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WeWork Cos. Inc. (WE) est une société de location de bureaux offrant un espace de travail flexible à l’échelle mondiale. L’entreprise conclut des baux à long terme avec les propriétaires, rénove et meuble les biens immobiliers, puis propose des baux flexibles de courte durée. Les espaces de travail comprennent des bureaux dédiés dans des espaces de bureaux partagés, des bureaux standard, des suites bureautiques avec équipements privés, des bureaux sur tout un étage, etc. Les installations WeWork sont utilisées par des entreprises et des organisations de toutes tailles, des indépendants et petites startups aux entreprises Fortune 500.
WeWork est officiellement devenu public le 21 octobre 2021 après avoir fusionné avec BowX Acquisition Corp., une société d’acquisition à vocation spéciale (SPAC), dans le cadre d’une transaction connue sous le nom de fusion SPAC. SPAC, également connu sous le nom Une « société à chèque en blanc » est généralement constituée par un groupe d’investisseurs institutionnels, de sociétés de capital-investissement ou de fonds spéculatifs dans le seul but de s’associer à une société existante. Les SPAC font l’objet d’une offre publique initiale (IPO) pour lever le capital nécessaire à la réalisation d’une acquisition ou d’une fusion.
BowX a levé 420 millions de dollars grâce à son introduction en bourse le 7 août 2020, et 63 millions de dollars supplémentaires grâce à l’exercice de l’option de surallocation du souscripteur pour l’introduction en bourse de la semaine suivante. Le produit total de 483 millions de dollars a été transféré sur un compte en fiducie. En mars 2021, BowX et WeWork ont annoncé qu’ils avaient convenu de fusionner, mettant à nouveau WeWork sur la voie de devenir une société cotée en bourse. À l’époque, WeWork avait déclaré que la transaction valorisait son entreprise à une valeur d’entreprise initiale d’environ 9 milliards de dollars. La transaction sera financée à l’aide de 483 millions de dollars en espèces provenant du compte en fiducie de BowX ainsi que d’un placement privé de 800 millions de dollars par des investisseurs de premier plan, dont Insight Partners, des fonds dirigés par Starwood Capital Group, Fidelity Management & Research Co. LLC, Centaurus Capital, et des fonds et comptes gérés par BlackRock Inc. (BLK). À la suite de la transaction, WeWork recevra un total de 1,3 milliard de dollars en espèces pour financer sa croissance future.
Le 20 septembre 2021, WeWork a annoncé que BowX avait déposé sa déclaration de procuration définitive auprès de la Securities and Exchange Commission (SEC) pour réaliser la fusion. La fusion sera finalisée le 20 octobre 2021 après approbation par le vote des actionnaires le 19 octobre 2021. La société fusionnée est désormais cotée sous le symbole « WE » à la Bourse de New York (NYSE). Les actions de WE ont augmenté de 13 % dès le premier jour de cotation, donnant à l’entreprise une valorisation de 9,3 milliards de dollars.
Leçon principale
- WeWork est une société de location de bureaux qui propose des solutions d’espace de travail flexibles.
- WeWork est devenu public sous le symbole « WE » le 21 octobre 2021, grâce à une fusion SPAC avec BowX.
- La société a levé environ 1,3 milliard de dollars grâce à une combinaison d’argent dans le compte en fiducie de BowX et de placements privés auprès d’investisseurs de premier plan.
- Les actions de la société issue du regroupement ont augmenté de 13 % dès le premier jour de cotation, ce qui lui confère une valorisation de 9,3 milliards de dollars.
- WeWork a généré un chiffre d’affaires de 593,5 millions de dollars au dernier trimestre et a enregistré une perte nette de 888,8 millions de dollars.
WeWork a été fondée en 2010 par Adam Neumann et Miguel McKelvey. Les deux hommes ont initialement fondé une entreprise en 2008 appelée Green Desk, axée sur la fourniture d’espaces de coworking durables avec des meubles recyclés et de l’électricité produite à partir de l’énergie éolienne. Neumann et McKelvey ont finalement vendu leurs parts dans Green Desk et ont utilisé le produit pour lancer WeWork.
La société a ouvert son premier site WeWork à New York en 2010. D’autres sites ont ouvert au cours des deux années suivantes et ont commencé à attirer l’attention des sociétés de capital-risque, ce qui contribuerait à alimenter la croissance de l’entreprise. En 2014, WeWork comptait 1,5 million de pieds carrés d’espace et 10 000 membres. L’un des plus grands bailleurs de fonds de WeWork est le conglomérat technologique japonais SoftBank Group Corp. (TSE : 9984), qui a investi 4 milliards de dollars dans l’entreprise en 2018. À l’époque, WeWork avait loué plus de 200 000 bureaux et était en passe de générer près de 2 milliards de dollars de revenus annuels.
En janvier 2019, WeWork a changé son nom pour The We Co., composé de trois activités principales : WeWork, l’unité de location de bureaux ; WeLive, une communauté de vie résidentielle ; et WeGrow, qui comprend une école primaire et une académie de codage. En août 2019, The We Co. a déposé publiquement une demande d’introduction en bourse pour une valorisation de 47 milliards de dollars, mais le dossier montre d’énormes pertes nettes et une entreprise en proie à de graves difficultés financières. En septembre, The We Co. a annulé l’introduction en bourse et ses principaux investisseurs ont expulsé Neumann, qui était alors PDG.
Après cela, We Co. a nommé Sandeep Mathrani, vétéran du secteur immobilier, au poste de nouveau PDG de la société en février 2020. À l’automne 2020, l’entreprise a officiellement changé son nom pour WeWork, signalant un retour à la concentration sur son activité principale de partage de bureaux. À ce moment-là, la société avait regagné la confiance de certains investisseurs prêts à ignorer ses pertes et à la rendre publique grâce à la fusion SPAC mentionnée ci-dessus.
WeWork Finances
BowX a fourni les résultats financiers de WeWork dans son cinquième amendement à son formulaire d’enregistrement S-4 déposé auprès de la SEC. Pour le trimestre clos le 30 juin 2021, la perte nette de WeWork s’est élevée à 888,8 millions de dollars, en légère hausse par rapport à la perte nette du trimestre précédent. Les revenus ont chuté de 32,7 % d’une année sur l’autre (sur un an) à 593,5 millions de dollars. Dans un dossier déposé auprès de la SEC en septembre 2021, BowX a indiqué que la perte nette de WeWork au cours de l’exercice 2020 était de 3,1 milliards de dollars, soit une légère amélioration par rapport à sa perte nette de l’exercice 2019. Les revenus ont chuté de 1,2 % à 3,4 milliards de dollars.
Le taux d’occupation de WeWork, une mesure clé utilisée pour indiquer le degré de remplissage des espaces de travail d’une entreprise, était de 55 % au 1er juin 2021. Ce taux d’occupation est légèrement en baisse par rapport au taux d’occupation de 58 % signalé le 1er juin 2020. La diminution du taux d’occupation est principalement due à l’impact de la pandémie de COVID-19.
La valeur comptable totale de WeWork, la différence entre ses actifs et ses passifs, au 30 juin 2021, était de -1,3 milliard de dollars. Un solde négatif signifie que le passif de WeWork est supérieur à ses actifs, ce qui représente des capitaux propres négatifs et constitue un signal d’alarme pour de nombreux investisseurs. Le total de la trésorerie et des équivalents de trésorerie au bilan de la société à la fin de la période s’élevait à 844,0 millions de dollars, en hausse de 5,4 % par rapport à la fin de l’exercice 2020 de la société.
| Les principales données financières de WeWork | ||
|---|---|---|
| Deuxième trimestre 2021 (terminé le 30 juin 2021) | Deuxième trimestre 2020 (clos le 30 juin 2020) | |
| Revenus (millions $) | 593,5 | 881,7 |
| Perte nette (millions $) | 888,8 | 863.8 |
| Taux d’occupation (%) | 55 (au 1er juin 2021) | 58 (au 1er juin 2020) |
Source: BowX Acquisition Corp. S-4 (Amendement n° 5)
Combien vaut WeWork ?
La valorisation de WeWork a considérablement chuté par rapport aux 47 milliards de dollars visés par la société lors de son introduction en bourse en 2019, qui a ensuite été annulée. Quelques mois plus tard, l’entreprise était valorisée à 7,3 milliards de dollars en décembre 2019, juste avant l’éclatement de la pandémie. Selon l’actionnaire majoritaire SoftBank, à la mi-mai 2020, sa valorisation était tombée à 2,9 milliards de dollars. La valeur de WeWork a augmenté depuis. La société était évaluée à 9 milliards de dollars fin mars 2021 lorsqu’elle a annoncé son introduction en bourse via une fusion SPAC avec BowX, comme indiqué ci-dessus.
La valorisation de WeWork à la fin de sa première journée de bourse, le 21 octobre 2021, était de 9,3 milliards de dollars.
Le principal concurrent de WeWork
WeWork fait face à de nombreux concurrents dans le secteur des espaces de bureaux, notamment des fournisseurs d’espaces de bureau traditionnels, des biens immobiliers mondiaux et des bureaux à domicile. Sur le marché de niche de l’entreprise consistant à fournir des espaces de coworking et d’autres solutions d’espace de travail flexibles, certains de ses principaux concurrents incluent International Workplace Group (IWG.L), basé en Suisse, Knotel Inc., Convene, Industrious et MakeOffices.
Conclusion
WeWork, une société de location d’espaces de bureaux, propose des solutions d’espace de travail flexibles pour les entreprises et les organisations de différentes tailles. La société est devenue publique grâce à une fusion SPAC avec BowX, une SPAC cotée en bourse, le 21 octobre 2021. Les actions de la société issue du regroupement se négocient désormais sous le symbole « WE » sur le NYSE après la clôture de la fusion. Grâce au SPAC, WeWork a levé environ 1,3 milliard de dollars grâce à une combinaison de liquidités sur le compte en fiducie de BowX et d’un placement privé auprès d’investisseurs de premier plan.
