CalculatriceCliquez pour ouvrir
Malgré les signes de ralentissement du marché immobilier, Goldman Sachs s’attend à ce que la baisse des taux d’intérêt stimule l’investissement immobilier tout au long du second semestre 2019, ont déclaré les analystes de Goldman. L’investissement immobilier et les mises en chantier ont ralenti au premier semestre, mais la baisse des taux hypothécaires et les récentes réductions des taux d’intérêt par la Réserve fédérale devraient contribuer à stimuler la demande de logements.
Reconnaissant que « la construction résidentielle est un peu plus faible que prévu et semble être confrontée à des vents contraires qui persisteront au moins partiellement », les analystes, dirigés par l’économiste Jan Hatzius, restent optimistes quant aux perspectives de croissance future du secteur. “Notre modèle indique une reprise saine de 4 % de croissance de l’investissement résidentiel au deuxième semestre 2019”, a écrit Hatzius.
La reprise du marché immobilier aidera les titres de construction résidentielle à maintenir leur dynamique haussière au premier semestre de cette année. L’ETF SPDR S&P Homebuilders (XHB) est en hausse de près de 27 % pour l’année, contre un gain de 15 % pour le S&P 500. Les actions de constructeurs individuels tels que M/I Homes Inc. (MHO) et LGI Homes Inc. (LGIH) sont en hausse de plus de 70 % pour l’année, tandis que KB Home (KBH) et DR Horton Inc. (DHI) sont en hausse de plus de 40 % et PulteGroup Inc. (PHM) a augmenté de près de 28 %.
Ce que cela signifie pour les investisseurs
La baisse des taux hypothécaires entraînera une augmentation de la demande de logements, qui est le secteur de l’économie le plus sensible aux variations des taux d’intérêt. Depuis l’automne dernier, les taux hypothécaires ont chuté de 125 points de base. Selon les données de l’agence hypothécaire Freddie Mac, les taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans sont passés d’un sommet de 4,94 % en novembre à 3,60 % récemment. CNBC.
L’effet stimulant de la baisse des taux d’intérêt sur la demande de logements proviendra de deux canaux distincts. La manière la plus évidente est que la baisse des taux hypothécaires rend le financement de l’achat d’une nouvelle maison moins coûteux ; donc la demande augmente. Le deuxième canal se traduit par une baisse des coûts pour les propriétaires existants afin de refinancer leurs prêts hypothécaires à des taux d’intérêt plus bas. La baisse des coûts crée un effet de richesse qui stimule les dépenses de consommation et, par conséquent, un mécanisme de rétroaction positive sur le marché immobilier.
Toutefois, jusqu’à présent, la baisse des taux d’intérêt n’a pas donné l’impulsion escomptée au marché immobilier. L’investissement résidentiel connaît sa pire séquence depuis la Grande Récession de 2007-2009, après avoir chuté pendant six trimestres consécutifs. La construction de nouveaux logements a chuté de 4,0% en juillet à un taux annuel désaisonnalisé de 1,191 million d’unités et le chiffre de juin a été révisé à la baisse. Les économistes interrogés par Reuters prévoyaient une hausse des mises en chantier en juillet pouvant atteindre 1,257 million d’unités. CNBC.
L’une des explications expliquant pourquoi la demande de logements ne répond pas à la baisse des taux d’intérêt est l’amélioration des perspectives économiques. En effet, si la baisse des taux d’intérêt est le résultat d’une décision politique visant à répondre à l’incertitude économique, alors le signal négatif qu’envoie une baisse des taux d’intérêt peut être plus fort que le stimulus positif qu’engendre la baisse des taux d’intérêt elle-même. Les constructeurs de maisons affirment que c’est la principale raison pour laquelle la demande de logements n’augmente pas.
Mais Goldman a une autre explication : une réponse tardive. Les effets des variations des taux d’intérêt ne se font souvent pas sentir immédiatement et peuvent prendre des mois, voire des années, avant qu’ils n’aient un effet sur l’activité économique. “(Nos) estimations du décalage temporel entre les variations des taux d’intérêt et l’activité immobilière suggèrent qu’une grande partie de la relance est encore à venir”, a écrit Hatzius.
Certains signes positifs semblent indiquer que l’hypothèse du délai de réaction de Goldman pourrait être correcte. Les permis de construire sont faibles pendant la majeure partie de l’année augmenté de 8,4% à 1 336 millions d’unités en juillet. Il s’agit de la plus forte augmentation des permis depuis juin 2017. D’autres résultats positifs de ce type sont susceptibles de se produire à mesure que l’impact de la baisse des taux d’intérêt de la Réserve fédérale à la fin du mois dernier se répercute progressivement sur l’économie, et d’autres réductions de taux sont attendues avant la fin de l’année.
Regarder vers l’avant
Malgré les signes de vie, Goldman s’attend à ce que certains obstacles au logement persistent, notamment la réduction des incitations fiscales pour les logements occupés par leur propriétaire, un marché du travail extrêmement tendu dans le secteur de la construction et une augmentation des coûts liés aux terrains, au développement, aux titres de propriété et à d’autres coûts réglementaires. On pourrait ajouter la probabilité croissante d’une récession dans le contexte de l’escalade de la guerre commerciale du président Trump avec la Chine.
