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Que sont les dérivés immobiliers ?
Les dérivés immobiliers, parfois appelés dérivés immobiliers, sont des outils qui permettent aux investisseurs de s’exposer à des actifs immobiliers sans en posséder réellement les immeubles. Au lieu de cela, ils remplacent l’immobilier par la performance d’un indice de rendement immobilier. De cette façon, les investisseurs peuvent investir dans des capitaux propres ou des dettes immobilières sans acheter la propriété réelle ni utiliser l’immobilier comme garantie.
Leçon principale
- Les dérivés immobiliers permettent aux investisseurs d’accéder au marché immobilier sans posséder réellement l’actif immobilier.
- Ces dérivés suivent les rendements d’un indice de rendement immobilier tel que NPI ou NAREIT.
- Les investisseurs peuvent également fréquemment négocier des produits dérivés sur des REIT individuels cotés en bourse.
Avantages des dérivés immobiliers
Les dérivés immobiliers permettent aux investisseurs de réduire leurs engagements de capital initiaux et de protéger les portefeuilles immobiliers contre la baisse des prix tout en proposant des stratégies alternatives de gestion des risques.
Historiquement, l’immobilier a eu une faible corrélation de performance avec les investissements en actions et en obligations, ce qui en fait un outil de diversification de portefeuille souhaitable. Malheureusement, acheter et vendre des actifs physiques n’est pas aussi simple que négocier des actions.
Indice NPI
Le National Real Estate Investment Trust Asset Index (NPI) est un indice accepté créé pour évaluer la performance des investissements du marché de l’immobilier commercial. Développé pour la première fois en 1977, l’indice sans effet de levier a une valeur totale d’environ 834,2 milliards de dollars (au quatrième trimestre 2021), à travers les États-Unis.
L’investissement immobilier commercial est divisé selon les types d’investissement suivants :
- Capital-investissement
- Dette privée
- Actions publiques
- Dette publique
Comment fonctionnent les dérivés immobiliers
Développés pour le secteur du private equity, les dérivés proposés sur l’indice NCREIF reposent sur des swaps de différents types, permettant aux investisseurs d’échanger leur exposition en fonction de l’appréciation du prix ou du rendement total de l’indice lui-même, ou en échangeant leur exposition d’une utilisation du sol à une autre.
Une méthode consiste à « prendre une position longue » (copier l’exposition liée à l’achat de l’actif) ou à « prendre une position courte » (copier l’exposition liée à la vente de l’actif). Une autre méthode consiste à échanger les rendements totaux de l’indice NCREIF ventilés par secteur immobilier, permettant ainsi aux investisseurs d’échanger les rendements de l’immobilier de bureaux contre ceux de l’immobilier de commerce par exemple.
Les swaps de rendement permettent à deux investisseurs de chaque côté du swap d’exécuter des stratégies qui ne seraient pas possibles avec des actifs réels sur le marché immobilier privé. Les swaps permettent aux investisseurs de modifier ou de rééquilibrer tactiquement leurs portefeuilles sur une période de temps spécifique sans avoir à transférer la propriété des actifs existants au bilan. Les contrats d’une durée maximale de trois ans sont généralement gérés par une banque d’investissement, qui fait office de chambre de compensation pour les fonds.
Dans le cas d’un investisseur qui achète le rendement total de l’indice NCREIF, il acceptera le rendement total NPI (payé trimestriellement) sur un montant notionnel prédéterminé et acceptera de payer le taux d’intérêt à court terme de référence, plus un spread (marge) sur le même montant notionnel. L’autre partie au swap recevrait le même flux de trésorerie inverse, paierait le rendement de l’indice trimestriellement et recevrait le taux d’intérêt de référence plus le spread.
En supposant qu’il y ait des investisseurs des deux côtés de la transaction, deux investisseurs souhaitant échanger un actif contre un autre peuvent échanger les rendements NPI de ce type d’actif particulier contre l’autre type d’actif. Par exemple, un gestionnaire de portefeuille qui estime que son fonds est suralloué aux actifs de bureaux et sous-alloué aux actifs industriels pourrait échanger une partie des actifs de bureaux contre des actifs industriels sans réellement acheter ou vendre les actifs.
Indice des actions publiques
Au lieu du NPI, les dérivés destinés à l’exposition au secteur des actions publiques du marché de l’immobilier commercial utilisent le rendement total de la National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) pour calculer les flux de trésorerie acceptés (par les investisseurs à long terme) ou payés (par les investisseurs à court terme).
Cet indice fournit des rendements d’exploitation pour le marché public des titres adossés à des créances hypothécaires de l’immobilier commercial. Par exemple, le bénéficiaire d’un swap paie un taux d’intérêt à court terme de référence, plus un spread, pour conclure un swap d’indice d’un an d’un montant notionnel de 50 millions de dollars, et il recevra des paiements trimestriels de l’indice NAREIT de plus de 50 millions de dollars. Une fois de plus, les investisseurs peuvent acquérir des biens immobiliers publics entièrement diversifiés sans acheter un seul actif.
Dérivés de dettes immobilières
Étant donné que l’étendue et la profondeur des pools de risques varient du pool de prêts hypothécaires immobiliers commerciaux sous-jacent que l’on trouve sur le marché des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS), les dérivés immobiliers sont également disponibles sur les positions de dette immobilière. Le swap de dettes immobilières publiques s’appuie sur des indices de marché CMBS.
Grâce à l’étendue et à la profondeur des données provenant d’un grand nombre de transactions (par rapport à l’immobilier actions), les indices CMBS sont bien plus performants pour leurs marchés respectifs que les indices pour leurs marchés actions respectifs. La différence la plus notable entre un swap d’actions et un swap de dette est que le bénéficiaire des paiements basés sur les intérêts reçoit un taux d’intérêt de référence. moins les spreads, contrairement aux swaps d’actions, sont généralement basés sur des taux de référence plus une propagation. En effet, les titres sous-jacents sont généralement financés par des pensions de titres renouvelables à court terme, généralement à un taux d’intérêt à court terme de référence moins un spread, et ce taux d’intérêt est donc répercuté sur les contreparties du swap.
Les dérivés de dette immobilière privée, tels que les swaps sur défaut de crédit (CDS), sont couramment utilisés pour couvrir le risque de crédit. Les dérivés tels que les swaps de prêts confèrent à la partie swap un risque de taux d’intérêt et de crédit, tandis que l’actif (le prêt immobilier commercial) reste au bilan de la contrepartie. En conséquence, un prêteur hypothécaire peut couvrir une partie de son portefeuille de dettes selon des conditions d’investissement différentes sans avoir à vendre le prêt. De cette façon, les investisseurs peuvent quitter certains secteurs du marché immobilier lorsqu’ils estiment que les rendements ne sont pas proportionnés au risque, puis retrouver leur exposition lorsque le marché de ce secteur particulier s’améliore.
Considérations particulières
Étant donné que les actifs immobiliers commerciaux sont à forte intensité de capital et relativement illiquides, les investisseurs immobiliers ont des difficultés à se couvrir ou à mettre en œuvre des stratégies alpha. Les coûts de transaction élevés et les marchés moins efficaces que les marchés boursiers et obligataires ajoutent à la difficulté de rééquilibrer les portefeuilles pour répondre aux changements du marché.
À mesure que les données immobilières deviennent plus transparentes et que les informations commerciales deviennent plus faciles et moins coûteuses, les indices immobiliers deviennent plus pertinents, conduisant à la création de marchés dérivés de plus en plus efficaces. Les dérivés immobiliers permettent aux investisseurs de varier leur exposition à des risques et opportunités spécifiques sans avoir à acheter et vendre des actifs. Ces produits dérivés permettent d’investir dans un autre secteur du marché des valeurs immobilières ou dans des transactions immobilières à un taux d’intérêt variable majoré ou diminué d’une prime.
La possibilité d’échanger les niveaux de risque permet aux investisseurs immobiliers d’être plus tactiques lorsqu’ils investissent. Ils peuvent désormais entrer et sortir des quatre quadrants du marché immobilier, ce qui permet une meilleure gestion des risques et la possibilité d’augmenter les rendements de leurs investissements à court ou à long terme.
