En savoir plus sur le processus et les exigences de marge

Vous avez peut-être entendu des acheteurs de maison dire qu’ils sont séquestres. Il s’agit d’une étape du processus d’achat d’une maison après l’acceptation d’une offre, mais avant que l’acheteur n’emménage. Pendant le séquestre, de nombreuses choses doivent se produire, comme l’obtention de l’hypothèque, l’inspection de la maison et le financement du compte séquestre. Nous vous guiderons à travers les étapes de base du processus de dépôt fiduciaire afin que vous sachiez exactement à quoi vous attendre lors de l’achat ou de la vente d’une maison.

1. Ouvrez un compte sur marge

Après que vous et le vendeur ayez convenu d’un prix et signé un contrat d’achat mutuellement acceptable, votre agent immobilier collectera votre dépôt d’acompte – comme un dépôt de bonne foi qui sera éventuellement appliqué à votre acompte – et le déposera sur un compte séquestre auprès de la société ou du service de dépôt fiduciaire spécifié dans le contrat de vente.

Un compte séquestre est géré par une partie externe pour conserver des objets de valeur, tels que de l’argent, des actes de propriété et des documents financiers personnels, au nom de deux parties convenues jusqu’à ce que les conditions spécifiques de la transaction financière soient remplies.

Selon la raison du séquestre, l’agent séquestre peut être une société de titres spécialisée dans l’immobilier, une banque ou une autre institution financière, ou une personne physique chargée de ce rôle.

La société de dépôt fiduciaire agit en tant que tiers neutre pour collecter les fonds et les documents nécessaires associés à la clôture, y compris les chèques de dépôt initial, les documents de prêt et l’acte signé. Dans certaines régions, un avocat peut gérer ce processus au lieu d’une société de dépôt fiduciaire, auquel cas cela est souvent appelé « règlement » et non « séquestre ».

2. Attendez l’évaluation du prêteur

La banque ou tout autre prêteur qui accorde votre prêt hypothécaire effectuera sa propre évaluation de la propriété, que vous, l’acheteur, devrez généralement payer pour protéger vos intérêts financiers en cas de saisie.

Si l’évaluation est inférieure au prix demandé, le prêteur ne proposera pas de financement à moins que vous ne soyez prêt à payer la différence en espèces ou que le vendeur abaisse le prix au montant évalué.

Vos autres options pour essayer de faire changer d’avis l’évaluateur sont l’une des suivantes :

• Fournissez des informations supplémentaires sur les raisons pour lesquelles vous pensez que le prix de la maison devrait être plus élevé.
• Obtenez un deuxième avis.
• Essayez de vous adresser à un autre prêteur et espérez que la notation tournera en votre faveur.

Si aucune de ces options n’est possible, vous pourrez résilier le contrat de vente.

3. Sécurité financière

Vous auriez dû obtenir une pré-approbation pour un prêt hypothécaire lorsque votre contrat de vente a été accepté. Après avoir fourni au prêteur l’adresse de la propriété, celui-ci préparera une estimation de bonne foi ou une déclaration détaillant le montant du prêt, le taux d’intérêt, les frais de clôture et les autres frais associés à l’achat. Vous souhaiterez peut-être négocier les numéros sur ce document avant de le signer.

Une fois que vous avez écrit votre engagement de prêt, il est temps de supprimer l’éventualité de financement écrite du contrat de vente, le cas échéant.

Les agents incluent également souvent des conditions de vente de maison dans le contrat de vente pour empêcher les acheteurs de posséder simultanément deux maisons et de payer deux hypothèques. Ce type de contingence donne aux acheteurs un certain temps pour vendre leur maison actuelle avant de clôturer le séquestre sur la nouvelle maison.

4. Approuver la divulgation du vendeur

Au cours de cette étape, vous recevrez un avis écrit de tout problème apparent identifié par le vendeur ou son agent.

Par exemple, le garage pourrait avoir été transformé en espace de vie, en violation du code du logement de la ville. Vous êtes peut-être déjà au courant de problèmes de ce type, car ils sont souvent mentionnés dans la liste.

5. Inspection de la maison

Inspection de la maison

Vous n’êtes pas obligé de faire inspecter votre maison lors de l’achat d’une maison, mais il est dans votre intérêt de le faire. Pour quelques centaines de dollars, un inspecteur en bâtiment professionnel vous dira s’il y a des défauts dangereux ou coûteux dans la maison.

Si tel est le cas, vous voudrez les connaître afin de pouvoir annuler l’achat, demander au vendeur de les réparer ou demander au vendeur de baisser le prix afin que vous puissiez gérer vous-même les réparations.

Notamment, vous ne pouvez pas négocier de concessions avec le vendeur si le contrat stipule que vous achèterez la propriété « telle quelle ». Si l’inspection se termine de manière satisfaisante, vous devrez supprimer l’éventualité d’inspection du contrat de vente écrit. Vous répéterez cette étape après tout autre test.

Rechercher des parasites

Si votre prêteur n’exige pas une inspection antiparasitaire, vous voudrez peut-être en faire une pour vous assurer que la maison est exempte de termites, de fourmis charpentières ou d’autres parasites tels que des cafards ou des rats. Ces problèmes peuvent ne pas être évidents pendant la journée, lorsque vous avez probablement visité la maison, et constitueront une découverte extrêmement fâcheuse une fois que vous y aurez emménagé.

S’il y a des problèmes de parasites, ils devront être résolus avant que la vente puisse avoir lieu, en supposant que vous souhaitiez procéder à l’achat. C’est un autre domaine dans lequel vous souhaiterez peut-être renégocier avec le vendeur pour payer les travaux.

Inspection environnementale

Des tests environnementaux sont parfois recommandés pour vérifier la présence de toxines dans la maison, telles que la moisissure, le plomb, le radon et l’amiante. Il peut également y avoir des problèmes à la maison, comme la pollution provenant d’un emplacement proche d’une décharge, d’un ancien gisement de pétrole, d’un pressing ou d’une station-service. Tout problème découvert dans cette zone peut présenter un risque grave pour la santé et peut être très coûteux à résoudre.

Autres contrôles

Les zones sujettes aux tremblements de terre peuvent nécessiter des rapports pédologiques ou géologiques pour évaluer le risque de dommages matériels graves en cas de catastrophe de ce type. De nombreuses régions exigent un rapport sur les inondations. Si la maison présente un risque plus élevé d’inondation, vous ne pourrez pas souscrire d’assurance habitation, ce qui signifie que vous ne pourrez pas obtenir de prêt hypothécaire.

Dans certains cas, la souscription d’une assurance contre les inondations en plus de l’assurance habitation résoudra ce problème. Dans les zones rurales, une enquête foncière doit être réalisée pour vérifier les limites de la propriété ; dans les zones urbaines, les limites ont tendance à être très claires.

6. Souscrire une assurance risque

Cela comprend votre assurance habitation et toute couverture supplémentaire requise dans votre zone géographique, comme l’assurance contre les inondations. Vous devrez souscrire une assurance habitation jusqu’à ce que votre prêt hypothécaire soit remboursé – et vous le souhaitez probablement de toute façon.

Choisissez votre propre compagnie d’assurance, qui peut être différente de celle choisie par le prêteur, et magasinez pour obtenir le meilleur tarif.

7. Rapports de titres et d’assurance

Ceux-ci sont également exigés par votre prêteur, mais encore une fois, vous les souhaitez toujours. Un rapport de titre garantit un titre de propriété clair, ce qui signifie qu’il n’y a aucun privilège sur la propriété et que personne d’autre que le vendeur n’a de droit sur une partie de la propriété.

L’assurance titres vous protège, vous et le prêteur, contre toute contestation juridique qui pourrait survenir plus tard si quelque chose n’apparaissait pas lors de la recherche de titre.

S’il y a quelque chose qui ne va pas avec le titre, appelé nuage ou défaut, le vendeur devra le corriger afin que la vente puisse avoir lieu ou que vous vous retiriez. Selon l’endroit où vous habitez, la société de dépôt et la société de titre peuvent être les mêmes.

8. Déménagement final

Vous devez réinspecter la propriété juste avant la clôture pour vous assurer qu’aucun nouveau dommage n’est survenu et que le vendeur vous a laissé les éléments spécifiés dans le contrat de vente, tels que des appareils électroménagers ou des accessoires.

À ce stade du processus, vous ne pourrez probablement pas reculer à moins que la maison ne soit sérieusement endommagée ; cependant, il n’est pas rare qu’un petit acheteur fasse pression sur son agent pour qu’il annule une transaction pour quelque chose d’insignifiant.

9. Examiner le formulaire HUD-1

Au moins un jour avant la clôture, vous recevrez un formulaire HUD-1 ou un relevé final des conditions de votre prêt et des frais de clôture.

Comparez-le à l’estimation de bonne foi que vous avez signée plus tôt. Les deux documents doivent être très similaires. Recherchez les frais inutiles, inattendus ou excessifs ainsi que les erreurs évidentes.

10. Fermer le dépôt

Le processus de clôture varie légèrement selon les États, mais vous devrez signer de nombreux documents que vous devrez prendre votre temps et lire attentivement. Le vendeur aura également des documents à signer. Une fois tous les documents signés, le séquestre préparera un nouvel acte vous désignant comme propriétaire et l’enverra au registraire du comté.

Vous enverrez un chèque de banque ou organiserez un virement bancaire pour couvrir l’acompte restant (dont une partie provient de votre dépôt) et les frais de clôture. Votre prêteur placera ensuite les fonds de votre prêt en dépôt afin que le vendeur et, le cas échéant, le prêteur du vendeur puissent être payés.

Si vous arrivez jusqu’ici, vous finirez par devenir propriétaire de la maison.

Guide de dépôt de prêt FHA

Avec les prêts hypothécaires traditionnels, votre expérience en matière de séquestre se termine généralement à ce stade. Cependant, si vous achetez une maison avec un prêt de la Federal Housing Administration (FHA), vos relations avec le compte séquestre continueront d’être différentes pour un certain nombre de raisons.

Les prêts FHA nécessitent le maintien d’un compte séquestre pour payer les impôts fonciers, l’assurance habitation et les primes d’assurance hypothécaire (MIP). Cette dernière est exigée pour les emprunteurs disposant d’une mise de fonds inférieure à 20 %.

Au lieu de payer des impôts directement au gouvernement et des primes d’assurance à la compagnie d’assurance, les emprunteurs de la FHA paient chaque mois 1/12 de ces coûts, en plus du principal du prêt hypothécaire et des intérêts, sur le compte. Le compte séquestre conserve ce montant jusqu’à l’échéance de la facture à la fin de l’année.

À ce moment-là, les paiements séquestres mensuels pour l’année suivante seront ajustés à la hausse ou à la baisse selon que le compte présente un déficit ou un excédent pour les paiements de l’année en cours. Le créancier hypothécaire est tenu de vous envoyer un rapport annuel sur l’activité de votre compte séquestre, qui peut également être appelé compte de mise en fourrière hypothécaire.

Pourquoi tout ça ? Parce que les demandeurs de prêt FHA sont considérés comme présentant un risque plus élevé : ils ont généralement des cotes de crédit plus faibles, des revenus plus faibles et moins d’actifs – autant de raisons pour lesquelles ils recherchent des prêts FHA, qui ont des exigences moins strictes pour les emprunteurs que les prêts hypothécaires conventionnels.

Les prêteurs sont prêts à leur accorder des prêts hypothécaires en raison du soutien de la FHA et de sa volonté de travailler avec eux. Mais ils veulent s’assurer que les factures seront payées, c’est pourquoi un compte séquestre est requis.

Conclusion

Votre agent immobilier supervisera l’ensemble de ce processus de dépôt fiduciaire, alors ne vous inquiétez pas trop si vous ne comprenez pas tous les détails ; Cependant, dans toute transaction où vous rencontrez des difficultés financières, vous devez avoir au moins une idée de base de ce qui se passe afin de ne pas en profiter ou de ne pas perdre accidentellement votre maison.