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Ceux qui investissent dans l’immobilier, comme dans tout autre actif, sont constamment confrontés à des décisions d’achat, de vente ou de conservation. Et ces décisions dépendent de la valorisation du bien en question. L’évaluation d’un bien immobilier à l’aide de la méthode des flux de trésorerie actualisés ou de la capitalisation est similaire à l’évaluation d’actions ou d’obligations. La seule différence est que les flux de trésorerie proviennent de la location d’espace et non de la vente de produits et de services.
Les sociétés de placement immobilier ont développé des modèles de valorisation complexes pour les aider à prendre des décisions. Cependant, en utilisant des feuilles de calcul, un particulier peut arriver à une évaluation appropriée pour la plupart des propriétés génératrices de revenus, y compris les propriétés résidentielles achetées comme propriétés résidentielles locatives.
Poursuivez votre lecture pour découvrir comment tout investisseur peut créer une valorisation suffisamment satisfaisante pour éliminer les opportunités d’investissement potentielles.
Leçon principale
- L’évaluation immobilière comprend souvent des méthodes telles que l’actualisation des flux de trésorerie et le taux de capitalisation, similaires à l’évaluation des actions.
- Les investisseurs devraient envisager de créer leur propre évaluation pour identifier les opportunités où le marché a des actifs sous-évalués.
- L’analyse des flux de trésorerie actualisés permet de déterminer la valeur actuelle nette d’un actif, ce qui facilite les décisions d’achat, de vente ou de conservation.
- Les baux jouent un rôle important dans la détermination des revenus et des dépenses locatifs lors de l’évaluation des biens immobiliers.
- Les flux de trésorerie, les dépenses et les réserves de capital récurrents sont importants dans le calcul du résultat opérationnel net et des flux de trésorerie des actifs.
Comprendre la valorisation du patrimoine personnel
Certaines personnes estiment qu’une évaluation n’est pas nécessaire si une évaluation certifiée a été réalisée. Cependant, l’évaluation d’un investisseur peut différer de celle d’un évaluateur pour diverses raisons.
Les investisseurs peuvent avoir des points de vue différents sur la capacité de la propriété à attirer des locataires ou sur le prix de location que les locataires sont prêts à payer. En tant qu’acheteur ou vendeur potentiel, l’investisseur peut estimer que le bien immobilier présente plus ou moins de risques que l’expert.
L’expert procède à une évaluation distincte de la valeur. Ceux-ci incluent le coût de remplacement de l’actif, la comparaison des transactions récentes et comparables et une approche par le revenu. Certaines de ces méthodes sont souvent à la traîne du marché, sous-estimant la valeur lors des tendances haussières et surévaluant les actifs lors des tendances baissières.
Trouver des opportunités sur le marché immobilier implique de trouver des actifs dont le prix est incorrect. Cela signifie souvent gérer les actifs à des niveaux qui dépassent les attentes du marché. Une évaluation doit fournir une estimation du véritable potentiel de génération de revenus d’un actif.
Calculer la valeur immobilière selon la méthode du revenu
L’approche basée sur le revenu en matière d’évaluation immobilière est similaire au processus d’évaluation des actions, des obligations ou de tout autre investissement générateur de revenus. La plupart des analystes utilisent la méthode des flux de trésorerie actualisés (DCF) pour déterminer la valeur actuelle nette (VAN) d’un actif..
La VAN est la valeur, en dollars actuels, d’un actif qui fournirait à un investisseur un rendement ajusté au risque. La VAN est déterminée en actualisant les flux de trésorerie périodiques dont dispose le propriétaire en fonction du taux de rendement requis (RROR) de l’investisseur. Étant donné que le RROR est le taux de rendement requis par l’investisseur pour les risques encourus, la valeur résultante est la valeur ajustée au risque pour cet investisseur individuel. En comparant cette valeur avec le prix du marché, les investisseurs peuvent prendre la décision d’acheter, de conserver ou de vendre.
La valeur des actions est calculée en actualisant les dividendes, la valeur des obligations en actualisant les paiements d’intérêts. Les propriétés sont évaluées en actualisant le flux de trésorerie net ou la trésorerie dont dispose le propriétaire après déduction de toutes les dépenses des revenus locatifs. L’évaluation d’une propriété consiste à estimer tous les revenus locatifs, puis à déduire toutes les dépenses nécessaires à la conclusion et au maintien de ces baux.
Analyser les types de baux et le potentiel de revenus
Toutes les estimations de revenus proviennent directement du bail. Un bail est un accord contractuel entre un locataire et un propriétaire. Tous les paiements de location et les augmentations de loyer contractuelles (augmentations) seront clairement indiqués dans le bail, tout comme les options d’espace et de concession de loyer. Les propriétaires récupèrent également une partie ou la totalité des frais immobiliers auprès du locataire. Le mode de ces revenus est également précisé dans le contrat de location. Il existe trois principaux types de baux :
- Location à service complet
- Loyer net
- Bail triple net (NNN)
Dans un bail à service complet (également appelé bail brut), le locataire ne paie rien d’autre que le loyer. Dans un bail net, le locataire paie généralement les frais supplémentaires pour la période suivant son emménagement dans la propriété. Dans un bail triple net, le locataire paie une part au prorata de toutes les dépenses immobilières.
Voici les types de coûts qui doivent être pris en compte lors de la préparation d’une évaluation des revenus :
- Frais de location
- Frais de gestion
- Coûts d’investissement
Les frais de location font référence aux coûts nécessaires pour attirer un locataire et exécuter un bail. Les coûts de gestion font référence aux coûts au niveau de la propriété, tels que les services publics, le nettoyage, les taxes, etc., ainsi qu’à tous les coûts de gestion de la propriété. Le revenu moins les dépenses d’exploitation est égal au bénéfice net d’exploitation (NOI). NOI est le flux de trésorerie obtenu grâce aux opérations normales de l’actif. Les flux de trésorerie sont ensuite calculés en soustrayant les dépenses en capital du NOI. Les dépenses en capital sont toute dépense en capital périodique pour maintenir un actif. Il s’agit notamment de toutes les sources de capital permettant de payer les commissions de location, d’apporter des améliorations aux locataires ou de réserver du capital pour de futures améliorations immobilières.
Évaluation immobilière étape par étape : un exemple pratique
Une fois les flux de trésorerie périodiques déterminés, ils peuvent être réactualisés pour déterminer la valeur de l’actif. La figure 1 montre un modèle d’évaluation simple qui peut être adapté pour valoriser la plupart des actifs.
| Hypothèse | Valeur | Hypothèse | Valeur |
| Croissance des revenus Année 1-10 (g) | 4% | Croissance des revenus Année 11+ (g) | 3% |
| ERREUR (K) | 13% | Dépenses % des revenus | 40% |
| Coûts d’investissement | 10 000 dollars | Rapport de limite inverse (Kg) | 10% |
Figure 1
L’évaluation suppose une propriété générant des revenus locatifs annuels de 100 000 $ la première année, en croissance de 4 % par an et de 3 % après la 10e année. Les dépenses sont estimées à environ 40 % des revenus. Les réserves de capital sont modélisées à 10 000 $ par an. Le taux d’actualisation, ou RROR, est fixé à 13 %. Le taux de capitalisation pour déterminer la valeur de rendement de l’actif au cours de la dixième année est estimé à 10 %. En termes financiers, ce taux de capitalisation est égal à Kg, où K est le RROR (taux de rendement requis) de l’investisseur et la croissance attendue des bénéfices. Kg est également connu sous le nom de rendement de revenu requis par l’investisseur ou de rendement total dû au revenu.
La valeur de la propriété au cours de l’année 10 est calculée en prenant le NOI estimé pour l’année 11 et en divisant par le taux de capitalisation. En supposant que le taux de rendement requis par l’investisseur reste à 13 %, la capitalisation sera égale à 10 %, ou Kg (13 % – 3 %). Dans la figure 2, le NOI pour l’exercice 2011 s’élève à 88 812 $. Après avoir calculé les flux de trésorerie périodiques, ils sont réactualisés à un taux d’actualisation (13 %) pour donner une VAN de 58 333 $.
| Article | Année 1 | Année 2 | Année 3 | Année 4 | Année 5 | Année 6 | Année 7 | 8ème année | Année 9 | Année 10 | Année 11 |
| Revenu | 100 | 104 | 108.16 | 112.49 | 116,99 | 121,67 | 126,54 | 131,60 | 136,86 | 142.33 | 148.02 |
| Frais | -40 | -41.60 | -43.26 | -45 | -46.80 | -48.67 | -50,62 | -52,64 | -54.74 | -56.93 | -59.21 |
| Résultat opérationnel net (NOI) | 60 | 62.40 | 64 896 | 67 494 | 70 194 | 73 002 | 75 924 | 78,96 | 82 116 | 85 398 | 88 812 |
| Capital | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | – |
| Flux de trésorerie (CF) | 50 | 52.40 | 54,90 | 57.49 | 60.19 | 63 | 65,92 | 68,96 | 72.12 | 75h40 | – |
| Inverse | – | – | – | – | – | – | – | – | – | 888.12 | – |
| Flux de trésorerie total | 50 | 52.40 | 54,90 | 57.49 | 60.19 | 63 | 65,92 | 68,96 | 72.12 | 963.52 | – |
| Rendement en dividendes | 9% | 9% | 9% | 10% | 10% | 11% | 11% | 12% | 12% | 13% | – |
Figure 2 (en milliers de dollars)
Prendre des décisions éclairées d’achat, de vente ou de détention
Lors de l’achat d’une propriété, si la valeur estimative de l’investisseur est supérieure au prix demandé ou à la valeur estimative du vendeur, alors la propriété peut être achetée avec une forte probabilité de recevoir un RROR. A l’inverse, lors de la vente d’un bien, si la valeur d’expertise est inférieure au prix demandé par l’acheteur, le bien sera vendu. Alternativement, si la valeur imposable est conforme au marché et que le RROR fournit un rendement satisfaisant pour le risque encouru, le propriétaire peut alors décider de conserver l’investissement jusqu’à ce qu’il y ait un déséquilibre entre la valeur imposable et la valeur marchande.
La valeur peut être définie comme le montant maximum qu’une personne est prête à payer pour un actif. Lors de l’achat d’une propriété, le financement ne devrait pas affecter la valeur finale de la propriété, car chaque acheteur dispose de différentes options de financement.
Ce n’est cependant pas le cas des investisseurs qui possèdent déjà des actifs déjà financés. Le financement doit être pris en compte au moment de décider du bon moment pour vendre, car les structures de financement, telles que les pénalités pour remboursement anticipé, peuvent priver les investisseurs du produit de la vente. Ceci est important dans les cas où les investisseurs ont bénéficié de conditions de financement préférentielles qui ne sont plus disponibles sur le marché. Un investissement existant dans la dette peut fournir de meilleurs rendements ajustés au risque que ceux qui pourraient être obtenus en réinvestissant le produit potentiel de la vente. Ajustez le risque RRR pour inclure le risque financier supplémentaire lié à la dette hypothécaire.
Conclusion : Master évaluation immobilière
Qu’il s’agisse d’un achat ou d’une vente, il est possible de créer un modèle d’évaluation suffisamment précis pour soutenir le processus de prise de décision. Les mathématiques impliquées dans la création du modèle sont relativement simples et sont à la portée de la plupart des investisseurs. Après avoir acquis quelques connaissances de base sur les normes du marché local, les structures locatives et le fonctionnement des revenus et des dépenses pour différentes classes d’actifs, on peut prévoir les flux de trésorerie futurs.
