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Qu’est-ce que l’évaluation et l’évaluation des capitaux propres (PAVE) ?
L’évaluation des propriétés et de l’équité (PAVE) est un ensemble de lignes directrices permettant de fournir des évaluations de maisons exemptes de préjugés raciaux, ethniques ou de toute autre forme de préjugé.
Historiquement, les évaluations de maisons ont souvent été faussées par des préjugés qui nuisent de manière disproportionnée aux propriétaires des communautés de couleur. C’est un facteur de l’écart de richesse raciale et ethnique aux États-Unis. Cela contribue également aux disparités dans les taux d’accession à la propriété entre les personnes de différentes races et ethnies, ainsi qu’aux avantages financiers associés à la possession d’une maison.
Leçon principale
- Les recommandations du Property Appraisal and Valuation (PAVE) reflètent l’objectif politique d’éliminer les préjugés dans le processus d’évaluation des propriétés.
- Les chercheurs observent depuis des décennies un écart de valeur marchande entre les valorisations des quartiers à majorité noire et à majorité blanche.
- Une sous-évaluation injuste a un impact financier considérable, car le plus grand atout de nombreuses familles est leur maison.
- La sous-évaluation systématique des propriétés dans un quartier a un impact significatif sur la richesse cumulée des propriétaires de cette communauté.
- En 2021, le président Joe Biden a créé le groupe de travail PAVE pour réduire les préjugés et la discrimination dans les évaluations de maisons.
Comprendre l’évaluation immobilière et la juste évaluation (PAVE)
Selon les données les plus récentes de la Réserve fédérale, la famille blanche moyenne détient près de quatre fois la richesse d’une famille noire typique et cinq fois la richesse d’une famille hispanique typique. Une partie de cette différence est due aux biais dans les évaluations des maisons, qui sont nécessaires chaque fois qu’une maison est achetée, refinancée ou vendue. Le montant exact est impossible à déterminer.
PAVE est un concept et un objectif depuis de nombreuses années. Cependant, ce n’est qu’en 2021 que le président Joe Biden a annoncé la formation d’un groupe de travail chargé d’évaluer les causes, l’étendue et les conséquences du biais de notation et de formuler une série de recommandations pour l’éliminer.
Pourquoi le PAVE est-il important ?
Que vous achetiez une maison avec un prêt hypothécaire, refinancez un prêt hypothécaire existant ou vendiez une maison, une évaluation de la maison est une partie importante de la transaction.
Il existe de nombreuses méthodes différentes pour évaluer la valeur. La plupart des évaluateurs utilisent le rapport uniforme d’évaluation résidentielle Fannie Mae pour les maisons unifamiliales. Le rapport demande à l’évaluateur de décrire l’intérieur et l’extérieur de la propriété, les environs ainsi que le nombre de ventes comparables à proximité. L’évaluateur fournit ensuite une analyse et une conclusion sur la valeur du bien.
Le processus d’évaluation d’une maison implique inévitablement des évaluations subjectives, qui peuvent permettre à des biais d’influencer les évaluations des propriétés.
Les chercheurs observent depuis des décennies l’écart de valeur marchande entre les quartiers à majorité noire et à majorité blanche. En moyenne, les maisons situées dans des quartiers à majorité noire valent moins de la moitié de celles situées dans des quartiers à majorité blanche.
Les mesures objectives des caractéristiques des propriétés, telles que l’âge ou la proximité des transports en commun, n’expliquent pas toute la variance.
Des études plus récentes sur les commentaires des critiques dans les rapports ont suggéré une raison à cela. Ces commentaires sont des pièces narratives de forme libre dans lesquelles l’évaluateur détaille le raisonnement derrière l’évaluation. Des recherches gouvernementales ont révélé que les évaluateurs font parfois des références raciales et ethniques et les citent pour diminuer la valeur estimative d’une maison.
Il existe également des rapports anecdotiques. Selon un récent procès en Californie, lorsque l’évaluation de la maison d’une famille noire dans la région de la Baie était étonnamment inférieure aux attentes, ils ont demandé à un ami blanc d’agir en tant que propriétaire. L’évaluation coûte environ 500 000 $ de plus.
L’impact des évaluations immobilières et des justes évaluations
Une évaluation immobilière détermine le montant maximum qu’une banque est prête à prêter à un demandeur d’hypothèque sur la propriété.
L’un des nombreux problèmes qui peuvent survenir en cas de prix erronés est celui des évaluations injustes. Autrement dit, l’évaluation est inférieure au prix contractuel convenu entre l’acheteur et le vendeur.
Lorsque le prix d’expertise est inférieur au prix contractuel, l’acheteur tente souvent de renégocier le prix ou de se retirer de la transaction. Un acheteur déterminé peut poursuivre la transaction initiale, mais devra peut-être payer un acompte plus important.
Autres effets secondaires de la sous-estimation
L’accession à la propriété en Amérique joue un rôle important dans la création de richesse. Environ 15 % de la richesse d’un ménage américain typique est constituée de la valeur nette de son logement.
Les familles dont les maisons sont trop chères auront moins d’actifs sur le papier. Cela pourrait les exclure de certains services financiers liés à la valeur nette qu’ils détiennent dans leur maison. Par exemple, un couple qui rénove une cuisine peut être obligé de financer le projet en utilisant une carte de crédit à intérêt élevé au lieu d’une marge de crédit beaucoup moins chère basée sur la valeur nette de sa maison.
Un impact plus large
Les critiques injustes ont des répercussions sur l’ensemble de la communauté. Les évaluateurs prennent en compte les prix d’achat du quartier dans le cadre de leur évaluation – et ces prix d’achat peuvent également être déterminés par des préjugés raciaux ou ethniques.
Chaque instance avec un prix d’achat inférieur devient un candidat que l’évaluateur suivant pourra sélectionner comme prix de vente équivalent pour la prochaine évaluation dans la communauté, reportant ainsi l’impact de la valeur inférieure.
Au fil du temps, même un léger déséquilibre peut affecter considérablement la valeur des actifs de la communauté et donc la richesse accumulée par ses propriétaires.
Plus de 50 ans après l’adoption du Fair Housing Act, l’écart racial en matière d’accession à la propriété est plus large que jamais : en 2021, le taux d’accession à la propriété des Noirs n’a atteint que 46 %, tandis que le taux d’accession à la propriété des Blancs a atteint 73 % et le taux d’accession à la propriété des Hispaniques a augmenté à 51 %.
Bien que les taux d’accession à la propriété parmi les minorités se soient améliorés ces dernières années, les préjugés raciaux continuent d’être un facteur d’écart de richesse raciale, selon la National Association of Realtors. La valeur nette médiane de la maison a augmenté pour les familles blanches, passant de 150 000 $ en 2019 à 205 000 $ en 2022, soit une augmentation de 55 000 $, contre une augmentation de 48 000 $ pour les familles noires et de 25 000 $ pour les familles hispaniques au cours de la même période.
Groupe de travail PAVE
- Évaluer les causes, l’étendue et les conséquences des biais d’évaluation
- Établit un ensemble de recommandations transformatrices pour éliminer les préjugés raciaux et ethniques dans la tarification des logements
PAVE représente l’effort le plus sérieux depuis des décennies pour réduire la discrimination dans l’évaluation des maisons. Le groupe de travail est composé de 13 agences et bureaux fédéraux et est présidé par l’ambassadrice Susan E. Rice, conseillère en politique intérieure, et Adrianne Todman, secrétaire adjointe chargée des fonctions autorisées du secrétaire.
À ce jour, PAVE a lancé un examen indépendant des normes uniformes pour la pratique de l’examen professionnel (USPAP) afin de comprendre les obstacles potentiels à l’entrée pour les communautés sous-représentées.
De plus, la Federal Housing Administration (FHA) a publié une lettre hypothécaire pour clarifier les exigences de non-discrimination qui s’appliquent aux évaluateurs et aux prêteurs.
Le racisme affecte-t-il les évaluations de maisons ?
Correct. De nombreuses études ont montré que les maisons situées dans les quartiers blancs ont une valeur plus élevée que celles situées dans des communautés minoritaires comparables, et le problème s’aggrave au lieu de diminuer.
Quelles solutions aux inégalités dans l’évaluation des maisons ont été proposées ?
Les solutions suggérées comprennent une formation sur la manière d’éviter les préjugés raciaux inconscients, la mise à jour des directives professionnelles et de l’éthique et la création d’un fonds de bourses pour accroître la diversité parmi les évaluateurs de maisons.
Que puis-je faire si je suis victime d’un biais dans l’évaluation d’une maison ?
Si vous pensez avoir été victime d’une discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre les mesures suivantes. Déposez un rapport auprès du Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) ou du Département américain du logement et du développement urbain (HUD).
Conclusion
Les chercheurs observent depuis des décennies l’écart de valeur marchande entre les quartiers à majorité noire et à majorité blanche. Le biais d’évaluation est l’une des causes de cet écart.
Sous-évaluer injustement une propriété peut avoir des conséquences importantes. Le plus grand atout de nombreuses familles est leur maison. Et sous-évaluer systématiquement les propriétés d’un quartier peut affecter la valeur des propriétés de l’ensemble de la communauté et réduire la richesse cumulée de tous les propriétaires qui y vivent.
Le but des évaluations immobilières et des évaluations équitables (PAVE) est de créer un processus d’évaluation de la maison sans parti pris.
