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Leçon principale
- La Réserve fédérale a annoncé mercredi sa troisième baisse consécutive de ses taux d’intérêt, abaissant son taux d’intérêt de référence d’un quart de point.
- Mais les taux d’intérêt de la Fed ne sont qu’un des nombreux facteurs qui modifient les prix des prêts hypothécaires. En fait, les deux pourraient même évoluer dans des directions opposées, et c’est ce qui se produit actuellement.
- Avant la baisse des taux de la Fed en septembre, les taux hypothécaires à 30 ans étaient tombés à leur plus bas niveau depuis deux ans. Cependant, trois réductions de la Fed plus tard, les taux hypothécaires ont augmenté de plus d’un point. plus haut.
- Le mouvement haussier impulsé par la Fed suggère qu’elle s’attend désormais à ce que les taux d’intérêt restent plus élevés en 2025 que prévu initialement – prévoyant une baisse d’un demi-point seulement l’année prochaine au lieu d’un point entier.
- Une baisse plus lente et plus graduelle du taux des fonds fédéraux pourrait signifier une amélioration moindre des taux hypothécaires en 2025 que prévu initialement.
Réseau de facteurs qui déterminent les taux hypothécaires
On pense que lorsque la Réserve fédérale augmentera le taux des fonds fédéraux – comme elle l’a fait de manière agressive en 2022 et 2023 – les taux hypothécaires seront poussés à la hausse. À l’inverse, lorsque la Fed abaisse le taux des fonds fédéraux, les gens s’attendent généralement à une baisse des taux hypothécaires. Alors, la baisse des taux de la Fed annoncée mercredi – la troisième en autant de réunions – signifie-t-elle que nous pouvons nous attendre à une baisse des taux hypothécaires ?
Malheureusement, la relation entre le taux des fonds fédéraux de la banque centrale et ce que proposent les prêteurs hypothécaires n’est pas aussi claire. Au lieu de cela, les décisions des banques centrales ont un impact plus direct sur les taux d’intérêt à court terme, tels que les taux d’intérêt sur les dépôts bancaires, les cartes de crédit et les TAEG des prêts personnels.
Étant donné que les prêts hypothécaires à taux fixe assurent la stabilité des taux d’intérêt à long terme, leur lien avec les variations des taux de la Fed devient plus ténu. Outre le taux des fonds fédéraux, le marché hypothécaire est influencé par une combinaison complexe de facteurs économiques. Ceux-ci incluent l’inflation, la demande des consommateurs, l’offre de logements, la vigueur de l’économie actuelle et l’état du marché obligataire, en particulier le rendement du Trésor à 10 ans. Compte tenu de ces autres influences, les taux hypothécaires et le taux des fonds fédéraux peuvent évoluer indépendamment – et comme nous le verrons, même dans des directions opposées.
La Fed a réduit ses taux d’intérêt, mais les taux hypothécaires augmentent
La Réserve fédérale a relevé son taux d’intérêt de référence à son plus haut niveau depuis 23 ans en juillet 2023, à la suite d’une campagne de hausse historique des taux en 2022-2023 visant à cibler l’inflation post-pandémique. Après avoir maintenu le taux des fonds fédéraux à ce niveau élevé pendant 14 mois, la banque centrale a finalement commencé à baisser les taux d’intérêt en septembre.
La première réduction, annoncée le 18 septembre, était une réduction audacieuse d’un demi-point. La Fed a ensuite procédé à une réduction de 0,25 point le 7 novembre, puis à une nouvelle réduction d’un quart de point mercredi. Cela a entraîné une baisse du taux d’intérêt de référence d’un point de pourcentage au cours des trois derniers mois.
Toutefois, dans le même temps, les taux hypothécaires à 30 ans ont évolué dans la direction opposée. Même si le taux hypothécaire le plus élevé moyen est tombé à son plus bas niveau depuis deux ans le 17 septembre – tombant jusqu’à 5,89 % la veille de l’entrée en vigueur de la première baisse de la Fed – il a depuis lors augmenté fortement la plupart du temps. En fait, la moyenne des prêts hypothécaires de 6,98 % jeudi était près de 1,1 point de pourcentage plus élevée que lorsque la Fed avait réduit ses taux d’intérêt pour la première fois le 18 septembre.
Alors ça donne quoi ? Comme nous l’avons mentionné, le taux des fonds fédéraux n’est qu’un des nombreux facteurs qui influencent les taux hypothécaires. Ce que nous avons appris mercredi n’est pas seulement que la Fed réduit ses taux d’intérêt d’un quart de point : cela était largement attendu et a pesé sur les valorisations des négociants en obligations et des prêteurs. La plus grande conséquence sur les taux hypothécaires cette semaine est la décision de la Fed. avenir perspectives de taux de change.
Les signaux de la Fed pour 2025 et 2026 ont tempéré les attentes en matière de taux hypothécaires
Tous les trois mois, la banque centrale complète ses annonces de fixation des taux d’intérêt par la publication de son résumé des prévisions économiques. La partie la plus attendue de ce rapport est le « dot plot » trimestriel, qui indique où le comité de la Fed, composé de 19 membres, prévoit que le taux des fonds fédéraux atteindra son plus bas niveau dans les 2-3 prochaines années.
La réunion de mercredi comprenait le dernier graphique à points trimestriel, et il a montré que le comité de la Fed a modéré ses attentes en matière de baisse des taux d’intérêt en 2025 et au-delà. Au lieu de prévoir en septembre une baisse des taux d’un total de points de pourcentage l’année prochaine – ce qui aurait entraîné quatre baisses de taux en un quart de point – les banques centrales prévoient désormais collectivement une baisse de seulement 0,50 point, soit deux baisses. De même, les prévisions de la Fed pour 2026 placent également le taux des fonds fédéraux à un demi-point plus élevé qu’auparavant.
Ce changement dans les perspectives de taux d’intérêt a eu un impact immédiat sur le rendement du Trésor à 10 ans, augmentant de 11 points de base mercredi après-midi, puis de 6 points de base supplémentaires jeudi. Cette hausse soudaine des rendements obligataires à 10 ans est à l’origine d’une hausse des taux hypothécaires de 20 points de base mercredi et jeudi.
En 2022-2023, la campagne historique de la Fed visant à relever les taux d’intérêt a été rapide et furieuse. Toutefois, la banque centrale devrait baisser les taux d’intérêt à un rythme beaucoup plus progressif que de les relever. Nous constatons désormais que la baisse pourrait être encore plus lente que prévu et que l’amélioration des taux hypothécaires en 2025 sera probablement plus mesurée que spectaculaire.
Comment nous suivons les meilleurs taux hypothécaires
Les moyennes nationales et étatiques citées ci-dessus sont fournies via l’API Zillow Mortgage, en supposant un ratio prêt/valeur (LTV) de 80 % (c’est-à-dire au moins un acompte de 20 %) et une cote de crédit du demandeur comprise entre 680 et 739. Le taux obtenu représente ce à quoi un emprunteur s’attendrait lorsqu’il recevrait un devis d’un prêteur basé sur son expertise, qui peut différer du taux initial annoncé. © Zillow, Inc., 2024. L’utilisation est soumise aux conditions d’utilisation de Zillow.
