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L’achat d’une maison et la location d’un appartement ne sont que deux des modes de vie possibles, et les deux peuvent être très coûteux. L’habitation coopérative offre une alternative aux méthodes traditionnelles d’obtention d’une résidence principale.
Une coopérative d’habitation ou « coopérative » est un type d’option de logement qui est essentiellement une société dans laquelle les propriétaires ne sont pas entièrement propriétaires de leur appartement. Au lieu de cela, chaque résident est actionnaire de l’entreprise, en partie en raison de la taille relative de l’appartement dans lequel il vit. Ici, nous examinons de plus près la vie coopérative.
Leçon principale
- Une coopérative est un moyen de devenir propriétaire d’une résidence principale, mais les propriétaires ne sont pas entièrement propriétaires de leur logement ; au lieu de cela, chaque résident est actionnaire de la coopérative elle-même.
- Certains propriétaires de coopératives sont autorisés à vendre leurs parts coopératives sur le marché libre, en fonction du taux du marché des coopératives de leur région.
- Les coopératives peuvent être moins chères que les appartements parce qu’elles fonctionnent sur une base de coût, collectant de l’argent auprès des résidents pour couvrir les coûts.
- Cependant, avant d’acheter des actions dans une entreprise, assurez-vous de vérifier les données financières de l’entreprise et les frais associés.
Comment fonctionnent les coopératives d’habitation
Les propriétaires de la coopérative possèdent des actions de la coopérative au lieu d’être propriétaires de leur logement en totalité, ce qui se produit dans le cas des copropriétés. Dans certaines coopératives, les propriétaires sont autorisés à vendre leurs parts coopératives sur le marché libre, en fonction du taux du marché de la coopérative à cet endroit et sous réserve de l’approbation du conseil d’administration de la coopérative.
Les coopératives sont souvent moins chères que les appartements en location, car elles fonctionnent sur la base du coût et collectent l’argent des résidents pour payer les factures impayées. Dans les régions où le coût de la vie est élevé, comme à New York, les coopératives peuvent constituer une option intéressante d’un point de vue financier. Cependant, les frais typiques payés aux coopératives peuvent être légèrement plus élevés que les frais payés aux associations de copropriétés.
Outre les aspects financiers de la propriété coopérative, il existe également des aspects sociaux qui doivent être pris en compte. Les petites coopératives sont strictement gérées par les résidents, et toutes les personnes impliquées assument des tâches telles que l’entretien, l’aménagement paysager et l’établissement des règles. Les grandes coopératives peuvent être dirigées par un conseil d’administration composé d’un petit groupe de résidents.
Dans les deux cas, il y a des règles à suivre et un certain niveau d’interaction sociale s’installe. Si vous n’aimez pas partager le pouvoir de décision, la vie coopérative pourrait ne pas vous intéresser.
Types de coopératives
La structure des coopératives d’habitation varie en fonction de la juridiction spécifique du lieu. Aux États-Unis et au Canada, les options les plus populaires incluent :
- Coopérative au taux du marché: Permet aux membres de la coopérative d’acheter et de vendre des actions à n’importe quel prix supporté par le marché.
- Coopérative par actions à responsabilité limitée: Imposer des restrictions sur les prix auxquels les actions peuvent être achetées et vendues.
- Coopérative de location: Une coopérative loue le bâtiment plutôt que d’en être propriétaire et n’accumule pas de capitaux propres. Dans ce cas, la coopérative peut disposer d’une réserve de trésorerie si le bâtiment est mis en vente.
Coût d’achat d’une coopérative
Puisque vous achetez essentiellement des actions dans une entreprise, assurez-vous de vérifier les finances de la coopérative et de rencontrer d’autres résidents. Ils seront à la fois vos partenaires commerciaux et vos futurs voisins. Avant d’acheter, vous voudrez considérer les éléments suivants :
- Emplacement
- Installations
- Frais
- Possibilité de louer votre unité
- Politique relative aux animaux de compagnie
- Réclamation d’assurance
Pour acheter des parts dans une coopérative, chaque acheteur doit « emprunter des parts » au lieu de contracter une hypothèque traditionnelle. Ces prêts fonctionnent comme des hypothèques, mais en plus des remboursements du prêt au prêteur, les résidents de la coopérative sont responsables de payer une partie au prorata des coûts communs d’exploitation et d’entretien du bâtiment.
Connus sous le nom de « maintenance », ces coûts sont généralement payés mensuellement au partenaire et facturés sur la base du coût. L’entretien peut inclure ou non les taxes foncières, et les frais d’entretien annuels ont tendance à augmenter chaque année avec l’inflation.
Les frais hypothécaires peuvent également être inclus dans les frais mensuels : même si un locataire individuel a remboursé sa part du prêt, le bâtiment lui-même peut toujours être hypothéqué par l’entreprise et non par un partenaire individuel. Le prêt participatif couvre le coût de l’entrée dans la société de personnes. Cela n’a rien à voir avec l’hypothèque sous-jacente à la propriété elle-même. Les acheteurs ont droit à toutes les déductions fiscales dont bénéficient les propriétaires, y compris les déductions d’intérêts et de taxe foncière.
Les coûts supplémentaires comprennent les factures mensuelles de services publics pour la résidence de chaque acheteur, payées individuellement, et les frais d’assurance. Si le bâtiment lui-même doit être couvert par une police d’assurance tous risques, le contenu de chaque résidence ne l’est pas. Une police d’assurance individuelle, connue sous le nom de HO-6, est requise pour protéger les biens personnels contre les dégâts des eaux, les incendies, le vol et autres catastrophes naturelles.
Considérations particulières pour les coopératives
Les coopératives doivent se conformer aux lois sur l’équité en matière de logement, mais elles peuvent être plus restrictives que les autres options de logement en ce qui concerne les exigences en matière de propriété. Puisqu’il n’y a ni propriétaire ni locataire, les règles d’achat d’actions dans une société de personnes sont fixées par les associés.
Par exemple, le nouvel acheteur peut devoir avoir une valeur nette spécifique ou un certain ratio d’endettement par rapport au revenu en plus de démontrer sa capacité à respecter les obligations financières liées à l’achat d’une coopérative.
Une vérification des antécédents peut également être requise. Comme d’autres types de logement, certaines coopératives sont conçues pour desservir uniquement les personnes de 65 ans ou plus ou d’autres groupes spécifiques. Ces exigences de propriété plus strictes apportent une atmosphère de sécurité et d’exclusivité à la propriété coopérative. En échange de ce monopole, les coopératives sont souvent gérées de manière plus restrictive que les copropriétés. Par exemple, les appartements de luxe peuvent interdire la sous-location. Tous les partenaires partagent les coûts d’exploitation du bâtiment.
Le défaut de paiement – ou le non-paiement – d’un partenaire peut obliger les autres partenaires à payer les dépenses de ce partenaire, bien que des exigences strictes en matière de propriété maintiennent généralement les défauts de paiement au minimum.
Avertissement
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime d’une discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre les mesures suivantes. L’une de ces étapes consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du Département américain du logement et du développement urbain (HUD).
Copropriété vs coopérative
Les copropriétés sont des immeubles d’habitation privés à logements multiples qui maintiennent des espaces communs et des infrastructures communes telles que des ascenseurs, des sous-sols ou des toits. Les copropriétés sont classées comme biens immobiliers, ce qui signifie que l’acheteur est propriétaire de son titre de logement. Si vous envisagez d’acheter un condo, il peut être utile de rechercher des options hypothécaires à l’aide d’un calculateur hypothécaire.
Les coopératives ne sont pas considérées comme des biens immobiliers. Lorsque vous adhérez à une coopérative, vous devenez actionnaire de la société propriétaire du bien. En tant qu’actionnaire, vous avez le droit exclusif d’utiliser un logement sur ce terrain.
Quels sont les inconvénients de posséder une coopérative ?
Les coopératives ont tendance à avoir des frais plus élevés que les copropriétés et moins de droits. Même si le propriétaire de la copropriété détient l’acte de propriété de son logement, le propriétaire de l’unité coopérative demeure le locataire légal. Il existe également des limites à votre capacité de vendre ou de sous-louer vos logements sans l’approbation du conseil d’administration de la coopérative.
Peut-on être expulsé de la coopérative ?
Correct. Contrairement à une copropriété, la propriété coopérative ne confère pas la propriété de votre appartement. Vous êtes plutôt simplement actionnaire de la société propriétaire de votre appartement. Cela signifie que vous êtes à la fois propriétaire et locataire et que vous pouvez être expulsé pour non-paiement ou comportement répréhensible. Comme pour d’autres types de propriétés, les expulsions seront décrites dans votre bail, les statuts de la coopérative et les lois étatiques et fédérales.
Conclusion
Lisez toujours les statuts, les statuts, la convention d’enregistrement, le règlement et tout autre document disponible de la coopérative. Assurez-vous de bien comprendre comment fonctionne la coopérative, y compris comment elle sera gérée, ce que vous devrez payer et quel sera le montant de ce paiement. Renseignez-vous sur les conditions de toute hypothèque sous-jacente, sur les polices relatives aux animaux de compagnie et sur votre capacité à changer de résidence. Il n’y a aucun mal à poser des questions ; Un petit effort dès le départ peut grandement contribuer à assurer une vie longue et harmonieuse.
