Diversifiez-vous avec l’immobilier et les infrastructures

Investir dans autre chose que des actions et des obligations est certainement un facteur important dans l’allocation d’actifs. Les deux investissements alternatifs optimaux sont l’immobilier (les terrains et les bâtiments qui s’y trouvent – ​​en d’autres termes, l’immobilier) et les infrastructures (les réseaux physiques critiques dont ont besoin les industries, les individus et les régions, tels que les transports, les communications, les eaux usées, l’eau et les systèmes électriques).

L’immobilier et les infrastructures sont des investissements attrayants pour les investisseurs peu enclins au risque, en particulier en période de marchés baissiers. Il existe des similitudes et des différences entre les deux, et vous pouvez créer un portefeuille véritablement optimal en les exploitant pleinement.

Diversifier grâce à l’immobilier et aux infrastructures

Les avantages de la diversification des investissements immobiliers directs et indirects sont largement connus et le rôle de la diversification dans les portefeuilles institutionnels a été largement étudié. Les différentes corrélations entre actions et obligations sont extrêmement utiles pour éviter la volatilité du portefeuille. La location immobilière résidentielle est un secteur défensif. Les gens continueront à louer des logements même en période de ralentissement économique.

Dans le passé, les infrastructures recevaient relativement moins d’attention, tout comme d’autres actifs alternatifs tels que les matières premières et le capital-investissement. Mais alors que l’administration Biden exprime son soutien à une réforme à grande échelle des infrastructures aux États-Unis, les investisseurs devraient profiter de ce potentiel pour se diversifier plus efficacement que jamais et dans un secteur extrêmement prometteur. En fait, les infrastructures sont devenues le centre d’attention et ont trouvé leur place dans les portefeuilles d’investissement institutionnels et, dans une moindre mesure, privés.

Ce qui rend les infrastructures si attractives, c’est qu’elles ressemblent beaucoup à l’immobilier direct en termes de grandes tailles de lots et d’illiquidité, mais qu’elles offrent également une stabilité globale et des flux de trésorerie réguliers.

Au cours des 20 ou 30 dernières années, les investissements dans les infrastructures ont été dominés par les grands fonds de pension et les sociétés souveraines. Mais aujourd’hui, de plus en plus de sociétés cotées en bourse ciblent ce secteur, ouvrant ainsi davantage d’options d’investissement aux investisseurs individuels. L’immobilier et les infrastructures sont souvent combinés dans des titres tels que les fiducies de placement immobilier (REIT, les sociétés en commandite (MLP) ou les fonds communs de placement qui ciblent ces secteurs spécifiques.

Optimisez votre portefeuille d’investissement avec l’immobilier et les infrastructures

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Du point de vue de l’allocation d’actifs, la recherche sur les infrastructures est à la traîne par rapport à la recherche immobilière, mais les chercheurs Tobias Dechant, Konrad Finkenzeller et Wolfgang Schäfers de la School of International Real Estate Business de l’Université de Ratisbonne ont tenté de combler l’écart (sans jeu de mots). Leur article a été publié dans Magazine d’investissement et de finance immobilière démontrent que les investissements directs dans les infrastructures constituent un élément important de la diversification des portefeuilles et que les entreprises ont tendance à surallouer à l’immobilier si elles n’investissent pas dans les infrastructures, que les auteurs considèrent comme une classe d’actifs distincte.

Il existe des différences significatives dans les montants relatifs recommandés à investir dans l’immobilier et les infrastructures. Le montant total maximum généralement recommandé pour l’allocation est d’environ 25 % à 40 % de la valeur nette totale. Mais cette fourchette s’étend de 10 % jusqu’à 70 % (principalement dans l’immobilier), en fonction du calendrier, de l’état du marché et des méthodes utilisées pour atteindre l’optimum. Dans la pratique, une attribution efficace dépend de nombreux facteurs et paramètres, et aucune combinaison particulière n’a démontré de manière cohérente sa supériorité.

La combinaison de l’immobilier et des infrastructures est également controversée, mais une étude du Fonds de pension du gouvernement norvégien Global a révélé qu’une pondération maximale du portefeuille d’environ 10 % est suffisante pour chaque catégorie. En temps de crise, ce chiffre peut être trois, voire quatre fois plus élevé.

Une autre conclusion importante est que l’immobilier et les infrastructures peuvent être plus utiles pour réduire le risque (l’objectif classique de la diversification) que pour générer des rendements réels. Avec les débats sur l’allocation efficace des actifs et l’instabilité du marché immobilier, cela constitue un gros problème. La section suivante met en évidence les avantages de l’utilisation non seulement de l’immobilier mais également des infrastructures.

Il est également important de révéler que les taux de rendement cibles ont un impact sur la qualité de l’immobilier. Les investisseurs ayant des objectifs de rendement de portefeuille plus élevés (ceux qui cherchent à gagner plus mais à prendre plus de risques) voudront peut-être investir moins dans l’immobilier et les infrastructures. Cela dépend beaucoup de l’état de ces marchés par rapport au marché boursier, à savoir si le marché est dans une phase haussière ou baissière.

Conclusion

Les investissements immobiliers et infrastructurels peuvent jouer un rôle important dans l’optimisation du portefeuille. La répartition exacte des biens immobiliers et des infrastructures dépend de divers paramètres. Outre le rendement attendu du portefeuille mentionné ci-dessus, se pose également la question de la détermination du risque. D’autres facteurs pertinents incluent les attitudes à l’égard des infrastructures en général et la façon dont elles sont liées à d’autres investissements alternatifs.

En réalité, ces décisions d’allocation sont complexes et donc un niveau optimal supérieur ou inférieur peut s’appliquer à différents investisseurs à différents moments. S’il y a une chose qui reste une priorité absolue pour tous les investisseurs – en particulier ceux qui ont une aversion au risque – c’est bien de disposer d’un portefeuille bien diversifié.