facteurs tels que les conditions du marché, les besoins de liquidité et les objectifs d’investissement à long terme.
