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Fannie Mae, la Federal National Mortgage Association (FNMA), est une entreprise parrainée par le gouvernement (GSE) agréée par le Congrès pour encourager l’accession à la propriété et fournir des liquidités au marché hypothécaire. Créée en 1938 pendant la Grande Dépression dans le cadre du New Deal, Fannie Mae aide les emprunteurs à revenus faibles à modérés à obtenir un financement pour acheter une maison.
Leçon principale
- Fannie Mae est une entreprise parrainée par le gouvernement (GSE) créée par le Congrès.
- Fannie Mae n’accorde pas de prêts aux propriétaires, mais achète et souscrit des prêts hypothécaires sur le marché hypothécaire secondaire.
- En investissant dans les prêts hypothécaires, Fannie Mae crée plus de liquidités pour les prêteurs, notamment les banques, les caisses d’épargne et les coopératives de crédit.
- Fannie Mae et Freddie Mac ont failli s’effondrer lors de la crise financière de 2008, mais ont été renfloués et placés sous tutelle du gouvernement.
Que fait Fannie Mae ?
En tant que participante au marché hypothécaire secondaire, Fannie Mae n’accorde pas de prêts hypothécaires. Au lieu de cela, il maintient l’argent vers les prêteurs en achetant ou en souscrivant des prêts hypothécaires émis par des coopératives de crédit, des banques, des caisses d’épargne et d’autres institutions financières. En investissant sur le marché hypothécaire, Fannie Mae crée des liquidités pour les prêteurs, leur permettant de souscrire ou de financer des prêts hypothécaires supplémentaires. Au cours des trois premiers trimestres de 2024, Fannie Mae a fourni 274 milliards de dollars de liquidités au marché hypothécaire.
C’est l’un des deux principaux acheteurs de prêts hypothécaires sur le marché secondaire. L’autre société est Freddie Mac, ou la Federal Home Loan Mortgage Corporation, qui est également une GSE agréée par le Congrès. Après avoir acheté les prêts hypothécaires sur le marché secondaire, Fannie Mae les regroupe pour former des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Les MBS sont des titres adossés à des actifs adossés à une hypothèque ou à un pool d’hypothèques.
Les titres adossés à des créances hypothécaires de Fannie Mae sont achetés par des institutions telles que des compagnies d’assurance, des fonds de pension et des banques d’investissement. Elle garantit le paiement du principal et des intérêts de ses MBS. Fannie Mae dispose également d’un portefeuille conservé, investissant dans ses propres titres et dans d’autres titres adossés à des créances hypothécaires. Fannie Mae émet de la dette, appelée dette d’agence, pour financer son portefeuille conservé.
Fannie Mae historique des actions
Fannie Mae est cotée en bourse depuis 1968. Jusqu’en 2010, il était négocié à la Bourse de New York (NYSE). À la suite de la Grande Récession et de son impact sur le marché immobilier, Fannie Mae a été contrainte de radier ses actions de la cote en raison du non-respect des exigences de cours de clôture minimum fixées par le NYSE. Fannie Mae négocie désormais de gré à gré.
En 2008, Fannie Mae et Freddie Mac sont devenus conservateurs de l’Agence fédérale de financement du logement (FHFA).En septembre 2019, le département du Trésor et la FHFA ont autorisé Fannie Mae et Freddie Mac à conserver leurs revenus pour renforcer leurs réserves de capital, dans le cadre d’une étape vers la sortie de la tutelle.
Exigences du prêt Fannie Mae
Les prêts hypothécaires que Fannie Mae achète et garantit doivent répondre à des critères stricts. La limite fixée par la FHFA pour un prêt conventionnel pour une maison unifamiliale en 2025 est de 806 500 $ pour la plupart des régions et de 1 209 750 $ pour les zones à coûts élevés, notamment Hawaï et l’Alaska.
Les prêteurs agréés doivent répondre à des critères d’éligibilité et de souscription pour garantir la qualité du crédit du financement et se conformer à la déclaration de prêt subprime émise par le gouvernement fédéral, qui traite des risques associés aux prêts subprime, tels que les taux d’intérêt variables, les limites d’augmentation des taux d’intérêt, la documentation des revenus de l’emprunteur et les caractéristiques du produit qui soumettent le prêt à un refinancement fréquent.
Comment demander un prêt hypothécaire soutenu par Fannie Mae
Les emprunteurs remplissent la demande uniforme de prêt au logement et collectent et fournissent des informations et des documents financiers. Cela inclut l’emploi, le revenu brut et les déclarations, telles que les W-2 ou les 1099. Les candidats fournissent des dettes mensuelles, telles que les soldes des cartes de crédit, les paiements de voiture, la pension alimentaire et la pension alimentaire pour enfants.
En général, les prêteurs préfèrent suivre la règle des 28/36, ce qui signifie qu’un ménage ne devrait pas consacrer plus de 28 % de son revenu mensuel aux frais de logement et pas plus de 36 % au remboursement des dettes hypothécaires et des prêts automobiles. Fannie Mae acceptera un ratio dette/revenu (DTI) maximum de 36 %, mais peut aller jusqu’à 45 % si l’emprunteur satisfait aux exigences de crédit et de réserve.
Si le ratio DTI est trop élevé, l’emprunteur peut verser un acompte plus important, réduisant ainsi les coûts mensuels. Bien qu’une mise de fonds de 20 % soit considérée comme idéale, certains emprunteurs peuvent verser aussi peu que 3 %. Les acheteurs de maison doivent également satisfaire aux exigences minimales de crédit pour les prêts hypothécaires garantis par Fannie Mae. Pour une maison unifamiliale comme résidence principale, un score FICO d’au moins 620 pour les prêts à taux fixe et 640 pour les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) est requis.
Modification de prêt et Fannie Mae HomePath
Une modification de prêt modifie les conditions d’un prêt hypothécaire existant pour aider les emprunteurs à éviter un défaut de paiement, une saisie et finalement la perte de leur maison. Les modifications peuvent inclure des taux d’intérêt plus bas et des durées de prêt prolongées, ce qui réduira les mensualités.
Lorsque des saisies surviennent sur des prêts hypothécaires dont Fannie Mae est propriétaire ou investisseur, ou lorsque des propriétés sont achetées par acte plutôt que par saisie ou saisie, Fannie Mae s’efforce de vendre la propriété immédiatement afin de minimiser l’impact potentiel sur la communauté. HomePath de Fannie Mae est l’endroit où les acheteurs de maison et les investisseurs peuvent rechercher et faire des offres sur ces propriétés. Le programme HomePath est un moyen permettant aux acheteurs solvables de financer de nouvelles maisons.
Dans certains cas, un financement spécial peut être disponible. Ceux-ci comprennent une aide aux frais de clôture, un acompte de 3 % et le coût des améliorations pris en compte dans le prêt. HomePath.com fait la promotion de biens immobiliers appartenant à Fannie Mae, notamment de maisons unifamiliales, de maisons en rangée et de copropriétés. Fannie Mae fait appel à des professionnels de l’immobilier locaux pour préparer, entretenir et répertorier les propriétés à vendre.
Programme RefiNow de Fannie Mae
Fannie Mae offre aux titulaires de prêts hypothécaires à faible revenu une option de refinancement via un programme appelé RefiNow, qui réduit les mensualités et les taux d’intérêt. Pour être admissibles, les propriétaires doivent avoir un revenu égal ou inférieur à 100 % de leur revenu médian régional (AMI).
« Les emprunteurs à faible revenu refinancent souvent à un rythme plus lent que les emprunteurs à revenus plus élevés, manquant ainsi potentiellement des opportunités d’économiser sur les coûts de logement », a déclaré Malloy Evansvice-président des opérations des entreprises unifamiliales chez Fannie Mae. Si les propriétaires ne savent pas si Fannie Mae est propriétaire de leur prêt hypothécaire, ils peuvent visiter Outil de recherche de prêt Fannie Mae.
Le programme RefiNow exige une réduction minimale de 50 points de base du taux d’intérêt du propriétaire et une économie d’au moins 50 $ sur le versement hypothécaire mensuel du propriétaire. Fannie Mae offre un crédit de 500 $ au prêteur au moment de l’achat du prêt si la transaction est évaluée et que le crédit doit être transféré du prêteur au propriétaire.
Pour être admissible à RefiNow, les propriétaires doivent répondre aux normes suivantes :
- Avoir une hypothèque garantie par Fannie Mae et garantie par une résidence principale.
- Avoir un revenu actuel égal ou inférieur à 100 % AMI.
- Vous avez régulièrement payé vos versements hypothécaires au cours des six derniers mois et vous n’avez pas manqué plus d’un versement hypothécaire au cours des 12 derniers mois.
- Obtenez un prêt hypothécaire avec un ratio prêt/valeur allant jusqu’à 97 % et un ratio dette/revenu de 65 % ou moins.
Pourquoi Fannie Mae est-elle importante ?
Fannie Mae achète des prêts hypothécaires auprès de banques, de coopératives de crédit et de prêteurs, donnant ainsi aux institutions financières la possibilité de continuer à accorder du crédit.
Et si Fannie Mae n’existait pas ?
Les prêteurs regroupent la plupart de leurs prêts hypothécaires selon les conditions de Fannie Mae afin qu’ils puissent être achetés sur le marché hypothécaire secondaire. Si Fannie Mae n’existait pas, l’obligation pour les organisations non gouvernementales d’acheter des prêts hypothécaires sur le marché hypothécaire secondaire pourrait être réduite. Les prêteurs pourraient être confrontés à des problèmes de liquidités à mesure que leurs acheteurs de prêts hypothécaires quittent le secteur. Ces prêteurs pourraient rendre plus difficile l’obtention d’un prêt hypothécaire s’ils ne disposent pas du capital nécessaire pour détenir davantage de prêts hypothécaires.
Conclusion
Fannie Mae est une organisation parrainée par le gouvernement qui achète des prêts hypothécaires répondant aux critères d’éligibilité. En investissant dans des prêts hypothécaires, Fannie Mae crée des liquidités pour les prêteurs, notamment les banques, les caisses d’épargne et les coopératives de crédit. Fannie Mae libère des liquidités pour que les banques locales et nationales puissent continuer à renouveler leurs prêts hypothécaires. À leur tour, ces prêteurs sont en mesure de souscrire des prêts hypothécaires à des millions de propriétaires.
