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Dans le dernier exemple de ses activités d’application renforcées, le Bureau de protection financière des consommateurs (CFPB) a déposé une plainte et proposé un règlement alléguant un marketing trompeur de la part du plus grand prêteur hypothécaire inversé du pays.
Leçon principale
- Le Bureau de protection financière des consommateurs allègue que le plus grand fournisseur de prêts hypothécaires inversés du pays a utilisé des estimations trompeuses de la valeur des maisons pour attirer les clients.
- Le prêteur, American Advisors Group, a déclaré qu’il prenait des mesures pour répondre aux préoccupations du CFPB.
- Les prêts hypothécaires inversés sont des produits complexes, et le CFPB semble prêt à renforcer la surveillance et l’application des règles qui les régissent.
Que prétend le CFPB ?
Dans un procès déposé la semaine dernière devant le tribunal de district américain du district central de Californie, le CFPB allègue qu’American Advisors Group (AAG), basé à Irvine, en Californie, a utilisé des estimations de maisons gonflées et trompeuses dans des publipostages directs pour solliciter des perspectives de prêts hypothécaires inversés.
Le CFPB allègue également qu’AAG a violé l’ordonnance de consentement préalable en 2016, encore une fois en raison de publicité trompeuse et d’allégations trompeuses. Si le tribunal l’accorde, l’ordonnance oblige AAG à payer une amende civile de 1,1 million de dollars plus 173 400 dollars de dédommagement au consommateur.
“American Advisors Group a violé la confiance des consommateurs en faisant de la publicité pour des prêts hypothécaires inversés avec des estimations de valeur des maisons gonflées et trompeuses”, a déclaré David Uejio, directeur par intérim du CFPB, en annonçant l’action. « Le CFPB agira de manière décisive lorsque nous découvrirons des préjudices causés aux consommateurs ou des pratiques visant à exploiter les populations vulnérables. »
Un porte-parole d’AAG a reconnu le problème avec les courriers directs contenant des estimations de la valeur des maisons par des tiers.
“AAG a pleinement coopéré à cette enquête, a commencé à prendre des mesures pour répondre aux préoccupations du CFPB et est heureux de résoudre le problème”, a déclaré un porte-parole à Financesimple. « Nous prenons ces questions de marketing très au sérieux et nous nous engageons à fournir à nos clients des informations claires et précises pour les aider à accéder de manière responsable à la valeur nette de leur propriété. »
Selon le procès du CFPB, les estimations de la valeur médiane ont augmenté en moyenne de 18 %, tandis qu’à l’extrémité supérieure, la valeur moyenne a été de 28 % plus élevée.
Bien qu’AAG ait inclus une note de bas de page dans ses documents marketing indiquant qu’elle avait fait « tous les efforts possibles pour garantir la fiabilité des informations fournies sur la valeur de la maison », le CFPB a déclaré que ces efforts étaient insuffisants. Il affirme qu’AAG n’a effectué “aucune analyse directement liée aux valeurs estimées des maisons annoncées dans ses courriers”.
AAG occupe la première place parmi les prêteurs hypothécaires inversés à l’échelle nationale depuis le début de l’année, avec une part de marché de 33 %, selon Reverse Market Insight, une société d’analyse de données industrielles dont le siège est à Dana Point, en Californie.
Un examen plus minutieux des prêteurs hypothécaires inversés ?
L’action d’AAG est la deuxième mesure d’exécution du CFPB contre un prêteur hypothécaire inversé cette année. En avril, l’agence a accusé Mahwah, Nationwide Equities Corp. basée à Mahwah, dans le New Jersey, d’avoir envoyé des annonces de prêt frauduleuses à des centaines de milliers d’emprunteurs âgés.
Et certains signes laissent penser qu’il pourrait y avoir d’autres choses à venir. Par exemple, dans un rapport semestriel au Congrès publié le 8 octobre, le CFPB a écrit qu’il avait « plusieurs enquêtes en cours et récemment ouvertes sur les prêts équitables contre des institutions ».
Les actions du CFPB font suite à un rapport de 2015 dans lequel l’agence a examiné les publicités de plusieurs prêteurs hypothécaires inversés sur cinq principaux marchés américains. Cette étude a révélé que de nombreux documents contenaient des déclarations confuses, incomplètes et inexactes sur les exigences de l’emprunteur, l’assurance gouvernementale et les risques de l’emprunteur.
Un produit complexe
Les prêts hypothécaires inversés assurés par le gouvernement fédéral, officiellement connus sous le nom de prêts hypothécaires de conversion sur valeur domiciliaire (HECM), sont un type de prêt qui permet aux propriétaires âgés de 62 ans et plus de puiser dans la valeur nette de leur maison sous forme de paiement forfaitaire, de marge de crédit ou de retraits mensuels.
Les propriétaires doivent continuer à payer les taxes foncières, les assurances et les frais de réparation. Le prêt doit être remboursé lorsque l’emprunteur décède, vend la maison, déménage dans les 12 mois ou fait défaut.
HECM est réglementée par la Federal Housing Administration (FHA). Un rapport de 2019 du Government Accountability Office des États-Unis examinant les données de la FHA a révélé que les taux de défaut de paiement des prêts hypothécaires inversés sont passés de 2 % des résiliations de prêts en 2014 à 18 % en 2018, en grande partie parce que les emprunteurs ne satisfont pas aux conditions d’occupation ou ne paient pas les taxes foncières et les assurances.
Parce qu’il est important de comprendre le fonctionnement de ces prêts et les risques potentiels pour les emprunteurs, le CFPB exhorte les propriétaires à reconsidérer ces prêts. ce guide sur son site Internet.
