Examen des fonds diversifiés

Comment fonctionne DiversyFund ?

DiversyFund a créé trois fonds et partenariats auxquels les investisseurs peuvent participer. Les investisseurs décident quel fonds/partenariat convient le mieux à leur situation et investissent.

La première option est le Fonds Multifamilial. Son objectif est d’acheter des immeubles d’habitation sur divers marchés aux États-Unis. La stratégie consiste à acheter ces propriétés à prix réduit ou là où l’entreprise peut capter une plus-value dans un marché solide. Ce fonds accepte des investissements de 500 USD à 1 million USD. L’objectif est d’acheter 12 à 15 immeubles multifamiliaux et de les conserver pendant quatre à six ans. Le fonds est organisé sous forme de LLC et cherche à lever 75 000 000 $. La LLC a été lancée en septembre 2023 et est toujours ouverte à l’investissement.

La deuxième option est DiversyFund Venture Capital. Ce programme est uniquement disponible pour les investisseurs accrédités avec un investissement minimum de 25 000 USD. Le programme est un investissement hybride à la fois en capital-risque et en immobilier, mais à quoi ressemble cette combinaison est inexplicable.

Le dernier projet ouvert à l’investissement est The Independent. Le fonds a acheté une propriété multifamiliale de 61 logements à Sand City, en Californie, près de Monterey. L’investissement minimum est de 50 000 USD et le projet est financé à 85 %.

Principales caractéristiques

DiversyFund offre aux investisseurs disposant d’aussi peu que 500 $ un moyen simple de détenir des actions dans des biens immobiliers de qualité institutionnelle. La société a créé trois fonds différents, chacun avec sa propre stratégie d’investissement et ses propres exigences de qualification. Les investisseurs choisissent la ou les options qui correspondent le mieux à leurs besoins. DiversyFund agit en tant que gestionnaire de facto de chaque projet et perçoit les frais en conséquence.

Certains pools d’investissement de DiversyFund sont disponibles pour les investisseurs accrédités et non accrédités. D’autres ne sont disponibles que pour les investisseurs qualifiés.

Le Fonds multifamilial dispose d’un minimum de 500 $. DiversyFund Venture Capital dispose d’un minimum de 25 000 $ et The Independent d’un minimum de 50 000 $.

Le site Web est très facile à naviguer. Les avis sur TrustPilot montrent que de nombreux utilisateurs trouvent qu’investir est facile, mais que communiquer avec DiversyFund est difficile.

Les investisseurs non qualifiés ne peuvent choisir le Fonds Multifamilial qu’avec un investissement minimum de 500 $. Les investissements indépendants ont un minimum de 50 000 USD, tandis que les fonds de capital-risque ont un minimum de 25 000 USD ; les deux ne sont disponibles que pour les investisseurs qualifiés.

Portefeuille d’investissement géré. car chaque investisseur décide à quel programme il souhaite participer. Tous les régimes sont structurés de manière à ce que tous les dividendes et intérêts soient réinvestis dans les régimes respectifs.

Les investisseurs du monde entier peuvent participer à la plateforme DiversyFund, bien que les investisseurs en dehors des États-Unis puissent être soumis à des retenues à la source sur les distributions.

Frais

DiversyFund facture des frais de gestion d’actifs annuels de 2 % du capital levé pour chaque programme. Si ces frais proviennent du gestionnaire du régime, l’argent provient des revenus du patrimoine ou du capital conservé. Cela signifie que l’investisseur doit payer ces frais. (C’est probablement l’une des raisons pour lesquelles les fonds ne versent ni dividendes ni intérêts – ils ont besoin de liquidités pour payer ces frais ainsi que d’autres.)

DiversyFund facture également des frais de rachat de 1% à 4% au fonds d’investissement. En fin de compte, c’est aussi un coût payé par les investisseurs. Les frais supplémentaires comprennent le financement (1 %), la gestion de la construction (7,5 %) et la souscription (0,5 %), entre autres.

Transparent

Les frais ne sont pas divulgués sur le site Web mais se trouvent dans les documents d’offre. De plus, les documents d’offre indiquent que DiversyFund peut avoir le droit d’acheter et de vendre des actifs à d’autres entités qu’elle contrôle. Il est difficile de savoir quelles sont les implications de cette divulgation, mais vendre des actifs à d’autres entités qu’elle contrôle pourrait être source de problèmes. DiversyFund ne divulgue pas le montant total des fonds collectés pour chaque programme.

Les documents d’offre indiquent que DiversyFund a le droit d’emprunter de l’argent pour acheter le bien immobilier. Ils ont révélé que les emprunts augmentent le risque que si le fonds ne peut pas rembourser sa dette, les actifs puissent être confisqués, ce qui pourrait avoir un impact négatif sur les investisseurs. Il n’y a aucune mention de poursuites en cours contre l’organisation sur le site Web.

Liquidité

Les offres de DiversyFund ne sont pas liquides. Il indique clairement qu’il n’existe pas de marché secondaire pour les actions et que les investissements sont structurés pour être détenus pendant au moins quatre à six ans (minimum). Si vous êtes un investisseur qualifié, vous pouvez investir autant que vous le souhaitez sur cette plateforme.

Si vous n’êtes pas un investisseur qualifié, votre limite d’investissement dépend de votre revenu annuel ou de votre valeur nette, selon le montant le plus élevé. Si le chiffre le plus élevé est inférieur à 124 000 $, vous ne pouvez investir que 5 % de ce montant. Si les deux sont supérieurs à 124 000 $, votre limite d’investissement est de 10 %.

Il n’y a pas d’option de rachat. Il faut attendre que la propriété soit vendue. En attendant, votre investissement sera bloqué. Le site Web rapporte que plus de 30 000 personnes ont investi dans l’utilisation de la plateforme.

Options d’investissement

Multifamily Real Estate Portfolio et The Independent sont constitués en sociétés à responsabilité limitée (LLC) en vertu de la loi du Delaware. Cependant, DiversyFund Venture Capital est un placement privé.

Industrie et domaine

Multifamily Real Estate et The Independent achètent des biens immobiliers multifamiliaux dans le but d’ajouter de la valeur ou de profiter de situations difficiles. L’Indépendant détient un actif qui a été identifié et acheté. Ce groupe est financé à 85%. Le portefeuille Multifamily Real Estate continue d’acquérir des propriétés.

DiversyFund semble être une combinaison de capital-risque et d’immobilier, mais son fonctionnement n’est pas expliqué.

Services éducatifs

Les offres éducatives de DiversyFund sont faibles. La plateforme immobilière propose uniquement un blog et un fil d’actualité. Cependant, ces informations ne semblent pas être mises à jour régulièrement.

La société effectue des recherches sur The Independent car cette propriété a été identifiée. De plus, si vous vous inscrivez pour faire partie de la communauté, vous pouvez voir certaines propriétés du portefeuille avec une quantité complète d’informations fournies.

Assistance client

Si vous envisagez d’utiliser la plateforme DiversyFund, il est essentiel de voir comment son support client interagit avec d’autres plateformes. Une bonne plate-forme mettra l’accent sur l’importance du service client et offrira plusieurs options de communication permettant aux clients de contacter les représentants. Avec DiversyFund, il existe une assistance par e-mail qui promet de vous répondre dans les deux jours ouvrables. Mais il n’y a pas de fonctionnalité de chat ou de chatbot. L’assistance téléphonique est difficile à joindre ; cependant, si le client a un problème non urgent à discuter, il peut planifier un appel avec un représentant plus tard.

Trustpilot a attribué à DiversyFund une mauvaise note avec une note moyenne de 1,9 étoiles sur 5. Les plaintes ont été nombreuses. Certains commentaires ont porté sur le manque de réponse et l’incapacité à tenir ses promesses. D’autres se plaignent du manque de liquidités (mais cela est entièrement divulgué sur le site). D’autres ont déploré de ne pas pouvoir contacter l’entreprise, recevoir des rapports ou obtenir des réponses à leurs questions.

Conclusion

DiversyFund permet aux investisseurs disposant de ressources limitées de posséder facilement un bien immobilier de qualité institutionnelle. L’un des projets permet même aux investisseurs de ne disposer que de 500 USD à investir. D’autres transactions immobilières ont des minimums beaucoup plus élevés. L’apport de capital-risque n’est pas entièrement expliqué, ce qui rend difficile une analyse éclairée.

DiversyFund facture des frais élevés et expose les investisseurs aux risques potentiels associés à l’immobilier à effet de levier. Des difficultés ont été signalées pour se connecter et recevoir des réponses de DiversyFund. Enfin, les litiges en cours constituent une préoccupation supplémentaire que les investisseurs devraient prendre en compte avant d’investir.

Les REIT cotés en bourse peuvent offrir des avantages similaires aux investisseurs sans bon nombre des limitations.

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Comment fonctionne DiversyFund ?

DiversyFund a créé trois pools d’investissement pour les investisseurs. Certains sont ouverts aux investisseurs accrédités et non accrédités. Certains ne sont ouverts qu’aux investisseurs qualifiés. Chaque programme a son propre investissement minimum.

Deux groupes achètent des immeubles multifamiliaux dans des situations difficiles ou sur des marchés en forte croissance. Le plan d’affaires consiste à conserver les actifs pendant quatre à six ans avant de les vendre et de distribuer les bénéfices.

DiversyFund verse-t-il des dividendes ?

DiversyFund a déclaré n’avoir procédé à aucun dividende ni distribution de capital pendant sa période de détention, mais en février 2023, il a procédé à la première distribution de capital dans l’un des fonds qu’il gère.

Quel est le taux de retour de DiversyFund ?

Le site annonce des rendements attendus allant jusqu’à 15 %, mais il est impossible de calculer votre retour sur investissement sans savoir quand il se vendra et à quel prix. À ce jour, rien n’indique sur le site que l’une des propriétés ait été vendue.

Quel est l’investissement minimum pour DiversyFund ?

L’investissement minimum est de 500 $ pour le Fonds Multifamilial. Les fonds d’investissement sont disponibles pour les investisseurs accrédités et non accrédités. Cependant, comme l’investissement n’est pas liquide, les investisseurs peuvent s’attendre à ce que leur argent soit bloqué pendant environ quatre à six ans.

DiversyFund est-il légal ?

DiversyFund semble fonctionner dans le respect de la loi. Il semble faire ce qu’il dit : mettre en commun l’argent des investisseurs, puis acheter des biens immobiliers ou d’autres actifs en leur nom.

Il n’y a aucun moyen de savoir dans quelle mesure l’entreprise est capable de gagner de l’argent pour les investisseurs, car il n’y a aucune information sur le site Web ou dans les documents d’offre indiquant que les actifs achetés ont été vendus par la suite.

Les frais sont élevés, mais ils sont entièrement divulgués. Risque élevé car l’entreprise a le droit d’utiliser des actifs endettés mais cela est également divulgué. Dans la plupart des cas, il n’y a aucune distribution provenant des opérations, peut-être parce que DiversyFund a besoin d’argent pour rembourser ses dettes et payer ses frais. Encore une fois, c’est révélateur. Selon la manière dont les documents sont interprétés, la société peut se réserver le droit d’acheter et de vendre des actifs entre les entités qu’elle contrôle. Cela a été révélé, mais ce manque de transparence supplémentaire pourrait nuire aux investisseurs.

Comment nous évaluons les plateformes de financement participatif immobilier

Pour évaluer et examiner les plateformes de financement participatif immobilier, l’équipe d’Financesimple composée de chercheurs, de collecteurs de données et d’experts du secteur a passé près de deux mois à mener des recherches approfondies sur le secteur, à recueillir des données d’enquête sur les entreprises et à évaluer 19 entreprises. Nous avons regroupé les 38 critères que nous avons collectés, tels que les choix et minimums d’investissement, la durée de détention et le portefeuille géré, en huit catégories. Nous notons ensuite ces critères et évaluons les catégories pour déterminer quelle plateforme de financement participatif immobilier convient le mieux aux investisseurs accrédités et non accrédités.

• Frais: 15%
• Service de compte: 15%
• Options d’investissement: 15%
• Liquidité: 12,5%
• Transparent: 12,5%
• Industrie et domaine: 12,5%
• Support client et convivialité: 10%
• Services éducatifs: 7,5%

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