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REITs versus fonds immobiliers : un aperçu
Une fiducie de placement immobilier (REIT) est une société, une fiducie ou une association qui investit directement dans des biens immobiliers générateurs de revenus et qui se négocie comme des actions. Les REIT génèrent des revenus sous forme de dividendes, ce qui les rend adaptés aux stratégies de revenu passif.
Un fonds immobilier est un type de fonds commun de placement qui se concentre principalement sur l’investissement dans des titres proposés par des sociétés immobilières publiques. Les fonds immobiliers génèrent de la valeur grâce à l’appréciation, ce qui les rend attrayants pour les investisseurs à long terme.
Bien que vous puissiez utiliser des REIT ou des fonds immobiliers pour diversifier votre portefeuille d’investissement, il existe des différences clés dans la liquidité et la structure des REIT et des fonds immobiliers.
Leçon principale
- Un REIT est une société qui investit dans des biens immobiliers qui génèrent des revenus et se négocient comme une action.
- Les fonds immobiliers sont des fonds communs de placement qui investissent dans des REIT et d’autres titres immobiliers.
- Les REIT doivent distribuer au moins 90 % de leur revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires.
- Les fonds immobiliers se concentrent généralement sur l’appréciation à long terme plutôt que sur le revenu immédiat.
- Les REIT sont généralement plus liquides que les fonds immobiliers car ils sont négociés en bourse.
Comprendre les fiducies de placement immobilier (REIT)
La structure d’une fiducie de placement immobilier (REIT) est similaire à celle d’un fonds commun de placement dans la mesure où les investisseurs combinent leur capital pour acheter un bien immobilier commercial et tirent ensuite un revenu de leurs actions, mais il existe quelques différences clés. Les REIT sont tenus de verser chaque année au moins 90 % de leur revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires. Cela permet aux investisseurs individuels de tirer des revenus de l’immobilier sans avoir à acheter, gérer ou financer eux-mêmes des actifs.
Il existe trois principaux types de REIT :
- FPI d’actions posséder et exploiter des biens immobiliers générateurs de revenus.
- FPI hypothécaire prêter de l’argent aux propriétaires et aux exploitants immobiliers directement par le biais d’hypothèques et de prêts ou indirectement en achetant des titres adossés à des créances hypothécaires.
- FPI hybride est une combinaison de REIT d’actions et de prêts hypothécaires.
La majorité des revenus associés aux REIT à actions proviennent de la location de biens immobiliers, tandis que les revenus associés aux REIT hypothécaires proviennent des intérêts gagnés sur les prêts hypothécaires.
Les portefeuilles de REIT peuvent inclure des complexes d’appartements, des centres de données, des établissements de santé, des hôtels, des infrastructures, des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, du self-stockage, des forêts et des entrepôts. Les secteurs les plus performants dans l’ensemble sont ceux des professionnels, des bureaux, de la santé, des centres de données, du commerce de détail et du résidentiel.
Découvrez les fonds d’investissement immobilier
Comme les fonds communs de placement ordinaires, les fonds communs de placement immobiliers peuvent être gérés activement ou passivement. Les organisations gérées passivement suivent généralement la performance d’un indice de référence. Par exemple, le Vanguard Real Estate Index Fund (VGSLX), investit dans des REIT pour acheter des immeubles de bureaux, des hôtels et d’autres actifs, en suivant l’indice MSCI US Investable Real Estate Market 25/50.
Il existe trois types de fonds immobiliers :
- Fonds négocié en bourse immobilier (REIT-ETF) détient des actions de sociétés immobilières et de REIT. Comme les autres ETF, ces fonds se négocient comme des actions sur les principales bourses.
- Fonds communs de placement immobiliers peut être ouvert ou fermé et géré activement ou passivement.
- Fonds d’investissement immobilier privé sont des fonds gérés par des professionnels qui investissent directement dans l’immobilier. Ceux-ci ne sont disponibles que pour les investisseurs accrédités et fortunés et nécessitent généralement un investissement minimum important.
Les fonds immobiliers investissent principalement dans des REIT et des sociétés d’exploitation immobilière ; Toutefois, certains fonds immobiliers investissent directement dans l’immobilier. La valeur des fonds immobiliers augmente principalement grâce à l’appréciation des prix et ne fournit généralement pas de revenu à court terme aux investisseurs de la même manière que les REIT. Cependant, les fonds immobiliers peuvent offrir une sélection d’actifs (et une diversification) plus large que l’achat de REIT individuels.
Comparez les principales différences entre les REIT et les fonds immobiliers
Voici les principales différences entre les REIT et les fonds immobiliers :
- Les REIT investissent directement dans l’immobilier et possèdent, exploitent ou financent des actifs générateurs de revenus. Les fonds immobiliers investissent souvent dans des REIT et des actions liées à l’immobilier.
- Les REIT se négocient sur les principales bourses de la même manière que les actions, et leurs prix fluctuent tout au long de la séance de négociation. La plupart des REIT sont très liquides et se négocient en volume important. Les fonds immobiliers ne se négocient pas comme les actions et les cours des actions ne sont mis à jour qu’une fois par jour. Vous pouvez acheter un fonds immobilier directement auprès de la société qui l’a créé ou via un courtier en ligne.
- 90 % du revenu imposable d’une FPI est versé sous forme de dividendes aux actionnaires, et ces dividendes permettent aux investisseurs de gagner leur argent. Les fonds immobiliers apportent de la valeur grâce à l’appréciation des prix. Ils ne constituent donc peut-être pas un bon choix si vous souhaitez un revenu passif ou des bénéfices à court terme.
Les fiducies de placement immobilier (REIT) conviennent-elles aux investisseurs à long terme ?
Les fiducies de placement immobilier (REIT) versent la plupart de leurs bénéfices aux actionnaires sous forme de dividendes, ce qui en fait une bonne source de revenus, par opposition aux gains en capital. Ils conviennent donc mieux aux investisseurs à la recherche de revenus. Les investisseurs à long terme en quête d’appréciation et souhaitant s’exposer à l’immobilier pourraient envisager d’envisager des fonds communs de placement spécialisés dans cette classe d’actifs.
Qu’est-ce qui a le plus de liquidités : REIT ou fonds immobilier ?
Étant donné que les REIT sont cotés et négociés sur les principales bourses, ils ont tendance à être plus liquides que les actions de fonds communs de placement, qui ne peuvent être rachetées qu’à la fin de la journée de négociation, lorsque la valeur liquidative (VNI) est réglée. Cependant, tous les REIT ne sont pas cotés en bourse. Certains REIT sont des REIT non négociés ou des REIT non négociés en bourse et ils sont illiquides.
Pouvez-vous vendre à découvert le marché immobilier avec un REIT ?
Vous pouvez vendre à découvert une FPI comme n’importe quelle autre action, à condition qu’il y ait des actions disponibles à emprunter. Notez cependant que, comme le FPI verse des dividendes réguliers et relativement élevés, le vendeur est responsable de répercuter ces paiements sur l’acheteur. Une meilleure idée pourrait être de vendre à découvert les actions des constructeurs de maisons individuelles ou des fonds négociés en bourse (ETF) pour éviter ce problème.
Conclusion
Les REIT et les fonds communs de placement immobiliers offrent aux investisseurs un moyen d’accéder à l’immobilier sans posséder, exploiter ou financer la propriété, mais ils diffèrent sur certains points fondamentaux, notamment en matière de liquidité. En général, les REIT peuvent fournir un flux constant de revenus sous forme de dividendes. Les fonds immobiliers, en revanche, créent l’essentiel de leur valeur par l’appréciation des prix, ce qui les rend attractifs pour les investisseurs à long terme.
Comparez les structures d’endettement des investissements avant de décider lequel pourrait être un bon choix pour votre portefeuille.
