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Lorsque vous achetez une maison avec une entreprise comme une LLC, votre entreprise vendra probablement la maison pour vous. Si cela se produit, quelles taxes devrez-vous payer sur la vente ?
Dans la plupart des cas, lorsque vous vendez une maison, vous devez des impôts sur les plus-values à long terme sur les bénéfices que vous avez tirés de la vente (moins les exclusions auxquelles vous avez droit) si vous en êtes propriétaire depuis plus d’un an. Si vous êtes propriétaire de la maison depuis moins d’un an, il s’agit d’un gain en capital à court terme et est imposé à votre taux fédéral habituel d’impôt sur le revenu.
Mais que se passe-t-il si votre entreprise achète la maison et qu’elle vous la vend ensuite en tant qu’unique propriétaire ? Vous êtes propriétaire de l’entreprise et l’entreprise est propriétaire de la maison. Maintenant, vous êtes entièrement propriétaire de la maison. Cela signifie-t-il que vous ne devez pas d’impôt sur les plus-values ?
La réponse à cette question dépend du type d’entité juridique au travers de laquelle votre entreprise opère et de la manière dont elle est organisée. Par exemple, votre entreprise peut être une LLC (société à responsabilité limitée) ou une société ou une société de personnes. Chacun de ces éléments a un impact différent sur vos ventes et sur le montant de la taxe que vous devez.
Découvrez comment votre type d’entreprise peut avoir un impact sur la transaction immobilière privée entre vous et cette entreprise.
Leçon principale
- Vous pouvez acheter une maison par l’intermédiaire d’une entreprise, puis acheter cette maison directement auprès de cette entreprise.
- Si vous possédez une entreprise qui vous vend des maisons en tant que propriétaire de cette entreprise, la manière dont les ventes de maisons sont imposées dépend de la structure de votre entreprise.
- Les bénéfices peuvent être imposés au taux de l’impôt sur les sociétés ou transférés à un actionnaire individuel et déclarés dans ses impôts.
- Les avantages de l’achat d’une maison par l’intermédiaire d’une entreprise comprennent une responsabilité personnelle limitée et la confidentialité des archives publiques.
- Les inconvénients de l’achat d’une maison par l’intermédiaire d’une entreprise incluent le droit à moins de prêts immobiliers et la perte de l’exonération des gains en capital.
Groupe C
Si votre entreprise est une société C, il n’y aura pas d’impôt sur les plus-values à long terme sur la vente, mais il y aura un impôt sur le revenu des sociétés régulier s’il y a un bénéfice sur la maison.
En effet, les sociétés C ne bénéficient pas de taux d’imposition des plus-values favorables. Généralement, tous les revenus reconnus par une entreprise opérant par l’intermédiaire d’une société C traditionnelle sont imposés aux taux de l’impôt sur le revenu des sociétés. Il s’agit d’un taux forfaitaire de 21 %. Toute vente d’actifs par une société à un actionnaire sera imposée si un bénéfice est réalisé sur la vente. Cela inclut la vente d’un bien immobilier, comme une maison.
Le prix de vente doit également représenter ce qu’on appelle le prix du marché, ou le prix qu’un tiers indépendant paierait pour la maison. Cela signifie que vous ne pouvez pas facturer 100 $ pour la maison afin d’éviter de payer des impôts lors de la vente. Si l’Internal Revenue Service (IRS) détermine que le prix de vente n’est pas au pair, vous pourriez faire face à des difficultés juridiques ou financières.
Groupe S
La vente d’une maison par une société S à l’un de ses actionnaires serait considérée comme une plus-value à long terme si l’entreprise était propriétaire de la maison pendant plus d’un an. Une société S n’a généralement pas à payer d’impôt sur le revenu. Tous les revenus et pertes sont répercutés sur les actionnaires individuels. Ce bénéfice sera donc répercuté sur l’actionnaire concerné, qui devra le déclarer dans sa déclaration de revenus des personnes physiques.
Cela ne signifie pas toujours que le gain en capital correspond simplement à la différence entre ce que paie l’entreprise et ce que paient les actionnaires. Il peut y avoir d’autres questions fiscales à prendre en compte lors du calcul du montant de l’augmentation. Par exemple, si la maison est utilisée à des fins commerciales, vous devez également tenir compte du recouvrement de l’amortissement. Parlez à votre comptable fiscaliste pour vous assurer que vous déclarez avec précision la vente sur les impôts professionnels et personnels.
LLC avec un membre et propriété exclusive
Les SARL unipersonnelles et les entreprises individuelles sont imposées de la même manière au niveau fédéral. Si la maison est utilisée à des fins commerciales et appartient à une LLC (c’est-à-dire que la propriété est au nom de la LLC), le bénéfice de la vente devra être déclaré par le propriétaire de la LLC dans sa déclaration de revenus des personnes physiques. Si la LLC est propriétaire de la maison depuis plus d’un an, le propriétaire considérera le gain comme une plus-value à long terme. Si la LLC en est propriétaire depuis moins d’un an, elle sera imposée au taux d’imposition sur le revenu habituel du propriétaire.
Pour les entreprises privées, la maison ne peut être nommée qu’au nom de la personne qui dirige l’entreprise privée. Puisque la propriété ne changera pas, il n’y a techniquement aucune question de vente et de plus-value jusqu’à ce que l’individu vende la maison à un tiers indépendant.
Pour les SARL à membre unique et les entreprises individuelles, les règles de récupération de l’amortissement s’appliquent si l’entreprise utilise la maison.
Les SARL ont plusieurs propriétaires, imposées comme une société de personnes
Les règles applicables à une société par actions seront dans ce cas identiques : les éventuelles plus-values à long terme seront imposées uniquement au sein de la SARL.
Les sociétés de personnes sont similaires aux sociétés S dans la mesure où les revenus et les pertes des particuliers ne sont pas imposés au sein de la société de personnes, mais sont transmis aux associés individuels et imposés sur leurs déclarations de revenus des particuliers. Ainsi, toute vente d’une maison par une société de personnes sera imposable pour les associés individuels et non pour la société de personnes. Si la société de personnes est propriétaire de la maison depuis plus d’un an, le gain sera soumis aux taux d’imposition des gains en capital à long terme.
Comment acheter une maison via une entreprise
L’achat d’une maison par l’intermédiaire de votre entreprise peut être plus judicieux que l’achat d’une maison en tant que particulier, selon le type d’entreprise que vous exploitez. Par exemple, vous pourriez envisager d’acheter une maison par l’intermédiaire de votre entreprise si :
- En tant qu’investisseur immobilier ayant acheté plusieurs propriétés par l’intermédiaire de votre entreprise
- Gérez votre entreprise depuis votre domicile, transformant les coûts de construction de votre maison en dépenses professionnelles.
- Étant en affaires depuis de nombreuses années et ayant un long historique d’endettement, cela facilite la mobilisation de capitaux.
Informations rapides
Pour acheter une maison par l’intermédiaire de votre entreprise, vous devez lancer votre entreprise et la faire fonctionner. Vous payez des impôts depuis plusieurs années maintenant ; sinon, il pourrait être difficile d’obtenir un financement pour acheter la propriété.
Une fois que vous êtes admissible à un prêt hypothécaire et que vous procédez à la vente, la maison devra être au nom de l’entreprise. C’est une autre raison pour laquelle votre entreprise doit être enregistrée, agréée et pleinement opérationnelle avant d’acheter un bien immobilier.
Lorsque votre entreprise est propriétaire de la maison et l’utilise à des fins professionnelles, vous pouvez déduire de nombreuses dépenses ménagères en tant que dépenses professionnelles. Cependant, si vous y habitez également, vous ne pourrez peut-être pas déduire entièrement chaque dépense. La possibilité de déduire tout ou partie de vos dépenses immobilières, y compris les taxes foncières, dépendra du fait que les fonds (ou une partie d’entre eux) soient utilisés exclusivement à des fins professionnelles.
Tenez des registres minutieux de toutes les réparations, entretiens ou rénovations ainsi que de l’endroit et de la manière dont vous travaillez sur la maison. Ensuite, consultez un fiscaliste pour vous assurer que tout est déclaré avec précision sur vos impôts professionnels et personnels.
Avantages et inconvénients de l’achat d’une maison par l’intermédiaire d’une entreprise
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Confidentialité
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Aucune responsabilité personnelle
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Déduction fiscale
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Protection contre la saisie
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Responsabilité commerciale
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Valeur
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Bénéficiez de moins de prêts
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Les gains en capital ne sont pas exonérés
Avantage
Inconvénients
- Responsabilité commerciale: Même si vos biens personnels sont protégés, les biens de votre entreprise peuvent être menacés en cas de poursuite. Vous devrez vous demander s’il est plus important de protéger vos actifs personnels ou professionnels contre toute responsabilité.
- Valeur: Créer, enregistrer et gérer une entreprise peut coûter une somme d’argent importante. Une fois que votre entreprise existe, certains États, comme la Californie, exigent que les SARL paient des taxes ou des frais annuels minimum.
- Bénéficiez de moins de prêts: Si vous achetez une maison auprès d’une LLC ou d’une autre entreprise, vous ne serez pas admissible à certains prêts immobiliers. Par exemple, la possibilité d’obtenir un prêt de la Federal Housing Administration (FHA) dépendra de la structure de votre entreprise et de la manière dont la propriété est détenue.
- Les gains en capital ne sont pas exonérés: Lorsque vous vendez votre résidence principale en tant que déclarant unique, les premiers 250 000 $ de bénéfice sont exonérés de l’impôt sur les plus-values. Pour un couple marié déposant conjointement, cette exonération passe à 500 000 $. Vous perdrez cette exemption si vous achetez une maison par l’intermédiaire d’une LLC ou d’une autre entité commerciale.
Les entreprises peuvent-elles posséder des maisons ?
Oui, une entreprise peut posséder une maison. Aux États-Unis, les entreprises sont des entités juridiques qui peuvent jouir de droits de propriété, comme posséder une maison ou un terrain. Par exemple, de nombreux propriétaires créent des SARL pour posséder des immeubles locatifs afin de limiter leur responsabilité.
Quels sont les inconvénients du transfert d’une entreprise aux actionnaires de cette entreprise ?
Une maison appartenant à une entreprise perd le droit d’exclure la vente de la maison des gains en capital. Cette disposition permet aux propriétaires qui vendent leur résidence principale d’exclure la plupart du produit des impôts (250 000 $ s’ils sont célibataires; 500 000 $ s’ils sont mariés et déclarent conjointement). Lorsque la maison appartient à une entreprise, cette exclusion de vente de maison est perdue.
Quand un logement peut-il être déclaré entreprise ?
Si vous dirigez une entreprise à domicile, vous pouvez avoir droit à certaines déductions fiscales, notamment les dépenses de bureau à domicile, les dépenses de démarrage et les dépenses au titre de l’article 179. Une propriété ne sera considérée comme une entreprise que si elle constitue le principal emplacement d’opérations régulières et continues générant un profit.
Conclusion
Si vous achetez une maison auprès d’une entreprise dont vous êtes propriétaire, le traitement fiscal des gains en capital dépendra de la structure de cette entreprise. Dans certains cas, il n’existe aucun traitement pour les plus-values et les bénéfices provenant des ventes sont imposés au taux de l’impôt sur les sociétés. Dans d’autres cas, les bénéfices sont déclarés par un actionnaire individuel.
Il y a des avantages et des inconvénients à acheter une maison avec une SARL ou une autre entreprise, comme limiter la responsabilité personnelle mais perdre l’exonération des gains en capital. Avant d’acheter un bien immobilier par l’intermédiaire de votre entreprise ou d’acheter un bien immobilier auprès de votre entreprise, consultez un fiscaliste pour déterminer la meilleure façon de gérer vos actifs et de minimiser votre obligation fiscale.
