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Une hypothèque inversée est un moyen pour les propriétaires de 62 ans et plus d’obtenir un revenu (sous forme de versements, de sommes forfaitaires ou de marges de crédit) basé sur la valeur nette qu’ils ont accumulée dans leur maison. Pour de nombreuses personnes âgées ayant besoin d’un revenu de retraite, les prêts hypothécaires inversés peuvent être utiles.
Cependant, les prêts hypothécaires inversés comportent des inconvénients et des pièges, notamment des frais, des limitations et des impacts potentiels sur vos prestations de santé à la retraite. Découvrez ce que vous devez savoir avant d’obtenir un prêt hypothécaire inversé.
Leçon principale
- Les prêts hypothécaires inversés peuvent aider les personnes proches ou proches de la retraite à obtenir de l’argent pour la valeur nette de leur maison, mais à un certain prix.
- Méfiez-vous des coûts élevés lorsque vous envisagez un prêt hypothécaire inversé, car ils pourraient réduire la valeur de votre maison.
- Si vous ne pouvez pas rembourser le prêt à votre décès, vos enfants pourraient ne pas hériter de la maison familiale car celle-ci sera transférée au prêteur pour rembourser le prêt.
- Les prêts hypothécaires inversés peuvent augmenter vos liquidités, réduisant potentiellement votre capacité à bénéficier des prestations Medicaid.
Qu’est-ce qu’une hypothèque inversée ?
Un prêt hypothécaire inversé permet aux propriétaires de 62 ans ou plus de convertir la valeur nette de leur propriété en espèces ou en flux de revenus. Avec une marge de crédit sur valeur domiciliaire traditionnelle (HELOC) ou un prêt sur valeur domiciliaire, vous empruntez de l’argent pour acheter une maison et le remboursez par des versements mensuels.
En revanche, avec un prêt hypothécaire inversé, le prêteur prélève de l’argent sur la valeur nette de votre maison et vous le verse via un plan de paiement. Vous n’avez jamais à payer de mensualités. Au lieu de cela, vous remboursez l’hypothèque inversée lorsque vous vendez la maison, la quittez ou décédez, et le prêteur la vend pour récupérer l’argent qui vous a été versé.
Étant donné que le prêteur hypothécaire ne recevra aucun paiement pendant la période de prêt hypothécaire inversé, il facture des intérêts et des frais qui réduisent la valeur de votre maison. Par conséquent, vous ne pourrez peut-être pas convertir la totalité de la valeur nette de votre maison en espèces, car le prêteur alloue une partie de votre valeur nette à titre de compensation pour le remboursement du prêt.
Cependant, le risque du prêteur est minimisé car la plupart des prêts hypothécaires inversés, connus sous le nom de prêts hypothécaires de conversion sur valeur domiciliaire (HECM), sont assurés par le gouvernement fédéral et proposés par les prêteurs de la Federal Housing Administration (FHA).
Attention aux coûts élevés
Les prêts hypothécaires inversés comportent divers frais. Certains sont payés d’avance, comme les frais d’évaluation ou les frais de rapport de crédit ; D’autres sont payés au fil du temps, comme l’assurance hypothécaire ou les frais de service. Vous trouverez ci-dessous les coûts qui peuvent affecter le revenu que vous recevrez d’un prêt hypothécaire inversé.
- Frais de tiers: Les frais de clôture d’un tiers peuvent inclure des frais d’évaluation (le prix moyen est de 450 $ mais peut être beaucoup plus élevé selon l’emplacement), la recherche de titre (varie selon le montant du prêt et la superficie), l’assurance, l’arpentage, l’inspection, les frais d’enregistrement, les taxes hypothécaires, la vérification de crédit, l’inspection antiparasitaire (environ 100 $), les frais de certification d’inondation (20 $ à 30 $) et d’autres frais.
- Frais d’initialisation: Les frais de montage rémunèrent le prêteur pour le traitement de votre prêt HECM. Les frais peuvent varier selon le prêteur mais sont limités par la FHA. Les prêteurs peuvent exiger le plus élevé entre 2 500 $ ou 2 % des premiers 200 000 $ de la valeur de votre maison et 1 % au-dessus de 200 000 $, jusqu’à un maximum de 6 000 $.
- Primes d’assurance hypothécaire: Vous devez souscrire une assurance hypothécaire FHA, qui comprend des frais initiaux de 2 % du montant du prêt dû à la clôture. De plus, vous payez 0,5 % du solde de votre prêt hypothécaire chaque année par la suite. L’assurance prêt hypothécaire vous garantit une avance sur votre prêt et vous permet de financer la prime d’assurance prêt hypothécaire dans le cadre de votre prêt.
- Frais de service: Les prêteurs ou leurs agents facturent des frais de service pendant toute la durée du prêt pour fournir des services continus. Les services comprennent l’envoi de relevés de compte, le décaissement des fonds du prêt et la garantie du respect des exigences du prêt, telles que le paiement des taxes foncières et des primes d’assurance contre les risques. Les prêteurs peuvent facturer des frais de service mensuels ne dépassant pas 30 $ si le prêt a un taux d’intérêt variable annuellement ou un taux d’intérêt fixe, et pas plus de 35 $ si le taux d’intérêt est ajusté mensuellement. Le prêteur met de côté les frais de service et les déduit de vos fonds disponibles à la clôture du prêt. Les frais de service mensuels seront ajoutés au solde de votre prêt chaque mois. Les prêteurs peuvent également inclure des frais de service dans le taux d’intérêt hypothécaire.
En raison des coûts initiaux importants associés à ce processus, les propriétaires ayant besoin de liquidités et qui envisagent de vendre leur maison au cours des prochaines années pourraient avoir intérêt à demander une marge de crédit plus traditionnelle, comme un prêt sur valeur domiciliaire, une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) ou un prêt personnel.
Avertissement
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la couleur, la religion, le sexe, l’âge, l’origine nationale, l’état civil, la situation familiale, le recours à l’aide publique ou le handicap, vous pouvez prendre les mesures suivantes. L’une de ces étapes consiste à déposer un rapport auprès Bureau de la protection financière des consommateurs (CFPB) ou l’Amérique Département du logement et du développement urbain (HUD).
Votre enfant ne peut pas hériter du logement familial
Les parents souhaitent souvent transmettre la maison familiale à la génération suivante, mais un prêt hypothécaire inversé peut compliquer la planification successorale en raison du solde actuel du prêt sur la maison.
Vente de maison
Lorsqu’un prêt hypothécaire inversé est consenti, même si l’institution prêteuse n’est pas propriétaire de la maison, le propriétaire est toujours tenu de rembourser le prêt conformément aux termes de l’accord. Dans de nombreux cas, ce remboursement s’effectue en vendant la maison et en transférant le produit (ou une partie) au prêteur.
Assurance vie
Une solution possible pour éviter de vendre la maison familiale consiste pour la famille à souscrire une police d’assurance-vie auprès du propriétaire et à désigner un enfant adulte ou un établissement de crédit comme bénéficiaire. Après le décès du propriétaire, le produit de l’assurance vie remboursera le prêt, évitant ainsi la nécessité de vendre la propriété.
Envisagez de consulter un agent d’assurance pour déterminer la meilleure façon de vous assurer que le produit de la police est suffisant pour couvrir le montant impayé du prêt. Gardez à l’esprit que les primes d’assurance-vie pour les personnes suffisamment âgées pour être admissibles à un prêt hypothécaire inversé seront particulièrement élevées.
Les prêts hypothécaires inversés peuvent affecter les prestations de Medicaid
Pour qu’une hypothèque inversée n’affecte pas les paiements Medicaid d’une personne, le prêt doit être structuré avec beaucoup de soin. Medicaid a des critères d’éligibilité financière, notamment des limites sur le montant des économies que vous pouvez réaliser avant d’avoir droit aux prestations. Par exemple, un paiement forfaitaire provenant d’une hypothèque inversée peut être considéré comme un actif qui doit être dépensé avant que vous puissiez bénéficier des prestations Medicaid.
Cependant, selon LongTermCare.gov, le site Web du ministère américain de la Santé et des Services sociaux, « tant que vous dépensez l’argent que vous recevez au cours du mois où vous le recevez, cet argent n’est pas imposable et n’est pas pris en compte dans le revenu et n’affecte pas les prestations de sécurité sociale ou d’assurance-maladie. » De tels paiements « ne comptent pas non plus comme un revenu pour l’éligibilité à Medicaid ».
Les limites de ressources de Medicaid sont basées sur les mêmes limites que le revenu de sécurité supplémentaire. Si vos actifs valent plus de 2 000 $ pour un individu ou 3 000 $ pour un couple, cela pourrait disqualifier quelqu’un du bénéfice de Medicaid. Cependant, si vous recevez des paiements mensuels pour vos dépenses courantes mais n’accumulez pas d’épargne, de sorte que votre actif total ne dépasse pas la limite de ressources le premier jour de chaque mois, vous pouvez toujours être admissible à Medicaid.
Les personnes qui reçoivent actuellement – ou envisagent de recevoir – Medicaid devraient consulter un spécialiste ou un conseiller financier Medicaid pour comprendre les conséquences potentielles de la souscription d’un prêt hypothécaire inversé.
Autres pièges potentiels
Bien que le prêteur ne puisse pas poursuivre vos héritiers pour obtenir de l’argent, ni exiger plus que la valeur estimative de votre maison, certains éléments que l’on retrouve souvent dans les petits caractères de ces contrats peuvent déclencher l’alarme.
- Vous pourriez être obligé de vendre. Certains prêts hypothécaires inversés comportent des clauses stipulant que le prêt doit être remboursé si le dernier emprunteur survivant quitte définitivement le logement. Cela soulève des inquiétudes quant au fait que vous pourriez (hypothétiquement) être à l’hôpital pour être soigné pour un problème de santé et être libéré après avoir découvert que votre maison est saisie. En effet, vous devrez vivre ailleurs (comme une maison de retraite ou une résidence-services) pendant plus de 12 mois consécutifs – une situation qui est considérée comme un « déménagement permanent » et pourrait donner lieu à une demande de vente de votre maison.
- Vous êtes responsable des autres paiements. Étant donné que le propriétaire reste responsable de toutes les taxes, de l’assurance et de l’entretien de la maison, le défaut de payer les impôts ou de maintenir une assurance adéquate peut entraîner la reprise du prêt.
- Vous pourriez recevoir moins que prévu. N’oubliez pas que la propriété doit être évaluée. Ainsi, même si vous avez investi une somme importante dans votre maison au fil des ans, il est probable qu’elle vaille moins que ce que vous avez payé. Par conséquent, le montant d’argent que vous recevez dans le cadre d’un prêt hypothécaire inversé peut être inférieur à ce que vous aviez prévu.
Quelle est l’alternative au prêt hypothécaire inversé ?
Une bonne alternative à un prêt hypothécaire inversé consiste à disposer d’une épargne-retraite et de placements suffisants pour vivre. Si vous n’avez pas d’épargne pour soutenir votre style de vie à la retraite, la réduction de la taille de votre maison et de votre budget peut vous permettre de bénéficier d’une retraite plus confortable qu’un prêt hypothécaire inversé. Si vous ne pouvez pas ou ne voulez pas réduire vos dépenses et n’avez pas d’économies, un refinancement en espèces, un HELOC ou vendre la maison à des membres de votre famille et les laisser vous la louer peut être une meilleure option.
Puis-je perdre ma maison si je vais dans une maison de retraite ?
Correct. Si vous ne vivez pas dans votre maison pendant plus de 12 mois consécutifs, même si cela est involontaire de votre part, votre prêt hypothécaire inversé arrivera à échéance et vous pourriez perdre votre maison en raison d’une saisie si vous n’avez pas les moyens de la rembourser.
Pour qui un prêt hypothécaire inversé est-il une mauvaise idée ?
Les prêts hypothécaires inversés comportent des frais extrêmement élevés par rapport aux autres options et sont généralement une mauvaise idée pour la plupart des gens. C’est une idée particulièrement mauvaise pour ceux qui possèdent une maison familiale qu’ils souhaitent transmettre à leurs héritiers. Les héritiers de la maison pourraient ne pas être en mesure de rembourser l’hypothèque inversée. Cependant, si la famille a suffisamment d’argent pour rembourser l’hypothèque inversée, elle peut être mieux servie financièrement en évitant de payer les frais d’hypothèque inversée et en laissant les membres de la famille héritiers acheter lentement la maison à quelqu’un qui a besoin de l’argent supplémentaire de l’hypothèque inversée.
Conclusion
Un prêt hypothécaire inversé est un excellent moyen pour les propriétaires de 62 ans et plus de tirer parti de la valeur nette de leur maison, soit par versements échelonnés, soit par un montant forfaitaire. Il est toutefois important d’être conscient des inconvénients potentiels avant de conclure un tel accord.
