Devriez-vous acheter et détenir des biens immobiliers ou vendre des actifs ?

La question de savoir si le retournement ou l’achat et la détention d’un bien immobilier est la meilleure stratégie pour investir dans l’immobilier n’a pas de bonne réponse. Au lieu de cela, choisir une méthode plutôt qu’une autre devrait faire partie d’un plan stratégique clair qui prend en compte vos objectifs globaux.

Vous devez également considérer les opportunités offertes par le marché actuel. Voici ce qu’implique la poursuite de chaque stratégie et comment décider laquelle pourrait vous convenir.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

C’est une bonne question. La propriété immobilière résidentielle reçoit une attention croissante de la part des investisseurs particuliers pour de nombreuses raisons :

• L’immobilier peut offrir des rendements plus prévisibles que les actions et les obligations.
• L’immobilier offre une protection contre l’inflation, car les prix des loyers et les flux de trésorerie des investissements augmentent généralement au moins autant que le taux d’inflation.
• L’immobilier est un excellent endroit pour lever des capitaux lorsque vous êtes incertain quant aux perspectives des actions et des obligations.
• Les fonds propres créés grâce à l’investissement immobilier constituent une excellente base pour financer d’autres opportunités d’investissement. Au lieu d’emprunter pour obtenir du capital d’investissement (c’est-à-dire acheter des actions sur marge), les investisseurs peuvent emprunter sur leurs fonds propres pour financer d’autres projets.
• La déductibilité fiscale des intérêts hypothécaires rend intéressante la souscription d’un prêt immobilier.
• En plus de fournir des liquidités aux propriétaires, l’immobilier résidentiel peut également être utilisé pour le logement ou à d’autres fins.

Revenu passif et revenu actif

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Comment les taux d’intérêt affectent la valeur des actifs

L’une des principales différences entre l’achat, la détention et le transfert d’actifs est que le premier peut vous procurer un revenu passif, tandis que le second peut vous procurer un revenu actif.

Le revenu passif est l’argent gagné grâce à des investissements qui continuent à rapporter de l’argent sans aucune implication matérielle de votre part. Cela peut provenir d’actions et d’obligations ou de la possession d’un bien locatif et de la perception de revenus locatifs chaque mois, à condition que vous embauchiez une société de gestion pour effectuer toutes les tâches requises, telles que trouver des locataires, percevoir le loyer et s’occuper de l’entretien.

Le revenu actif est l’argent que vous gagnez en échange du travail que vous effectuez. Cela inclut votre salaire professionnel, ainsi que les bénéfices que vous réalisez en vendant votre maison. Le retournement des sols est considéré comme un revenu actif, que vous effectuiez ou non un travail manuel pour peler les sols. Il s’agit toujours d’un métier dans lequel vous travaillez : trouver un bien immobilier à vendre, l’acheter, souscrire une assurance, superviser des entrepreneurs, gérer des projets, etc.

En ce sens, le flipping est plus qu’une simple stratégie d’investissement comme l’achat et la détention d’actions ou de biens immobiliers. Si vous avez un travail quotidien, n’oubliez pas que votre temps libre sera probablement consacré à toutes les exigences qu’implique le transfert de propriété.

Deux façons d’inverser les propriétés

Deux principales classes d’actifs peuvent être utilisées dans l’approche achat/vente d’investissement immobilier. La première est que des maisons ou des appartements peuvent être achetés en dessous de leur valeur marchande actuelle parce qu’ils connaissent des difficultés financières. La seconde est une propriété à rénover, une propriété présentant des problèmes de structure, de conception ou d’état qui peuvent être résolus pour créer de la valeur.

Les investisseurs qui se concentrent sur les propriétés en difficulté le font en identifiant les propriétaires qui ne peuvent plus gérer ou entretenir leurs propriétés ou en trouvant des propriétés surendettées et présentant un risque de défaut. D’un autre côté, les réparateurs remodèleront ou amélioreront la propriété pour qu’elle fonctionne mieux pour le propriétaire ou plus efficacement pour le locataire de l’appartement.

Les acheteurs réparateurs utilisant cette tactique comptent sur le travail investi pour augmenter la valeur plutôt que de simplement acheter la propriété à faible coût pour générer un retour sur investissement élevé. Bien entendu, il est possible de combiner ces deux stratégies lors d’un retournement de propriétés, et de nombreuses personnes le font.

Cependant, trouver continuellement ces opportunités peut s’avérer difficile à long terme. Pour la plupart des gens, le transfert d’actifs doit être considéré comme une stratégie tactique plutôt qu’un plan d’investissement à long terme.

Avantages et inconvénients du retournement

Avantages : Rentabilisez votre argent plus rapidement

Un grand avantage du retournement de propriétés est un profit rapide, qui libère du capital à d’autres fins. Le temps moyen nécessaire pour retourner une maison est d’environ six mois, même si les acheteurs d’une première maison peuvent s’attendre à ce que le processus prenne plus de temps.

Avantages : Un investissement potentiellement plus sûr

Contrairement au marché boursier qui peut être volatil en milieu de journée, le marché immobilier est souvent plus prévisible. Dans un certain sens, le retournement d’actifs peut être considéré comme une stratégie d’investissement plus sûre dans la mesure où il vise à maintenir le capital à risque pendant une période minimale. Il lui manque également les risques de gestion et de location inhérents à la détention d’un bien immobilier, sans parler des tracas liés à la recherche de locataires, à la perception des loyers et à l’entretien du bien.

Inconvénients : Coût

Retourner une maison peut créer des problèmes de coûts que vous ne rencontrez pas avec un investissement à long terme. Les coûts associés au retournement peuvent nécessiter beaucoup d’argent, entraînant des problèmes de trésorerie. Étant donné que les coûts de transaction sont élevés tant du côté acheteur que du côté vendeur, ils peuvent avoir un impact significatif sur les bénéfices. Si vous abandonnez votre travail quotidien et comptez sur le chiffre d’affaires pour gagner de l’argent, vous renoncez également à un salaire stable.

Inconvénients : Taxes

Des changements rapides dans les actifs (et la rapidité est essentielle pour une cession réussie) peuvent créer des changements dans les revenus qui peuvent augmenter votre facture fiscale. Cela est particulièrement vrai si les choses arrivent trop rapidement pour profiter des règles fiscales à long terme sur les plus-values.Dans ces cas, vous paierez un taux d’imposition des plus-values ​​​​plus élevé sur vos revenus gagnés si vous possédez une propriété depuis moins d’un an.

Avantages et inconvénients de l’achat et de la conservation

Avantages : Revenu continu

Posséder un bien locatif vous procure un revenu régulier, peu importe où vous vous trouvez et ce que vous faites. De plus, acheter et détenir un bien immobilier est une formule bien connue pour accumuler une grande richesse. Une grande partie du « vieil argent » en Amérique et à l’étranger a été accumulée grâce à la propriété foncière. Malgré des périodes de baisse des prix, la valeur des terrains rebondit presque toujours sur le long terme en raison d’une offre foncière limitée.

Avantages : Augmente la valeur de la propriété

Plus vous détenez vos actifs de placement longtemps, plus vous avez de chances de bénéficier de l’inflation. Cela augmentera la valeur de la propriété tandis que le montant que vous empruntez pour votre prêt hypothécaire diminuera à mesure que vous le remboursez. Supposons que vous puissiez acheter sur un marché d’acheteurs et vendre sur un marché de vendeurs. Il existe également un réel potentiel de retour sur investissement significatif.

Avantage : Taxe

Posséder un bien locatif présente des avantages fiscaux dont les plaisanciers ne bénéficient pas. Les biens immobiliers locatifs sont imposés comme revenus de placement, à un taux d’imposition inférieur. Vous pouvez également déduire des dépenses, notamment les réparations, l’entretien ou l’entretien, les paiements aux gestionnaires immobiliers et les déplacements vers ou depuis votre propriété.

De plus, vous devrez payer un impôt au taux des plus-values ​​à long terme si vous décidez de vendre après avoir été propriétaire du bien pendant plus d’un an.

Inconvénients : Coûts de recrutement

Ne pas trouver de locataire est l’un des risques liés à la possession d’un bien locatif. Cela est vrai, que vous le fassiez vous-même ou que vous embauchiez une société de gestion pour le faire à votre place. Si votre propriété est vacante pendant des mois ou des années, vous êtes responsable du paiement de l’hypothèque pendant cette période. Avant d’investir dans l’immobilier en achat-conservation, vous devez vous assurer que votre budget couvre un à trois mois vides chaque année.

Inconvénients : problèmes de gestion et juridiques

La propriété immobilière à long terme est une entreprise à forte intensité de gestion et dépasse les moyens de nombreux investisseurs. Certains investisseurs, en particulier les nouveaux propriétaires d’un bien immobilier locatif, ne sont pas préparés ou mal équipés pour assumer les responsabilités et les questions juridiques liées au fait d’être propriétaire. Le processus consistant à trouver des locataires de qualité et à répondre à leurs besoins peut être une tâche stressante et chronophage. Cependant, une gestion de patrimoine réussie est nécessaire pour garantir un flux de trésorerie continu provenant de ses investissements.

Choisissez une stratégie

Vous devez répondre à certaines questions importantes pour décider si transférer des actifs ou les conserver à long terme est la meilleure stratégie. Vous devez décider si l’allocation de capital à l’immobilier est un investissement à long terme ou simplement un moyen de profiter de l’appréciation attendue du prix de l’immobilier.

Il vous sera également utile de déterminer quel ratio risque/rendement est approprié pour cette partie de votre portefeuille. En fin de compte, vous devez avoir la tolérance au risque et les compétences nécessaires pour assumer la responsabilité de gestion de l’un ou l’autre type d’investissement.

Supposons qu’il n’y ait pas de capital pour acheter un portefeuille diversifié. Dans ce cas, l’investisseur potentiel doit être prêt à accepter un risque non systématique. Cela inclut le risque lié aux biens personnels et le manque potentiel de demande pour ces biens, que ce soit de la part des propriétaires ou des locataires.

Si vous envisagez une stratégie d’achat et de vente, vous devez également déterminer si vous avez les compétences nécessaires pour repérer les propriétés sous-vendues ou les réparateurs. Dans cette stratégie de trading, il est essentiel de déterminer si le capital peut être restitué suffisamment de fois au cours d’une période d’investissement donnée pour surmonter les coûts de transaction. Ceux-ci comprennent les frais de courtage, les frais de financement et de clôture.

Conclusion

Le choix entre les deux stratégies mentionnées dépend de votre situation financière spécifique et de vos objectifs. Cependant, une stratégie de détention à long terme est généralement plus adaptée à ceux qui utilisent l’immobilier comme élément central de leur portefeuille d’investissement global.

D’un autre côté, le retournement de propriété est souvent préférable lorsque l’immobilier est utilisé comme tactique accessoire ou pour accroître les profits.

Les investisseurs qui souhaitent accumuler des actifs et des revenus provenant de placements immobiliers devraient envisager de détenir des biens immobiliers à long terme. Ils peuvent utiliser les capitaux propres intégrés au portefeuille pour financer d’autres opportunités d’investissement, avec la possibilité de vendre éventuellement des actifs dans le haut de gamme du marché.

Le retournement d’actifs est une tactique particulièrement adaptée lorsque les perspectives des marchés boursiers et obligataires sont faibles. Cela pourrait également fonctionner pour ceux qui tentent de réaliser des gains en capital à court terme tant que le marché immobilier le permet.