La crise de l’accessibilité au logement en 2025 en graphiques : ce qui a changé et ce qui n’a pas changé

Ceux qui espèrent que le marché du logement deviendra plus abordable d’ici 2025 ne trouvent pas beaucoup de soulagement alors que le défi des coûts élevés continue de persister d’une partie du pays à l’autre.

Les experts en logement affirment que même si l’accessibilité s’améliore en 2026, la réduction des coûts sera probablement progressive, laissant certains chasseurs de logements soulagés tandis que d’autres continuent d’attendre de meilleures conditions d’achat.

Un rapport de Compass, une plateforme immobilière, déclare : « Après des années de baisse de l’accessibilité, nous sommes maintenant sur une voie où l’accessibilité s’améliore lentement, non pas à travers une forte correction des prix mais à travers une longue période de stabilité des prix de l’immobilier, de hausse des revenus et de diminution progressive des taux d’intérêt hypothécaires. »

De plus en plus de maisons arrivent sur le marché

Les ventes de logements en 2025 restent faibles. Les stocks de logements devraient continuer d’augmenter en 2026.

Début 2025, les niveaux de stocks ont augmenté d’environ 25 % sur un an, les acheteurs se détournant des taux hypothécaires approchant les 7 %. Cependant, alors que les taux hypothécaires ont chuté à la fin de l’année et que certains vendeurs ont retiré des maisons du marché, la croissance des stocks d’une année sur l’autre en octobre a ralenti à 10,9 %, selon les données de la National Association of Realtors.

Les inscriptions actives devraient augmenter en 2026, Compass prévoyant une croissance annuelle des stocks de 10 à 15 %, la baisse des taux hypothécaires attirant davantage d’acheteurs et de vendeurs sur le marché.
La plateforme prévoit que les inscriptions estivales de maisons unifamiliales atteindront un sommet au-dessus du million pour la première fois depuis 2017.

« L’offre de logements à l’horizon 2026 reste élevée en raison de la croissance rapide des stocks au cours des trois dernières années, mais la croissance a ralenti », note le rapport Compass. « Même si des changements plus larges restent possibles, les perspectives sous-jacentes sont celles d’une croissance modérée et régulière des stocks, favorisant une normalisation progressive des conditions du marché d’ici 2026. »

Cependant, une augmentation modérée du stock de logements à vendre ne suffira pas à compenser les 3 à 4 millions de logements supplémentaires qui, selon Goldman Sachs, sont nécessaires pour rééquilibrer le marché immobilier.

“Les améliorations de l’accessibilité seront suffisamment significatives pour attirer à nouveau certains chasseurs de logements, mais l’achat d’une maison restera hors de portée pour de nombreux acheteurs marginaux. La génération Z et les jeunes familles en ressentiront les conséquences car les coûts restent élevés, beaucoup d’entre eux choisissant des modes de vie non traditionnels pour s’offrir une maison”, a écrit Redfin.

Les taux hypothécaires sont en baisse mais restent en hausse

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Les taux hypothécaires ont quelque peu baissé en 2025, mais sont restés au-dessus de 6 %, ce qui a mis de nombreux acheteurs potentiels sur la touche. Mais même si les économistes prédisent que les taux hypothécaires continueront de baisser en 2026, il y a peu de marge pour que les taux baissent, la plupart prévoyant que les taux resteront autour de la fourchette basse de 6 %.

« Dans la plupart des cas, les taux hypothécaires ont un impact disproportionnellement plus important sur la baisse de l’accessibilité financière que sur l’augmentation des prix de l’immobilier », indique un résumé de recherche d’Oxford Economics. « Non seulement les taux hypothécaires plus élevés doublent presque les coûts mensuels du logement, mais en raison du calendrier de remboursement du prêt hypothécaire, les frais d’intérêt évincent également les remboursements du principal, encore plus dans les premières années du prêt hypothécaire. »

Les maisons sont encore plus chères

Selon l’indice des prix de l’immobilier S&P Cotality Case-Shiller, même si les prix de l’immobilier sont restés relativement stables en 2025, ils ont tout de même atteint un niveau record en juin. Les données les plus récentes du NAR montrent que les prix des logements ont augmenté dans environ les trois quarts (77 %) des marchés américains au troisième trimestre 2025. Dans 4 % des marchés, les prix des logements ont augmenté de points de pourcentage à deux chiffres.

Selon Oxford Economics, un ménage a besoin d’un revenu annuel de 110 000 $ au troisième trimestre 2025 pour s’offrir une maison unifamiliale, ainsi que pour payer les impôts fonciers et les frais d’assurance habitation. Il s’agit d’une légère amélioration par rapport au début de l’année, mais cela représente toujours près du double du revenu nécessaire pour acheter une maison en 2020.

Les niveaux de ventes ont diminué à mesure que les acheteurs ont quitté le marché en raison des coûts d’emprunt élevés. Les données montrent que de nombreux vendeurs ont choisi de retirer leur maison du marché plutôt que d’en réduire le prix, ce qui a contribué à maintenir les prix de l’immobilier à un niveau élevé.

« Dans le passé, les mêmes forces économiques qui limitaient la demande d’achat de maisons rendaient également difficile la vente pour de nombreux propriétaires, mais les propriétaires d’aujourd’hui ont tendance à avoir un bon crédit, beaucoup de valeur nette et des taux d’intérêt bas, ce qui exerce moins de pression sur les vendeurs potentiels que sur les acheteurs », note Redfin.

L’abordabilité du logement varie selon la région

Les choses s’améliorent ou empirent pour le marché immobilier local selon l’endroit où vous vivez.

Selon Oxford Economics, l’accessibilité financière continue d’être un problème urgent sur la côte californienne et dans le nord-est, tandis que les villes de Sun Belt et du Midwest représentent des zones où les coûts du logement n’augmentent pas aussi rapidement.

D’ici 2025, les problèmes d’abordabilité s’étendront aux zones où les acheteurs de maisons étaient auparavant moins chers. Port St. Lucie et Ocala en Floride, Kansas City, Missouri, ainsi que Fond du Lac et Green Bay, Wisconsin, ont connu certaines des plus fortes baisses de l’accessibilité au logement.

Les choses iront-elles mieux en 2026 ?

Les chasseurs de logements pourraient bénéficier d’un certain soulagement en 2026, car les économistes s’attendent à une légère baisse des taux hypothécaires. En outre, même si les prix de l’immobilier devraient encore augmenter en 2026, la croissance des prix devrait être à la traîne par rapport à la croissance des salaires, ce qui pourrait commencer à rendre le logement plus abordable, a déclaré Redfin.