Les droits des locataires en Amérique : une histoire moderne

Les droits des locataires ont une histoire longue et compliquée aux États-Unis. Il existe des lois étatiques, la common law et des réglementations fédérales qui offrent aux locataires diverses libertés et protections. Mais celles-ci peuvent changer en fonction des urgences nationales et ne sont pas systématiquement correctement appliquées en raison de préjugés et de discrimination. Lorsqu’ils ne sont pas protégés, les locataires peuvent contester des événements, comme l’expulsion, devant les tribunaux.

Plus récemment, la pandémie de COVID-19 et son ralentissement économique ont conduit à des protections fédérales temporaires pour les locataires américains, ce qui pourrait avoir retardé plus d’un million d’expulsions dans le pays. La poursuite des expulsions à l’échelle nationale a fait la une des journaux et a été qualifiée de sans précédent. Cependant, ce n’est pas la première fois que le gouvernement américain propose d’aider les locataires en raison d’une crise nationale. Ce n’est pas non plus le meilleur niveau de protection gouvernementale jamais offert aux locataires.

Il est important, surtout à la lumière d’une éventuelle augmentation des expulsions, que les locataires connaissent leurs droits.

La protection au XXe siècle

En dehors des crises nationales majeures, les interactions entre locataires et propriétaires sont souvent régies par les lois nationales et locales. Pour cette raison, les droits spécifiques des locataires, tels que le délai de préavis qu’un propriétaire doit donner avant de déposer une demande d’expulsion, varient d’un endroit à l’autre.

Cependant, un certain nombre de lois fédérales affectent cette relation.

Seconde Guerre mondiale

Pendant la Seconde Guerre mondiale, le président Franklin D. Roosevelt a créé le Bureau d’administration des prix pour freiner l’inflation en temps de guerre grâce au contrôle des prix et au rationnement. Dans ce cadre, les autorités ont étroitement contrôlé les loyers en imposant des plafonds de loyer et en permettant aux locataires de déposer des plaintes concernant les abus des propriétaires au cours des années 1940. Selon une estimation, 80 % du parc de logements locatifs en Amérique était sous contrôle des loyers entre 1941 et 1946.

Il s’agit de l’une des premières protections étendues offertes aux États-Unis.

Loi sur les droits civiques de 1964

Les années 1960 ont vu trois textes législatifs sur les droits civiques, dont ceux liés au droit au logement.

Le titre VI du Civil Rights Act interdit la discrimination fondée sur la race ou l’origine nationale dans les programmes liés à l’aide financière fédérale, y compris les programmes d’assurance hypothécaire et les garanties de prêt du Département américain du logement et du développement urbain (HUD).

Loi sur le logement équitable de 1968

Cependant, la discrimination raciale existe toujours dans le domaine du logement.

En 1968, une semaine après l’assassinat de Martin Luther King Jr., le Civil Rights Act de 1968 a été promulgué. Cette loi comprend le titre VIII, également connu sous le nom de Fair Housing Act. Cela a élargi la loi de 1964 et interdit la discrimination dans la vente, la location ou le financement de logements fondée sur la race, l’origine nationale, la religion ou le sexe. En fait, la discrimination dans les logements privés et publics est devenue illégale.

Ensuite, l’amendement de 1988 a ajouté des dispositions d’application et deux nouveaux groupes protégés : les familles avec enfants et les personnes handicapées.

Loi uniforme sur les propriétaires et locataires résidentiels de 1972

Malgré la diversité des lois, le pays ne dispose toujours pas d’un ensemble unifié de protection des locataires.

En 1972, la Uniform Law Commission, une association à but non lucratif de professionnels du droit dont le but est de déterminer quand les lois nationales devraient être uniformes, a proposé de créer une association.

Largement considérée comme un ensemble de règles visant à rééquilibrer le pouvoir entre les locataires et les propriétaires dans le comté, la Loi uniforme sur les propriétaires et les locataires résidentiels n’a jamais été adoptée au niveau fédéral. Cependant, certains États ont adopté ces règles.

Des décennies plus tard, le comité a présenté une version révisée de la loi. Mais la mise à jour est décrite comme moins vaste et radicale que l’originale.

La location au 21ème siècle

Jusqu’à présent, au 21e siècle, la location a été une véritable montagne russe aux États-Unis.

La Grande Dépression

Avant la Grande Récession, les tarifs de location étaient relativement bas. Mais la crise financière de 2008 a provoqué une hausse des prix de l’immobilier et une augmentation du nombre de locataires. Selon le Harvard Center for Housing Studies, les revenus ont chuté plus que les coûts du logement pendant la récession, et l’offre de logements disponibles a également diminué.

La part des locataires dont le loyer représente plus de 30 % de leurs revenus est passée de 41,2 % en 2001 à 48,7 % en 2009, a indiqué le Harvard Center for Housing Studies. En 2009, plus d’un quart (26,1 %) des locataires consacraient plus de la moitié de leur revenu au loyer. De 2007 à 2009, pendant la Grande Récession, le nombre de locataires payant plus de la moitié de leur revenu a augmenté de 2 points de pourcentage.

Les prix des loyers ont continué d’augmenter, supplantant l’accession à la propriété jusqu’à la pandémie de COVID-19.

Épidémie

Au début de la pandémie, la demande de logements locatifs a ralenti. Cependant, en 2022, deuxième année de la pandémie, la demande de logements locatifs a rebondi. Puis, alors que la guerre en Ukraine, les problèmes persistants de la chaîne d’approvisionnement causés par la pandémie et la demande refoulée des consommateurs entraînaient une inflation croissante, la Réserve fédérale a commencé à augmenter les taux d’intérêt, entraînant une hausse des prix des prêts hypothécaires. Les personnes exclues du marché du logement continuent de louer.

En juin 2022, le versement hypothécaire mensuel moyen, sans compter les impôts fonciers et les assurances, était 36,5 % plus élevé qu’un an plus tôt. Le taux hypothécaire sur 30 ans est passé de 3,05 % le 23 décembre 2021 à un sommet de 7,08 % le 10 novembre 2022, puis a diminué à 6,27 % le 22 décembre 2022. Cela signifie que de nombreuses personnes qui auraient tenté d’acheter une maison ne peuvent plus se le permettre.

Selon le dernier rapport America’s Rental Housing du Harvard Center for Joint Housing Studies, il y aura environ 44 millions de locataires aux États-Unis en 2022, soit une augmentation de 870 000 ménages au premier trimestre 2020. En tant que groupe, les locataires ont tendance à être plus jeunes, à appartenir à des minorités raciales et ethniques et à gagner moins de revenus que les propriétaires, selon une analyse du Pew Research Center des données du US Census Bureau.

Notamment, ceux dont les revenus sont inférieurs à 80 % de la superficie ajustée (la définition du HUD pour les faibles revenus) et les locataires aux revenus élevés, qui gagnent plus que cela, sont désormais confrontés à des incitations différentes. Les locataires à revenus élevés sont poussés à louer en raison du manque de logements disponibles à la vente. Les locataires à faible revenu ont toujours du mal à trouver de l’argent pour payer leur loyer à la suite de la pandémie de COVID-19.

Protections et évolutions actuelles pour les locataires

Le droit propriétaire-locataire – le cadre juridique régissant les locations – reconnaît plusieurs principaux types de relations entre locataires et propriétaires. Selon l’Institut d’information juridique, celles-ci concernent la nature du contrat entre les deux parties. Les baux énoncent souvent de nombreuses conditions spécifiques du contrat.

Bien que les détails du bail soient importants, le bail doit être conforme à la loi applicable. Les lois pertinentes varient selon les États des États-Unis, et la common law joue également un rôle dans la réglementation des relations entre propriétaire et locataire. Les lois fédérales s’appliquent également, principalement pour prévenir la discrimination et lors d’urgences nationales.

Ces lois couvrent certaines choses que les propriétaires ne sont généralement pas autorisés à faire, comme entrer dans une résidence sans préavis, expulser injustement un locataire, faire preuve de discrimination ou augmenter le loyer sans motif valable.

Droits civiques

Les droits civils ne sont pas invalides simplement parce qu’il s’agit d’un contrat. Aux États-Unis, les locataires bénéficient des protections fédérales du Fair Housing Act, qui interdit la discrimination fondée sur la race, la couleur, l’origine nationale, le sexe, le handicap ou la situation familiale en matière de logement. Puisqu’il s’agit de protections fédérales, elles s’appliquent dans tous les États, quel que soit leur emplacement.

La loi interdit certains comportements potentiellement discriminatoires, notamment le harcèlement, l’expulsion et le refus d’effectuer des réparations, le retard des réparations ou le refus de location si la cause est basée sur une discrimination fondée sur ces caractéristiques protégées. Les obligations du propriétaire incluent également l’obligation de prendre des dispositions pour accueillir les personnes ayant une maîtrise limitée de l’anglais.
L’application est supervisée par le HUD, dont la mission est de promouvoir les opportunités économiques grâce au logement et d’éliminer les violations des droits civils. Les locataires peuvent profiter de ces protections en déposant une plainte auprès du Bureau du logement équitable et de l’égalité des chances du HUD s’ils estiment que leurs droits ont pu être violés. Ils peuvent également engager un avocat spécialisé dans le droit des propriétaires et des locataires.

Conditions de vie

Les propriétaires ont l’obligation de suivre les consignes de sécurité et de prendre des mesures d’adaptation pour les locataires handicapés. Légalement, les locataires ont le droit de vivre dans un logement sûr et habitable. Encore une fois, les détails varient en fonction des lois locales et nationales. Cependant, en général, les propriétaires doivent empêcher que la propriété ne se détériore et doivent résoudre les problèmes qui surviennent, ce que l’on appelle « l’obligation d’entretien et de réparation ». Par exemple, les codes du bâtiment locaux s’appliqueront aux propriétés locatives.

Expulsion

L’histoire des expulsions est particulièrement chargée. Dans son livre « Deportations », lauréat du prix Pulitzer, le sociologue de l’Université de Princeton, Matthew Desmond, explique que les expulsions attiraient autrefois très rarement de grandes foules protestataires lorsqu’elles se produisaient. Au fil du temps, les expulsions sont devenues beaucoup plus courantes, et Desmond note que les émeutes d’expulsion pendant la Grande Dépression se sont produites à une époque où il y avait beaucoup moins d’expulsions qu’aujourd’hui. Selon Desmond, les revenus des pauvres aux États-Unis ont diminué tandis que les prix des loyers ont augmenté rapidement. La déportation, autrefois un événement rare, est désormais devenue un élément central de l’expérience américaine.

La relation entre propriétaire et locataire se divise en plusieurs catégories de base selon le type de bail. Une forme courante est le bail annuel, qui prévoit une période déterminée pendant laquelle le locataire a des droits de propriété, y compris le droit de sous-louer et des restrictions d’accès à la propriété, même pour le propriétaire. D’autres types incluent les locations à volonté, pour lesquelles il n’y a pas de date fixe pour mettre fin à la relation, et les locations par engagement, dans lesquelles le locataire continue de rester après l’expiration du bail. Sans bail à durée déterminée, le propriétaire peut demander au locataire de partir quand il le souhaite à condition de donner un préavis suffisant, généralement un mois ou deux.

Pour expulser un locataire, le propriétaire doit souvent intenter une action en justice. Dans le cadre d’une procédure régulière, le locataire a le droit de contester l’expulsion devant le tribunal. Les expulsions doivent passer par un processus spécifique qui comprend l’envoi d’un avis écrit au locataire avant de déposer les documents d’expulsion. Le temps qu’un propriétaire doit attendre pour signifier un avis d’expulsion après avoir payé un loyer en retard dépend de l’État. Par exemple, dans le Maryland, les propriétaires peuvent exiger un loyer immédiat lorsqu’il est dû. Dans d’autres, comme dans le District de Columbia, les propriétaires doivent attendre 30 jours après l’échéance du loyer. Il est essentiel de rechercher des informations spécifiques à la zone dans laquelle vous habitez.

Certains endroits, mais pas tous, accordent également aux locataires un délai de grâce avant de se voir facturer des frais de retard. Par exemple, dans le New Jersey, les personnes âgées bénéficiant de pensions gouvernementales, telles que la sécurité sociale, ont droit à un délai de grâce de cinq jours.

La plupart des États n’autorisent pas les expulsions dites « d’auto-assistance », dans lesquelles le propriétaire peut expulser de force le locataire. Les expulsions par représailles, qui se produisent lorsqu’un locataire est expulsé en raison d’une plainte légale du locataire, sont également principalement illégales.

COVID-19 et la crise des expulsions

La précarité du logement s’est accrue pendant l’épidémie de COVID-19. Avec cela, le risque d’expulsion augmente. Par exemple, un examen des données du US Census Bureau réalisé par des experts en logement en août 2020 a révélé que le COVID-19 avait exposé 30 à 40 millions de personnes au risque d’expulsion.

Le coronavirus a donné lieu à des protections fédérales temporaires pour les locataires américains, ce qui pourrait avoir retardé plus d’un million d’expulsions à travers le pays.

Depuis la loi CARES (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security), signée par le président de l’époque, Donald Trump, le 27 mars 2020, plusieurs moratoires sur les expulsions ont été mis en place pour protéger les locataires. L’ordonnance finale des Centers for Disease Control and Prevention (CDC) des États-Unis, ciblant les zones présentant des taux élevés de transmission du COVID-19, devrait durer jusqu’au 3 octobre 2021. Mais cette ordonnance a été annulée par la Cour suprême des États-Unis le 3 août 2021, mettant ainsi fin à ces protections à l’échelle nationale.

Sans protections fédérales, les États et les localités doivent offrir des protections aux locataires. Certaines d’entre elles ont prolongé les moratoires sur les expulsions, bien que ceux-ci aient finalement été abrogés. Les experts examinant la situation ont averti que le manque de protection pourrait être « dévastateur pour des quartiers entiers », car leur absence laisse les communautés du centre-ville, à faible revenu et minoritaires vulnérables à des taux d’infection à coronavirus plus élevés et à l’incertitude due aux problèmes existants avec le marché du travail et le filet de sécurité sociale. Par exemple, l’Urban Institute estime que jusqu’à 2,1 millions de locataires adultes pensent qu’ils pourraient perdre leur logement après que la Cour suprême a annulé la prolongation finale du moratoire du CDC.

Les défenseurs du logement et certains membres de la presse affirment que la crise conduit à de meilleures protections pour les locataires à travers le pays, à une législation dans des États comme le Colorado. Cependant, de nombreuses organisations s’inquiètent toujours du fait que les locataires pourraient être expulsés pour loyer impayé. Ils soulignent des enquêtes qui montrent qu’une majorité de propriétaires envisagent d’engager une procédure d’expulsion et utilisent des formes plus strictes de sélection des locataires.

Pour lutter contre ce phénomène, certains chercheurs affirment qu’un filet de sécurité en matière de logement permanent et entièrement financé est essentiel. Plus de pression : les impacts du changement climatique devraient être les plus préjudiciables à ces personnes et aggraver encore davantage le problème du logement. Les chercheurs de l’Urban Institute, une organisation à but non lucratif basée à Washington, DC, font également pression pour une distribution plus rapide des fonds d’urgence des États pour aider les locataires à faible revenu. Ils ont également proposé des lois anti-discrimination en matière de revenus pour empêcher les propriétaires de refuser certaines sources de revenus.

Déclaration des droits des locataires

Début 2023, l’administration Biden a publié un « Plan directeur pour les droits des locataires » et une série d’actions visant à « renforcer l’équité sur le marché locatif et d’autres principes de logement équitable ».

Les principes d’équité énoncés dans le plan de l’administration Biden comprennent :

• Accès à un logement sûr, de qualité et accessible à un coût ne dépassant pas 30 % du revenu du ménage du locataire
• Assurez-vous que le bail est compréhensible et équitable
• Promouvoir l’éducation, l’application et la promotion des droits des locataires en vertu de la loi
• Garantir le droit de s’organiser pour les locataires
• Protections et secours autour des expulsions

Plusieurs agences fédérales se sont également engagées à promouvoir l’équité sur le marché, notamment en proposant des réglementations exigeant un préavis de 30 jours avant de résilier un bail pour non-paiement et en enquêtant sur des augmentations de loyer « excessives ».

Conclusion

La hausse des taux hypothécaires ne fait qu’augmenter le nombre de locataires et faire grimper les loyers. Reste à savoir si une récession se produira ou si elle pourra atténuer cette tendance. La meilleure protection est la connaissance des lois de votre état et de votre localité, ainsi que des lois fédérales applicables.