Investir dans l’immobilier avec votre IRA : ce que vous devez savoir

Vous pouvez détenir des biens immobiliers sur votre compte de retraite individuel (IRA) si vous utilisez un compte autogéré et suivez des règles spécifiques. Les options éligibles vont des propriétés résidentielles aux bâtiments commerciaux, en passant par les terrains bruts et même les marinas.

Le processus est plus compliqué que l’achat d’actions, avec des exigences strictes en matière d’investissement et des implications fiscales potentielles. Cet article décrit les principales règles et considérations pour l’ajout de biens immobiliers à un IRA.

Choisissez l’IRA autogéré idéal pour l’investissement immobilier

Pour acheter un bien immobilier avec un IRA, vous devez ouvrir un compte IRA autogéré. Le terme « autogéré » signifie que les investissements alternatifs tels que les crypto-monnaies sont acceptés ou proposés par un dépositaire IRA, une institution financière ou une société responsable de la tenue des registres et des exigences de déclaration de l’Internal Revenue Service (IRS).

Un IRA autogéré est indépendant de toute société de courtage, banque ou société d’investissement qui prendra les décisions à votre place – de toute façon, la plupart des comptes de courtage n’autorisent pas la détention de biens immobiliers.

Pour acheter et posséder des actifs via un IRA, vous avez toujours besoin d’un dépositaire, une organisation spécialisée dans la gestion des comptes auto-dépositaires, des documents connexes et des rapports financiers. Tout passe par le dépositaire pour vous éviter de violer la réglementation stricte concernant ces transactions immobilières.

Comme on peut s’y attendre, le dépositaire facturera des frais pour le service mais ne vous conseillera pas sur la meilleure façon de structurer vos actifs. Au lieu de cela, les superviseurs s’occupent du travail de soutien.

Avant d’examiner les règles, il est important de comprendre en quoi la structure d’un IRA de détention immobilière diffère de celle d’un IRA ordinaire, ce qui signifie que vous et votre IRA représentez deux entités distinctes. Votre IRA est propriétaire des actifs et vous ne les possédez pas. Par conséquent, le titre de propriété se lirait comme « Dépositaire de XYZ Trust Company (au profit de) (FBO) (Votre nom) IRA. »

Règles pour la propriété IRA des actifs immobiliers

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Les actifs immobiliers de votre IRA doivent être strictement un investissement. Vous ne pouvez pas l’utiliser comme maison de vacances, comme lieu de résidence pour vos enfants, comme résidence secondaire ou comme bureau pour votre entreprise. Ces règles s’appliquent à vous et aux personnes que l’IRS considère comme « disqualifiées ».

Les personnes disqualifiées sont les suivantes :

• Votre conjoint
• Vos parents, grands-parents et arrière-grands-parents
• Vos enfants et leurs conjoints, petits-enfants et arrière-petits-enfants
• Votre fournisseur de services IRA
• Toute organisation possède plus de 50 % des actifs

Vous ne pouvez pas non plus acheter de propriété à l’une de ces personnes disqualifiées – ce que l’on appelle une transaction d’auto-traitement – ​​et un IRA ne peut pas non plus acheter une propriété que vous possédez déjà. Vous pouvez en savoir plus sur les transactions interdites dans la section 4.72.11.2.1 de l’Internal Revenue Manual.

Comment acheter un bien immobilier via votre IRA

Votre solde IRA devra être assez élevé car obtenir un prêt hypothécaire pour acheter une propriété dans un IRA n’est pas facile. Vous devrez probablement payer en espèces, ce qui causera des dommages importants à votre compte et affectera ultérieurement vos marges bénéficiaires.

Les investisseurs immobiliers déposent souvent une petite somme d’argent et profitent de taux d’intérêt encore relativement bas pour stimuler les achats, pensant qu’ils peuvent gagner plus d’argent sur la propriété qu’ils n’en auront à payer en intérêts. Si vous ne parvenez pas à financer votre achat immobilier, vous perdrez le potentiel d’un retour sur investissement (ROI) important.

Certaines banques proposent des prêts pour acheter un bien immobilier, mais cela soulève un autre problème : tout revenu provenant de cette propriété pourrait être considéré comme un revenu imposable d’entreprise non lié (UBTI). Vous pouvez en savoir plus sur l’UBTI dans l’article 511 de l’IRS Internal Revenue Code (IRC).

Gestion des biens immobiliers appartenant à un IRA : règles et responsabilités

Parce que votre IRA est exonéré d’impôt, vous ne pouvez pas profiter des déductions associées à la possession d’un bien immobilier. Puisque vous avez payé en espèces, aucun paiement d’intérêt hypothécaire n’est déductible. Vous ne bénéficiez pas non plus des déductions d’impôt foncier ou de l’amortissement.

Si votre propriété génère des revenus locatifs, tout montant est reversé dans votre IRA. Vous ne pouvez empocher aucun revenu parce que vous n’êtes pas propriétaire des actifs. Cependant, vous finirez par recevoir de l’argent lorsque vous retirerez de l’argent du compte à la retraite.

Du côté positif, vous n’aurez pas à payer de votre poche l’entretien ou d’autres coûts liés à la possession d’un bien immobilier. L’IRA paie pour tout. Cependant, cette stratégie a ses inconvénients. Chaque dollar retiré de votre IRA signifie que sa valeur hors taxes ne s’apprécie pas.

Et que se passe-t-il si une propriété engage une série de dépenses importantes qui font baisser votre solde IRA si bas que le compte n’a pas assez d’argent pour le couvrir ?

N’oubliez pas que vous ne pouvez rien payer de votre poche pour quoi que ce soit lié à cette propriété et que l’IRS limite vos contributions.

Si ce montant ne couvre pas le coût des réparations et que vous devez verser davantage, vous serez soumis aux pénalités liées à une contribution trop importante. Il s’agit d’un risque important car les propriétés nécessitent souvent des coûts d’entretien élevés et les revenus que vous recevez des locations peuvent ne pas être suffisants pour couvrir ce que vous devez dépenser au cours d’une année d’entretien élevé.

Vendre des biens immobiliers appartenant à l’IRA : processus et considérations

Déterminez le prix demandé pour vendre votre propriété de la même manière que vous le feriez pour n’importe quelle autre propriété immobilière. Une fois que les deux parties se sont mises d’accord sur le prix et les conditions, demandez à votre dépositaire de vendre les actifs au nom de votre IRA. Tous les fonds seront restitués à votre IRA, avec ou sans impôt, selon la composition de votre IRA.

Avantages et inconvénients de posséder des actifs dans un IRA

Étant donné que posséder des actifs dans un IRA comporte de nombreuses limites, vous vous demandez peut-être si cela en vaut la peine. Historiquement, l’immobilier Avoir est un excellent investissement à long terme car la valeur des actifs augmente avec le temps et l’appréciation à long terme va de pair avec l’horizon d’investissement à long terme du compte de retraite.

À court terme, tout revenu généré par les actifs est exonéré d’impôt dans l’IRA. Enfin, en tant qu’actif durable, l’immobilier permet de diversifier un portefeuille d’investissement autrement investi en actions et autres titres – ce qui n’est pas la pire idée au monde.

Avantages expliqués

• Diversifier le portefeuille d’investissement: L’immobilier contribue à diversifier les portefeuilles d’investissement, évoluant souvent à l’inverse des marchés financiers.
• Augmentation potentielle des prix: Les valeurs immobilières se sont historiquement appréciées sur de longues périodes, conformément à la vision d’investissement à long terme d’un IRA.
• Options de revenu: L’immobilier peut fournir un flux constant de revenus de location, et tout revenu de location que vous percevez est exonéré d’impôt dans un IRA.

Inconvénients expliqués

• A besoin d’autonomie: Vous devez établir un IRA autogéré avec un dépositaire.
• Pas de déduction de taxe foncière: Vous ne pouvez pas demander de déductions pour les impôts fonciers, les intérêts hypothécaires, l’amortissement et autres dépenses liées à la propriété.
• Coûts des actifs: Toutes les dépenses, réparations et entretien doivent être payés avec les fonds de l’IRA, et vous devez payer quelqu’un d’autre pour transporter et gérer les actifs.

Conclusion

Utiliser un Roth ou un IRA traditionnel pour acheter un bien immobilier d’investissement nécessite de comprendre à la fois les règles d’investissement immobilier et IRA. Les coûts de maintenance doivent être payés par l’IRA lui-même, et la baisse de la valeur des actifs ajoute au risque.

Pour ceux qui souhaitent moins de complexité, un IRA standard permet toujours une exposition à l’immobilier par le biais d’une fiducie de placement immobilier (REIT), d’un fonds commun de placement ou d’un fonds négocié en bourse (ETF), offrant une plus grande liquidité et moins de exigences administratives.