Déduction de la taxe foncière locative

Si vous possédez un bien locatif, vous pouvez économiser de l’argent en déduisant les intérêts hypothécaires, l’amortissement, les impôts fonciers ainsi que les frais d’exploitation et d’entretien.

Tout d’abord, réfléchissez au type d’investisseur immobilier que vous êtes. Êtes-vous un investisseur passif ou un professionnel de l’immobilier ? Votre classification, d’une manière ou d’une autre, déterminera la manière dont vos revenus et vos pertes seront traités.

Traitement fiscal des revenus et des pertes

L’immobilier est souvent considéré comme une activité passive. Cependant, votre niveau de participation détermine le traitement fiscal des revenus et des pertes générés par les actifs.

Expert en immobilier

L’Internal Revenue Service (IRS) définit un professionnel de l’immobilier comme une personne qui consacre plus de la moitié de son temps de travail au secteur de la location. Cela peut inclure le développement, la construction, l’acquisition et la gestion d’actifs. Pour être qualifié de professionnel, vous devez également consacrer plus de 750 heures par an à travailler sur vos biens locatifs.

Les activités des professionnels de l’immobilier ne doivent pas être considérées comme des activités passives. Au lieu de cela, le revenu que vous générez est considéré comme un revenu actif (c’est-à-dire un revenu non passif). En tant que tel, vous pouvez utiliser la perte pour compenser d’autres revenus (par exemple, les salaires, les intérêts, les revenus et les dividendes) et éviter l’impôt net sur l’investissement de 3,8 % si les locations génèrent des revenus.

Participation physique

Si vous participez véritablement en tant que professionnel de l’immobilier, votre participation dans les immeubles locatifs bénéficiera d’un taux d’imposition non passif. Vous pouvez utiliser vos pertes pour compenser d’autres types de revenus et vous ne serez pas soumis à des impôts nets sur les investissements.

Selon l’IRS, vous avez réellement exercé une activité si vous répondez à l’un des tests suivants :

• Vous avez participé à cette activité plus de 500 heures au cours de l’année.
• Vous faites tout (ou presque tout) le travail dans cette activité.
• Vous travaillez plus de 100 heures dans cette activité au cours de l’année et travaillez moins autant que n’importe qui d’autre.
• Cette activité est une activité à participation substantielle (SPA) et vous avez participé à au moins 500 heures au SPA.
• Vous avez effectivement participé à l’activité pendant cinq des dix années précédentes (qu’elles soient consécutives ou non).
• L’activité est une activité de service personnel et vous y avez participé de manière matérielle au cours des trois années fiscales précédentes.
• Compte tenu de l’ensemble des faits et circonstances, vous avez participé à cette activité « de manière régulière, continue et substantielle » au cours de l’année.

Participer activement

La participation active est un niveau de participation inférieur à la participation matérielle. L’IRS vous considère comme un participant actif si vous « prenez des décisions de gestion significatives et substantielles ». Les décisions de gestion qui sont considérées comme une participation active comprennent des éléments tels que :

• Approbation du nouveau locataire
• Déterminer la durée du bail
• Approbation des dépenses

Si vous participez activement en prenant des décisions de gestion et détenez au moins 10 % d’intérêt dans l’investissement, vous pouvez déduire une partie de vos pertes passives.

Ce niveau de participation permet l’application de règles particulières en matière de pertes passives. Généralement, vous pouvez déduire jusqu’à 25 000 $ de pertes passives si votre revenu brut ajusté modifié (MAGI) est de 100 000 $ ou moins. La déduction diminuera progressivement si votre MAGI se situe entre 100 000 $ et 150 000 $. Une fois que votre MAGI dépasse 150 000 $, vous ne pouvez subir aucune perte passive. Les pertes de plus de 25 000 $ peuvent être reportées à l’année suivante.

Activité passive

D’un autre côté, si votre bien locatif est un investissement secondaire – et que vous ne participez pas réellement à cet investissement – ​​alors il est considéré comme une activité passive. Dans ce cas, les pertes résultant des activités passives ne peuvent être utilisées que pour compenser les revenus des activités passives. En d’autres termes, vous ne pouvez pas utiliser les pertes provenant d’un bien locatif pour garantir d’autres revenus imposables. Au lieu de cela, la perte sera reportée jusqu’à ce que vous génériez un revenu passif ou vendiez l’investissement.

Source de revenus des immeubles locatifs

Si vous êtes propriétaire d’un bien locatif, vous devez déclarer tous les revenus de location que vous recevez, mais n’oubliez pas qu’ils ne se limitent pas aux loyers mensuels.

Louer

L’argent que vous recevez du loyer est généralement considéré comme imposable l’année où vous le recevez, et non lorsqu’il est dû ou gagné. Cela signifie que tout paiement anticipé doit être considéré comme un revenu.

Par exemple, disons que vous louez une maison pour 1 000 $ par mois et que vous exigez que le nouveau locataire paie le premier et le dernier mois de loyer lors de la signature du bail. Dans ce cas, vous devrez déclarer les 2 000 $ que vous avez reçus comme revenu, même si 1 000 $ de ces 2 000 $ couvrent une période qui pourrait s’étendre sur plusieurs années.

Les charges sont à la charge du locataire

Les dépenses payées par vos locataires seront considérées comme des revenus locatifs si elles concernent des choses pour lesquelles ils n’ont aucune obligation de payer. Par exemple, disons que votre locataire paie sa facture d’eau et déduit ce montant de son paiement régulier de loyer. Dans ce cas, vous devez inclure ce montant dans vos revenus locatifs. En fonction du coût, vous pourrez peut-être déduire ce montant comme dépense de location.

Commerce de services

Si votre locataire propose d’échanger des services contre un loyer, vous devez inclure la juste valeur marchande de ce service dans votre revenu. Par exemple, si votre locataire peint le bien locatif en échange d’un mois de loyer (d’une valeur de 1 000 $), vous devez inclure ces 1 000 $ dans votre revenu même si vous ne recevez pas l’argent. Cependant, vous pourrez déduire 1 000 $ à titre de dépense.

Dépôt

Les dépôts de garantie ne sont pas imposés lorsque vous les recevez s’ils ont pour but de restituer l’argent au locataire à la fin du bail. Mais que se passe-t-il si votre locataire ne respecte pas les termes du bail ? Par exemple, disons que vous percevez un dépôt de garantie de 500 $ et que votre locataire déménage et laisse des trous dans le mur dont la réparation coûte 500 $. Vous devez inclure 500 $ de revenu pour cette année-là (mais vous pouvez également déduire les frais de réparation).

Notez qu’un dépôt de garantie utilisé comme paiement final du loyer est considéré comme un loyer payé d’avance. Vous devez donc l’inclure dans votre revenu de l’année où vous le recevez.

Déduction de la taxe foncière locative

En tant que propriétaire d’un immeuble locatif, vous pouvez déduire diverses dépenses liées à l’achat, à l’exploitation et à l’entretien de la propriété. Vous trouverez ci-dessous une liste des déductions les plus courantes.

Déduction des intérêts hypothécaires

Obtenez des dépenses hypothécaires, comme les commissions et les frais d’évaluation, qui ne sont pas déductibles lorsque vous les payez. Au lieu de cela, ces coûts sont ajoutés à votre base de propriété.

Cependant, vous pouvez déduire des intérêts allant jusqu’à 750 000 $ (1 million de dollars si vous avez contracté une hypothèque avant le 16 décembre 2017) sur la dette hypothécaire garantie sur votre première ou deuxième maison. Pour les immeubles de placement, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires comme dépenses professionnelles.

Votre société de prêt hypothécaire vous enverra chaque année un formulaire IRS 1098 indiquant le montant des intérêts que vous avez payés tout au long de l’année. Si une partie de votre paiement comprend de l’argent placé sur un compte séquestre pour couvrir les taxes et l’assurance, votre société de prêt hypothécaire doit également vous le signaler.

Alors que les intérêts hypothécaires résidentiels sont déclarés à l’annexe A du formulaire fiscal 1040 ou 1040-SR, les intérêts hypothécaires des biens locatifs sont déclarés à l’annexe E.

Amortissement des biens locatifs

Une autre déduction fiscale importante est la déduction pour amortissement. L’amortissement vous permet de déduire les coûts sur la durée de vie utile de l’actif au lieu de déduire un montant important lorsque vous achetez (ou apportez des améliorations). L’IRS vous permet d’amortir un bien locatif s’il répond aux exigences suivantes :

• Vous êtes propriétaire de la propriété.
• Vous utilisez cet actif dans votre entreprise ou pour générer des revenus.
• Les actifs ont une durée de vie utile déterminable, ce qui signifie qu’ils s’usent, se détériorent, sont épuisés, deviennent obsolètes ou perdent de la valeur pour des raisons naturelles.
• Vous vous attendez à ce que la propriété dure plus d’un an.
• L’actif n’est pas utilisé puis cédé (ou n’est plus utilisé à des fins commerciales) au cours de la même année.

Les biens immobiliers résidentiels locatifs mis en service après 1986 sont amortis selon le système modifié de recouvrement accéléré des coûts (MACRS). Cette méthode répartit les coûts (et les déductions pour amortissement) sur 27,5 ans, ce que l’IRS considère comme la « durée de vie utile » du bien locatif.

Même si la dépréciation vous permet d’économiser de l’argent maintenant, l’IRS peut vouloir récupérer une partie de cet argent. Si vous dépréciez un actif puis le vendez à un prix supérieur à sa valeur dépréciée, vous serez soumis à des taxes de récupération d’amortissement sur le gain. De nombreux investisseurs immobiliers utilisent un échange 1031 pour reporter les impôts, y compris la récupération des impôts sur les amortissements et les plus-values. La valeur marchande de votre bien locatif peut également diminuer en raison d’un déclin général du marché immobilier – connu sous le nom de dépréciation économique.

Réparations et améliorations

Les propriétaires d’immeubles locatifs peuvent prétendre que tout ce qu’ils font sur leur propriété constitue une dépense déductible. Ce n’est pas le cas, selon l’IRS.

Les réparations maintiendront votre bien locatif en bon état et constituent une dépense déductible au cours de l’année où vous les payez. Les réparations comprennent la repeinture, la réparation des toilettes cassées et le remplacement des interrupteurs défectueux.

L’amélioration ajoute de la valeur à votre propriété et n’est pas déductible lorsque vous la payez. Au lieu de cela, vous récupérez le coût d’amélioration (et d’achat) d’un actif en amortissant le coût sur la durée de vie utile de l’actif. Les améliorations peuvent inclure un nouveau toit, un patio ou un garage.

D’un point de vue fiscal, il vaut mieux effectuer les réparations au fur et à mesure que les problèmes surviennent plutôt que d’attendre qu’ils se multiplient et nécessitent des rénovations.

Impôt foncier

Les taxes foncières constituent une dépense permanente pour les propriétaires d’immeubles locatifs. Les propriétaires peuvent déduire un total allant jusqu’à 10 000 $ (5 000 $ si vous êtes marié et que vous déclarez séparément) les impôts fonciers et les taxes sur le revenu ou les taxes de vente de l’État et locales. Toutefois, cette limitation ne s’applique pas aux opérations commerciales. En fonction de votre niveau d’implication immobilière, vous pourrez peut-être déduire le montant total à titre de dépense professionnelle.

Frais de déplacement

L’argent que vous dépensez en voyage pour percevoir un loyer ou entretenir votre bien locatif est déductible. Cependant, si le but du voyage est d’apporter des améliorations, vous devez récupérer ce coût dans le cadre des améliorations.

Il existe deux manières de déduire les frais de déplacement : en utilisant les dépenses réelles ou le taux kilométrique standard. En 2025, le tarif kilométrique professionnel standard est de 0,70 $ par mile. Cela représente 0,67 $ en 2024.

Autres frais généraux

En plus des intérêts hypothécaires, des réparations et de l’amortissement, certaines autres dépenses courantes que vous pouvez déduire comprennent :

• Publicité
• Employés et entrepreneurs indépendants
• Frais de bureau à domicile
• Frais d’assurance
• Entretien de la pelouse
• Dommages dus à un sinistre (tempête, tremblement de terre, inondation, etc.) ou à un vol
• Services professionnels (par exemple, comptables, préparateurs de déclarations de revenus, gestionnaires de patrimoine, avocats)
• Utilitaires
• Le coût des biens personnels (par exemple, équipement et mobilier) utilisés dans les activités de location

Qu’est-ce qui n’est pas déductible ?

Les réglementations de l’IRS peuvent varier en fonction de la situation spécifique, mais les frais généraux ne sont généralement pas autorisés en déduction. Ces catégories générales sont discutées ci-dessous.

Dépenses personnelles

Généralement, vous ne pouvez pas déduire les dépenses qui sont uniquement de nature personnelle et qui ne sont pas liées au bien locatif. Ceux-ci peuvent inclure l’achat de nourriture, de vêtements ou de voyages personnels. Dans de nombreux cas, vous pouvez vous retrouver temporairement dans un bien locatif dont vous êtes propriétaire. Par exemple, vous pourrez peut-être rester dans le bien pour effectuer vous-même les réparations. Les dépenses personnelles pendant votre séjour ne sont pas déductibles.

Dépenses pendant la période vacante

Vous ne pourrez peut-être pas déduire les dépenses liées à un bien locatif lorsque le bien est vacant ou ne rapporte pas de revenus de location. Cela peut inclure des coûts tels que les intérêts hypothécaires ou les frais de publicité. Veuillez noter qu’il peut y avoir des exclusions ou des lois spécifiques selon votre juridiction. De plus, si vous êtes un contribuable en espèces, vous ne pouvez pas déduire les loyers non perçus car ces loyers n’ont pas encore été perçus ou accumulés dans les revenus.

Frais de déplacement

Généralement, les frais de déplacement de votre domicile jusqu’au bien loué sont considérés comme des dépenses personnelles et ne sont pas déductibles d’impôt. Cependant, vous pouvez déduire les frais de déplacement du bien pour l’entretien ou la gestion.

Amendes et pénalités

Comme pour d’autres types de déductions fiscales, vous ne pourrez peut-être pas déduire les amendes et les pénalités. Certaines amendes et pénalités peuvent ne pas être déductibles des dépenses liées à un bien locatif si elles résultent de violations de lois, de règles ou des directives d’une association de propriétaires.

Appartements et coopératives

Les locations d’appartements et de coopératives ont des réglementations particulières :

• Appartement: Si le loyer est dans une copropriété, vous devrez peut-être payer des frais ou des cotisations pour entretenir les espaces communs, tels que les couloirs, les ascenseurs et les zones de divertissement. Lorsque vous louez votre appartement, vous pouvez déduire les dépenses telles que l’amortissement, les réparations, les intérêts et les taxes liées à cette propriété commune. Cependant, comme pour la location d’une maison unifamiliale, vous ne pouvez pas déduire l’argent dépensé pour des améliorations d’immobilisations, comme l’évaluation d’une cabane dans un club-house. Au lieu de cela, vous devez amortir votre part du coût.
• Coopérative: Le coût d’une coopérative que vous louez est déductible. Cela comprend les frais d’entretien payés à la société coopérative d’habitation. Les améliorations du capital sont traitées différemment. Vous ne pouvez pas déduire le coût des améliorations ni les amortir. Au lieu de cela, vous devez ajouter le coût des améliorations à votre base de coûts dans les actions de l’entreprise, réduisant ainsi votre plus-value lorsque vous vendez.

Tenir des registres

Selon l’annexe E de l’IRS, il existe de la place pour différents types de dépenses. Cela vous donne une flexibilité quant à ce que vous pouvez déduire. Mais soyez prêt à soutenir votre réclamation et à séparer les coûts de réparation et d’entretien des coûts d’amélioration des immobilisations. N’oubliez pas que l’argent que vous dépensez pour des améliorations peut réduire votre obligation fiscale lorsque vous vendez.

Prévoyez de conserver des pièces justificatives (telles que des carnets de rendez-vous, des agendas, des calendriers et des agendas) pour démontrer votre participation active et le temps passé sur votre propriété chaque année.

Conclusion

La propriété d’un bien locatif a tendance à être la plus rentable si l’on considère la réglementation fiscale avant de se lancer. Puisqu’il existe de nombreuses déductions disponibles, vous devez savoir à lesquelles vous avez droit afin de maximiser vos profits. De plus, il est essentiel de comprendre l’impact des impôts sur vos revenus locatifs et sur la vente éventuelle de votre propriété. Pour plus de conseils et d’aide concernant les déductions, les impôts et la planification, assurez-vous de consulter un fiscaliste qualifié.