L’immobilier ou le marché boursier ont-ils mieux performé historiquement ?

Des demeures prestigieuses de Beverly Hills aux demeures modestes situées à la périphérie des banlieues américaines, l’immobilier a longtemps été considéré comme une voie fiable vers la richesse. En effet, des enquêtes montrent qu’une majorité d’Américains pensent qu’il est plus fiable de se constituer un pécule que d’épargner.

Les données historiques montrent une tendance cohérente : alors que les prix de l’immobilier ont généralement suivi le rythme de l’inflation tout au long de l’histoire des États-Unis, le marché boursier a généralement généré des rendements globaux supérieurs. Doug Kinsey, planificateur financier agréé chez Artifex Financial Group à Dayton, Ohio, souligne que même si l’immobilier a sous-performé les actions au cours des cinq dernières décennies, il y a eu des moments où l’immobilier a surperformé et les rendements nominaux ne sont pas le seul facteur pour un investisseur.

“Les chiffres ne disent pas tout sur la performance. Il faut également tenir compte de l’impact des avantages fiscaux, des rendements des revenus et du fait que l’investissement immobilier permet souvent un effet de levier important. Vous pouvez financer l’achat d’une maison, par exemple, avec un dépôt ne dépassant pas 20 % de votre propre argent”, explique Kinsey.

Comprendre l’écart entre les rendements de l’immobilier et ceux des actions nécessite de regarder au-delà des simples rendements. Le rendement annuel moyen historique de 10 % du S&P 500 (dividendes compris) dépasse de loin le gain typique de 4 à 8 % pour le secteur de l’immobilier, mais ces chiffres doivent être replacés dans leur contexte. Chaque type d’investissement offre des avantages distincts : les actions offrent de la liquidité et des coûts d’entretien réduits, tandis que l’immobilier offre une valeur tangible et des revenus locatifs potentiels. Entrons dans les détails.

Rendements historiques du marché boursier et du marché immobilier

Pour de nombreux Américains aujourd’hui aux prises avec leurs choix d’investissement, le débat séculaire sur l’opportunité d’investir davantage dans l’immobilier ou dans les actions reste un débat d’actualité. L’indice S&P 500, qui suit la performance des 500 plus grandes sociétés publiques américaines, a généré un rendement annuel moyen de 10,39 % (dividendes compris) de 1992 à 2024, ce qui donne lieu à un rendement corrigé de l’inflation de 7,66 %. Au cours de la même période, le marché immobilier américain a progressé d’environ 5,5 % par an, démontrant une surperformance boursière.

Dans le graphique ci-dessous, vous pouvez voir les performances d’un investissement immobilier de 100 $ en 1970 par rapport à d’autres actifs, y compris les actions du S&P 500 :

Les actions ont donc surperformé l’immobilier au cours des dernières décennies. Cependant, sur différentes périodes, les performances relatives peuvent varier.

Dans le graphique ci-dessous, vous pouvez constater qu’au cours de la dernière décennie, l’indice national des prix des logements aux États-Unis S&P/Case-Shiller, le S&P 500 et le Nasdaq ont connu des dynamiques de marché différentes, reflétant différents secteurs d’activité économique :

• L’indice Case-Shiller, qui suit les prix de l’immobilier résidentiel, est beaucoup moins volatil et augmente régulièrement. Cela reflète une demande de logements stable et une offre limitée sur les marchés clés. Bien que moins volatil que les actions, l’indice a enregistré des gains plus modestes.
• En revanche, l’indice S&P 500, un large indice de référence des actions américaines à grande capitalisation, a connu une croissance significative, reflétant la performance des principales entreprises dans divers secteurs et l’impact des changements macroéconomiques, de la politique de la Réserve fédérale américaine aux tensions commerciales et à la COVID-19.
• Le Nasdaq, qui se concentre fortement sur les sociétés technologiques et axées sur la croissance, a dépassé à la fois le S&P 500 et le Case-Shiller en termes de gains, mais a également connu une volatilité beaucoup plus grande. Poussé par l’évolution technologique rapide et le désir de croissance des investisseurs, le chemin du Nasdaq a été marqué par des gains importants et des corrections importantes.

Principale différence

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Volatilité

Traditionnellement, les actions sont beaucoup plus volatiles que l’immobilier. Cela ne veut pas dire que les prix de l’immobilier ne fluctuent jamais – les années entourant la crise financière de 2007-2008 n’en sont qu’un exemple mémorable – mais les actions sont sujettes à des fluctuations de valeur plus importantes.

Par exemple, entre le premier et le deuxième trimestre 2020, lorsque la pandémie a éclaté aux États-Unis, le prix médian des maisons aux États-Unis est passé de 329 000 $ à 317 700 $, soit une baisse de 3,4 %. Entre le 1er janvier 2020 et le 31 juin 2020, l’indice S&P 500 est passé d’un sommet de près de 3 400 à moins de 2 300, soit une chute libre d’environ 33 % avant de se redresser.

Ci-dessous vous pouvez voir la volatilité historique du S&P 500, de l’immobilier et des bons du Trésor américain :

Actifs matériels et immatériels

L’immobilier est un actif physique ayant une valeur tangible. Vous pouvez voir et toucher un terrain et vivre dans la maison que vous avez achetée, en l’utilisant dans le monde réel.

“Bien sûr, si vous achetez un bien immobilier directement, vous devez également prendre en compte le temps passé à gérer la propriété ainsi que les coûts d’entretien et de réparation”, explique Kinsey. “Les comparaisons de marge doivent inclure tous ces facteurs.”

Les actions ne sont pas des actifs physiques et n’ont pas la même utilité que l’immobilier. Ils représentent la propriété des actifs physiques d’une entreprise et agissent comme une réserve de valeur. Mais pour beaucoup de gens, les rendements du marché semblent bien plus abstraits que la maison dont ils s’occupent pour leur famille. C’est peut-être la raison pour laquelle les enquêtes Gallup montrent que les Américains affirment systématiquement que l’immobilier est le meilleur moyen de créer de la richesse :

Levier

Qu’ils achètent une maison pour y vivre ou simplement pour investir, les gens utilisent souvent l’effet de levier pour effectuer des achats, contractant des prêts hypothécaires pour des pourcentages importants de la valeur. L’effet de levier facilite la réalisation d’investissements plus importants, ce qui peut augmenter à la fois les profits et les pertes.

Parallèlement, bien que de nombreux investisseurs, tels que les day traders, utilisent l’argent emprunté pour acheter et vendre des actions, il est moins courant d’utiliser l’effet de levier lorsqu’ils investissent dans des actions (mais pas dans d’autres titres).

Impôt

Le code des impôts traite ces investissements différemment, créant des avantages distincts pour chacun. Les propriétaires peuvent exclure jusqu’à 250 000 $ de gain (500 000 $ pour les couples mariés) de la vente de leur résidence principale. Les investisseurs immobiliers peuvent déduire les intérêts hypothécaires, les impôts fonciers et l’amortissement, et utiliser un échange 1031 pour reporter indéfiniment les impôts sur les plus-values.

Parallèlement, les investisseurs en actions bénéficient de taux de plus-values ​​à long terme plus faibles (généralement 15 % pour la plupart des investisseurs) sur les positions détenues pendant un an. Les dividendes qualifiés bénéficient d’un traitement préférentiel similaire.

L’approche Both/And : fiducies de placement immobilier

Les REIT offrent une voie d’investissement immobilier nettement différente de celle de l’achat direct d’immeubles ou de terrains. Ces sociétés cotées en bourse possèdent, exploitent ou financent des biens immobiliers générateurs de revenus, offrant ainsi aux investisseurs un moyen d’accéder aux bénéfices immobiliers sans les tracas d’être propriétaire. Leurs actions sont souvent négociées sur les principales bourses. En conséquence, ils offrent certains des avantages (comme la liquidité) des actions et moins des inconvénients de l’investissement immobilier (vous n’avez pas à faire face à des locataires difficiles).

Un FPI doit distribuer au moins 90 % de son revenu imposable aux actionnaires chaque année, ce qui entraîne un rendement en dividendes plus élevé que celui des actions ordinaires. Par exemple, en 2024, le rendement moyen des dividendes des REIT est d’environ 4,1 %, contre une moyenne d’environ 1,3 % pour le S&P 500.

Cependant, les REIT ne bénéficient pas de certains des principaux avantages de la propriété directe. Les investisseurs ne peuvent pas tirer parti de leurs investissements par le biais d’hypothèques ni réclamer de précieuses déductions fiscales telles que l’amortissement. Ils perdent également la capacité d’apporter des améliorations aux actifs qui pourraient accroître les profits ou répondre aux opportunités du marché local.

Le compromis vient de la liquidité et de la diversification. Les actions de REIT peuvent être achetées et vendues instantanément pendant les heures de marché, contrairement aux actifs physiques dont la vente peut prendre des mois. De plus, un REIT peut posséder des centaines de propriétés dans plusieurs États ou classes d’actifs, offrant ainsi une diversification instantanée que la plupart des investisseurs individuels ne peuvent pas réaliser.

Conclusion

Choisir des actions plutôt que de l’immobilier consiste moins à trouver un gagnant global qu’à faire correspondre les investissements aux objectifs de l’investisseur. Les données historiques soutiennent le potentiel de profit pur du titre, le rendement annuel moyen du S&P 500 de 10 % dépassant celui de l’immobilier. Cependant, la combinaison de revenus locatifs, d’avantages fiscaux et d’une moindre volatilité de l’immobilier continue d’attirer les investisseurs à la recherche de rendements stables et d’actifs tangibles.

La meilleure stratégie pour de nombreux investisseurs n’est pas d’en choisir une, mais de constituer un portefeuille comprenant les deux. Les actions peuvent offrir croissance et liquidité, tandis que l’immobilier offre stabilité et revenus – démontrant pourquoi de nombreux investisseurs prospères se diversifient sur les deux marchés plutôt que d’essayer de choisir un seul gagnant.