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Leçon principale
- Les escroqueries courantes en matière de fraude hypothécaire personnelle sont le vol d’identité et la falsification de revenus/actifs, tandis que les professionnels du secteur peuvent recourir à la fraude à l’évaluation et aux prêts aériens pour frauder le système.
- La fraude hypothécaire reste un problème aux États-Unis. Selon les données de CoreLogic en 2024, une demande de prêt hypothécaire sur 123 présentait des signes de fraude.
- Il existe des organisations professionnelles qui surveillent et enquêtent sur la fraude hypothécaire, ainsi que le FBI.
Les prêts hypothécaires offrent de nombreuses opportunités aux mauvais acteurs de voler, de frauder ou de se frayer un chemin. Selon les données de 2024, une demande de prêt hypothécaire sur 123 présentait des signes de fraude et les incidents ont augmenté de plus de 8 % sur un an.
La fraude peut être commise par des emprunteurs qui falsifient des demandes de prêt ou par des professionnels du secteur qui mettent en place des stratagèmes plus complexes. L’usurpation d’identité peut également cibler les emprunteurs ou les propriétaires.
Qu’est-ce que la fraude hypothécaire ?
La fraude hypothécaire comprend des pratiques de prêt prédatrices qui ciblent certains emprunteurs, mais elle peut également inclure des pratiques trompeuses telles que la fourniture de fausses informations. Selon le Federal Bureau of Investigation (FBI), cela implique tout type « d’inexactitude, de fausse déclaration ou d’omission relative à la propriété ou à la garantie potentielle sur laquelle le garant ou le prêteur s’appuie pour financer, acheter ou assurer le prêt ».
Cela signifie que la fraude hypothécaire peut être commise aussi bien par des emprunteurs individuels que par des professionnels du secteur. Et les sommes en jeu sont très élevées. Par exemple, à Sacramento, en Californie, sept personnes ont été reconnues coupables dans une affaire de fraude hypothécaire de 10 millions de dollars début 2019.
Il existe deux domaines distincts de fraude hypothécaire :
- Fraude pour le profit : Ceux qui commettent ce type de fraude hypothécaire sont souvent des initiés du secteur qui utilisent leurs connaissances professionnelles ou leur autorité pour commettre ou faciliter ce comportement. Cela peut impliquer une collusion de la part d’initiés du secteur, tels que des banquiers, des évaluateurs, des courtiers en prêts hypothécaires, des avocats, des initiateurs de prêts et d’autres professionnels impliqués dans le secteur. La fraude à but lucratif vise à abuser du processus de prêt hypothécaire pour voler de l’argent et des capitaux propres aux prêteurs ou aux propriétaires. Le FBI donne la priorité aux cas de fraude à but lucratif.
- Escroqueries au logement : Ce type de fraude se manifeste souvent par des actions illégales entreprises par un emprunteur dans le but d’acheter ou de conserver la propriété d’une maison. Par exemple, les emprunteurs peuvent déformer les informations sur leurs revenus et leurs actifs dans leurs demandes de prêt ou inciter les évaluateurs à manipuler la valeur estimative de la propriété.
Pourquoi commettre une fraude hypothécaire ?
La fraude au logement est commise par des emprunteurs, souvent avec l’aide d’agents de crédit ou d’autres membres du personnel, qui déforment ou omettent des détails pertinents sur l’emploi et les revenus, la dette et le crédit, ou la valeur et l’état de la propriété dans le but d’obtenir ou de conserver la propriété d’un bien immobilier. La fraude à but lucratif est commise par des professionnels du secteur qui dénaturent, dénaturent ou omettent des détails pertinents sur l’emploi et les revenus, la dette et le crédit d’un individu ou de son client ou sur la valeur et l’état des actifs dans le but de maximiser les profits d’une opération de prêt.
La fraude à but lucratif peut être commise par n’importe quel professionnel de la chaîne de transaction de prêt, y compris les constructeurs, les agents immobiliers, les agents de crédit, les courtiers en hypothèques, les conseillers en crédit/dette, les évaluateurs immobiliers, les inspecteurs immobiliers, les agents d’assurance, les sociétés de titres, les avocats et les agents de dépôt fiduciaire. Les professionnels du secteur peuvent également travailler ensemble en réseau pour frauder les souscripteurs, les prêteurs et les emprunteurs, tout en maximisant les frais et le partage des bénéfices sur tous les services liés aux prêts hypothécaires. Ces actions sont motivées par le désir de gagner plus de commissions sur les ventes ou simplement d’augmenter les positions d’investissement.
Fraude hypothécaire courante et stratagèmes frauduleux
Les stratagèmes courants de fraude hypothécaire comprennent divers types de revente de biens, de possession frauduleuse et d’usurpation d’identité.
Propriété de retournement
La revente de propriété n’est généralement pas illégale lorsqu’elle implique l’achat d’une maison, sa conservation/rénovation, puis sa revente dans un but lucratif. D’un autre côté, lorsqu’une propriété est achetée en dessous de la valeur marchande et immédiatement vendue avec profit avec l’aide d’un évaluateur corrompu qui « vérifie » que la valeur de la propriété est en réalité le double du montant d’achat initial, une fraude hypothécaire est indiquée.
Dans le cas des programmes de retournement le jour même, la chaîne de titre et d’évaluation est souvent frauduleuse et implique trois parties : le vendeur, le flipper et l’acheteur final sans méfiance. Le vendeur conclut un contrat avec le courtier pour acheter la propriété à un prix inférieur à la valeur marchande. Le vendeur a fourni à l’acheteur final une caution d’assurance titres frauduleuse, le représentant comme le propriétaire (même s’il ne l’était pas), et l’évaluation a été effectuée au prix gonflé convenu par le vendeur et l’acheteur final.
La fraude a lieu
La reprise de possession frauduleuse est un stratagème utilisé par les investisseurs pour bénéficier de ratios prêt/valeur plus élevés et de frais d’achat inférieurs, en plus de taux d’intérêt hypothécaires plus bas. Il y a fraude à l’occupation lorsqu’un emprunteur prétend que la maison sera utilisée par le propriétaire pour obtenir un statut préférentiel auprès de la banque alors que la propriété reste effectivement vacante. Un acheteur de paille utilise ou permet à quelqu’un d’utiliser son identité, sa cote de crédit et ses revenus pour acheter une propriété pour un autre acheteur qui n’est peut-être pas admissible à un prêt hypothécaire (ou n’est pas admissible au meilleur taux). Les acheteurs de paille sont souvent utilisés par les investisseurs, intentionnellement ou non, pour dissimuler d’autres formes et niveaux de fraude.
Vol d’identité et falsification de revenus/actifs
Les fraudes hypothécaires personnelles les plus courantes sont le vol d’identité et la falsification de revenus ou d’actifs. Le vol d’identité se produit lorsqu’un acheteur réel obtient frauduleusement de l’argent en utilisant les informations d’une victime indésirable et inconnue, notamment son numéro de sécurité sociale, sa date de naissance et son adresse. Le vol d’identité à des fins hypothécaires peut également inclure le vol de faux chèques de paie, de relevés bancaires, de déclarations de revenus, de W-2 et de lettres de vérification d’emploi. Même les registres de propriété peuvent être falsifiés et les emprunteurs peuvent recevoir une hypothèque frauduleuse sur une propriété qu’ils ne possèdent pas ou n’occupent pas.
Prêts aériens et fraude à l’évaluation
Les escroqueries professionnelles courantes liées à la fraude hypothécaire dans le secteur comprennent la fraude sur les prêts aériens et la fraude à l’évaluation.
Un prêt aérien est accordé sur un bien inexistant ou à un emprunteur inexistant. Un groupe de professionnels travaille souvent ensemble pour créer un faux emprunteur et une fausse chaîne de titres ainsi que pour obtenir un cautionnement de titre et une assurance des biens. De plus, la chaîne de fraude peut inclure des banques téléphoniques et des boîtes aux lettres pour créer de fausses vérifications d’emploi, des adresses personnelles et des numéros de téléphone de l’emprunteur. L’arnaque au prêt aérien met simplement de l’argent entre les mains de l’auteur et aucun actif n’est acheté ou vendu.
La fraude à l’évaluation implique souvent que des agents immobiliers, des constructeurs, des évaluateurs et des agents de crédit travaillent ensemble pour maximiser le prix d’achat et le montant du prêt afin d’augmenter leurs commissions. D’un autre côté, les évaluateurs corrompus sous-évaluent souvent un actif pour s’assurer qu’un autre investisseur puisse l’acheter.
Certaines formes d’usurpation de prêts, de sauvetages lors de saisies immobilières et d’escroqueries en matière de réduction de prêts hypothécaires reposent largement sur les pratiques de fraude hypothécaire mentionnées ci-dessus. Les prêts d’éviction impliquent souvent de falsifier les chiffres des revenus des prêteurs pour refléter de manière inexacte leur capacité à s’endetter davantage. De telles activités ont grandement contribué à la Grande Dépression.
Comment éviter d’être victime d’une fraude hypothécaire ?
Faites des recherches approfondies sur le prêteur, l’agent immobilier et les autres professionnels avec lesquels vous travaillez. Assurez-vous que vous faites affaire avec des personnes ou des agences agréées ou certifiées. Si vous avez des questions, vous pouvez demander l’aide d’un conseiller certifié HUD..
Qu’est-ce qu’une arnaque HELOC ?
La fraude HELOC implique souvent le vol d’identité comme moyen de cibler votre marge de crédit sur valeur domiciliaire. Une fois que l’auteur a accès à vos informations personnelles, il les utilisera pour accéder aux fonds de votre HELOC. Vous pouvez lutter contre cela en protégeant avec diligence vos mots de passe et autres informations personnelles et en surveillant de près le solde de votre compte.
L’achat de paille est-il illégal ?
Profiter des acheteurs de paille est une arnaque car cela cache l’identité du véritable acheteur. Même si les parties impliquées ont l’intention de rembourser le prêt, ce type de tromperie peut les exposer à des poursuites pénales.