Comprendre les actes de propriété

Marquer les limites de propriété et transférer la propriété est quelque chose que les gens ont toujours fait rituellement. Les anciens Romains plantaient des arbres et des pierres de « témoignage » comme marqueurs de propriété permanents. Ces”terminus“organisé lors d’un festival annuel, Terminaliaoù la population locale faisait des sacrifices et versait du vin pour affirmer la frontière. Déplacer ou simuler un terminus considéré comme une violation de la loi ainsi qu’une violation de la religion – la loi romaine la plus ancienne (tableau XII) prévoyait des sanctions, y compris la mort, pour ceux qui le feraient.

Tous ces rituels ne sont pas passés dans l’histoire. On peut encore voir des villageois anglais « franchir la ligne », comme ils le faisaient depuis le Moyen Âge, marchant le long des limites de propriété dans une ambiance de fête tout en frappant des bornes avec des bâtons pour marquer la limite dans le sol et dans la mémoire de la communauté. Il y a ensuite la « peinture de saisie » qui, il n’y a pas si longtemps en Europe et en Amérique du Nord, consistait pour le vendeur à donner à l’acheteur à la fois une brindille et une touffe d’herbe. Le sol symbolise la propriété de la terre, tandis que la branche d’arbre symbolise le droit de jouir de sa générosité. Ces actes, souvent accomplis devant témoins, servaient de documents vivants de transferts de propriété dans des sociétés à prédominance orale.

Le transfert de propriété actuel manque peut-être des rituels fleuris tels que l’échange de sel et de pain (le sel symbolisant les ressources de la terre et le pain symbolisant les récoltes futures) que l’on retrouve dans certaines cultures. Mais ils servent tous le même objectif essentiel et tout aussi significatif pour les primo-accédants et bien d’autres : le transfert officiel du bien immobilier du concédant (vendeur) au cessionnaire (acheteur).

Ces instruments juridiques fournissent une preuve formelle de la propriété des biens et énoncent les droits spécifiques transférés. L’immobilier est un terrain ou tout ce qui y est attaché, comme des maisons ou des routes. Le type d’acte utilisé – qu’il s’agisse d’une garantie, d’une renonciation à toute réclamation ou d’un usage spécial – dépend du niveau de protection recherché par l’acheteur et des circonstances de la transaction. Nous vous expliquerons les détails ci-dessous.

Qu’est-ce qu’un acte de propriété ?

Un acte de propriété est un instrument juridique écrit et signé utilisé pour transférer la propriété d’un bien immobilier de l’ancien propriétaire (concédant) au nouveau propriétaire (concessionnaire). Cet acte remplit plusieurs fonctions importantes au-delà du simple transfert de propriété. Il crée une trace écrite claire de la propriété immobilière, aide à prévenir les conflits de propriété et peut offrir diverses protections juridiques aux acheteurs en fonction du type d’acte utilisé.

Ces documents sont classés en deux grandes catégories. Les actes officiels sont le résultat de procédures judiciaires ou de jugements juridiques, tandis que les actes privés, les plus courants, résultent de transactions entre particuliers ou entreprises. Le choix du type d’acte dépend souvent du niveau de protection souhaité par l’acheteur et des garanties que le vendeur est prêt à fournir.

Éléments essentiels de l’acte

Bien que chaque État ait des exigences spécifiques, la plupart des actes doivent contenir certains éléments essentiels pour être juridiquement valides.

• par écrit: L’acte doit être fait par écrit. Bien que la plupart des actes soient rédigés sur papier, il n’existe aucune obligation légale que l’acte soit rédigé sur papier tant que les éléments essentiels sont présents.
• Capacité juridique: Le cédant doit avoir la capacité juridique de transférer la propriété et le cessionnaire doit avoir la capacité de recevoir le transfert de propriété. La personne ayant le pouvoir de conclure un contrat valide est considérée comme compétente en tant que cédant.
• Identification: Le concédant et le cessionnaire doivent être identifiés dans l’acte de manière déterminable. La propriété doit également être entièrement décrite et identifiée.
• transport: Doit comporter un libellé d’expédition. Tous les actes standard incluent le langage juridique transférant la propriété.
• Signature: L’acte doit être signé par le concédant ou le concédant si plus d’une personne est propriétaire du bien.
• Transport: L’acte doit être légalement transféré au cessionnaire ou à une personne agissant au nom du cessionnaire.
• Accepter: L’acte doit être accepté par le cessionnaire. Normalement, l’acte est accepté par le cessionnaire, mais dans certains cas, le cessionnaire peut refuser la délivrance de l’acte.

Types d’actes

La plupart des transactions immobilières impliquent des particuliers et des entreprises utilisant des actes privés, et non des actes officiels émanant de tribunaux ou d’agences similaires. De plus, les actes sont classés en fonction du type de garantie de titre fournie par le constituant :

Acte de garantie générale

Un acte de garantie générale offre au bénéficiaire la meilleure protection. Avec ce type d’acte, le concédant fait une série de promesses juridiquement contraignantes (appelées clauses) et garantit au concessionnaire (et à ses héritiers) d’accepter de défendre le concessionnaire contre toutes les réclamations et demandes antérieures de toutes les personnes liées au terrain transféré.

Les clauses de titre habituelles dans un acte de garantie générale sont les suivantes :

• Traité de saisie: Le cédant garantit qu’il est propriétaire du bien et qu’il a le droit légal de le céder.
• Pacte contre les obstacles: Le constituant garantit que la propriété est libre de privilèges ou d’hypothèques, sauf disposition expresse dans l’acte.
• Alliance de jouissance tranquille: Le cessionnaire aura la possession tranquille du bien et ne sera pas dérangé du fait de la défectuosité du concédant.
• Engagement envers des garanties supplémentaires: Le concédant s’engage à fournir tous les documents nécessaires à la validité du titre.

Acte de garantie spécial

Dans un acte de garantie générale, le concédant s’engage à « garantir » et protéger le titre transféré contre les réclamations de tous. Dans un acte de garantie spécial, le concédant garantit qu’il a reçu le titre de propriété et qu’il n’a rien fait pendant qu’il détenait le titre qui puisse créer un défaut.

En d’autres termes, seuls les défauts survenant pendant la propriété du bien par le cédant sont couverts par la garantie. En raison de cette limitation, une garantie spéciale offre au bénéficiaire moins de protection qu’un acte de garantie générale.

Acte de renonciation

Un acte de renonciation, également connu sous le nom d’acte de renonciation, offre au bénéficiaire le moins de protection possible. Ce type d’acte représente tout intérêt que le constituant a actuellement dans la propriété, le cas échéant. Aucune garantie ou promesse concernant la qualité du titre n’est faite.

Si le constituant a un titre valable, un acte de renonciation a essentiellement le même effet qu’un acte de garantie générale. Cependant, si le titre est défectueux, le cessionnaire n’a aucun recours légal contre le constituant en vertu de l’acte. Un acte de renonciation est souvent utilisé si le constituant n’est pas sûr de l’état du titre (s’il présente des défauts) ou si le constituant ne veut pas être responsable en vertu des clauses du titre.

Acte à usage spécial

Les actes à usage spécial sont utilisés dans les procédures judiciaires et dans les cas où l’acte émane d’une personne agissant à titre officiel. La plupart des actes à usage spécial offrent peu ou pas de protection au bénéficiaire et sont essentiellement des actes de renonciation.

Les types d’actions à usage spécial comprennent :

• action de l’administrateur: Cela peut être utilisé en cas de décès intestat (sans testament). Un administrateur nommé par le tribunal gérera les actifs du défunt, et un acte d’administrateur peut être utilisé pour transférer la propriété du bien immobilier au bénéficiaire.
• Acte d’exécuteur: Cela peut être utilisé lorsqu’une personne décède intestat (avec un testament). L’exécuteur testamentaire s’occupera des actifs du défunt, et un acte d’exécuteur testamentaire peut être utilisé pour transférer un titre ou un bien immobilier au cessionnaire.
• Acte du shérif: Il est attribué à l’enchérisseur retenu lors d’une vente aux enchères organisée pour satisfaire à un jugement contre le propriétaire foncier. Le cessionnaire reçoit le titre que possède le débiteur judiciaire.
• Acte fiscal: Celui-ci est délivré lorsqu’une propriété est vendue pour payer des impôts en souffrance.
• Acte tenant lieu de forclusion: Ceci est apporté par un emprunteur qui fait défaut sur ses versements hypothécaires directement au prêteur. Cela empêche les procédures de confiscation ; Le prêt prendra fin si le prêteur accepte l’acte tenant lieu de forclusion. De nombreux prêteurs préfèrent saisir pour effacer le titre.
• Papier cadeau (papier cadeau)) : Ceci est utilisé pour transmettre la propriété d’un bien immobilier donné sans contrepartie ou à titre symbolique uniquement. (« Contrepartie » est le terme juridique désignant quelque chose de valeur échangé dans un contrat.) Dans certains États, un acte de donation doit être enregistré dans un délai de deux ans, sinon il est nul.

Actes et titres : quelle est la différence ?

Bien qu’ils soient souvent utilisés de manière interchangeable dans une conversation informelle, l’acte et le titre présentent des différences en matière immobilière :

Titre

• Un concept juridique abstrait représentant un ensemble de droits sur un actif
• Indique qui possède la propriété légale et les droits d’utilisation de la propriété
• Pas un document physique
• Peut être « assombri » par des privilèges, des privilèges ou des revendications concurrentes

Certificat

• Un document juridique physique qui transfère la propriété d’une partie à une autre
• Est-ce une preuve écrite du transfert de propriété
• Doit être signé et correctement exécuté
• Enregistré auprès des bureaux du gouvernement local

En mettant tout cela ensemble, vous pouvez avoir le titre (propriété) d’une propriété sans acte original, mais vous avez besoin d’un acte pour transférer cette propriété à quelqu’un d’autre.

Certificat numérique

À l’ère du numérique, les actes de propriété sont de plus en plus gérés et enregistrés en ligne, ce qui offre plus de commodité ainsi que des risques potentiels. Les systèmes numériques facilitent le suivi et l’accès, permettant aux transferts de propriété, aux recherches de titres et à la vérification de propriété de se produire plus rapidement qu’avec les documents papier traditionnels.

Les actes sont numérisés en numérisant les documents papier et en saisissant les détails de la propriété dans une base de données électronique gérée par le bureau du comté ou de la ville. Ce processus implique souvent la conversion de documents en fichiers numériques cryptés, ce qui les rend plus faciles à trouver, à partager et à stocker.

Légalement, les actes numériques ont la même validité que les actes papier dans la plupart des juridictions, à condition qu’ils soient conformes aux exigences locales en matière d’enregistrement. De nombreux États ont mis à jour leurs lois pour reconnaître les enregistrements électroniques comme égaux aux enregistrements papier, notamment en vertu de la loi fédérale E-SIGN et de la loi uniforme sur les transactions électroniques, qui accordent un statut juridique aux signatures et enregistrements électroniques.

Cependant, la numérisation des actes a ouvert de nouvelles possibilités aux criminels pour voler les biens d’autrui.

Fraude à l’acte : une menace croissante

L’un des pires crimes contre les biens d’aujourd’hui ne commence pas par des portes brisées ou des vitres brisées pour entrer par effraction, mais par des papiers, des ordinateurs et la confiance des personnes les plus vulnérables de la société. Par exemple, en 2024, les procureurs fédéraux ont accusé Zina Thomas, 60 ans, une organisatrice communautaire basée à Detroit, dans le Michigan, d’avoir volé plus de 30 maisons en falsifiant des actes de renonciation. Parmi ses victimes présumées se trouvait un patient atteint d’un cancer et soumis à une chimiothérapie qui a reçu un avis d’expulsion de son propre domicile.

“Ce stratagème ciblait certains de nos citoyens les plus vulnérables financièrement et a été mis en œuvre par une personne dont la mission était d’aider ces mêmes personnes à éviter de perdre leur maison à cause d’une saisie”, a déclaré la procureure américaine Dawn N. Ison. “Cette arrestation est le résultat d’une enquête collaborative multi-agences impliquant les forces de l’ordre fédérales et étatiques, et reflète nos efforts continus pour identifier et mettre fin à des stratagèmes frauduleux comme celui-ci le plus rapidement possible.”

Le Federal Bureau of Investigation a signalé environ 9 500 plaintes pour fraude immobilière et locative liées à la cybersécurité rien qu’en 2023, avec des pertes dépassant 145 millions de dollars. La vague de fraude provient en partie de la technologie qui rend la contrefaçon plus facile que jamais.

Bien que le cas ci-dessus soit particulièrement audacieux – il menace également les opérations de la United Community Housing Alliance de Détroit, qui travaille avec les membres vulnérables de la communauté menacés d’expulsion – la fraude aux actes de propriété est devenue de plus en plus courante à l’ère numérique. Les criminels falsifient des documents prouvant qu’ils possèdent une propriété sur laquelle ils n’ont aucun titre, puis la vendent, la prêtent ou même la louent à des locataires sans méfiance.

Alors que vous réfléchissez à la manière de vous protéger, il est utile de passer en revue les mesures prises dans l’affaire de Détroit, dans laquelle le registre des actes du comté de Wayne a joué un rôle clé dans la découverte. Thomas aurait soumis de faux actes de renonciation, utilisant souvent de faux cachets notariaux, pour transférer les propriétés de leurs propriétaires légitimes à de faux « propriétaires temporaires », puis les aurait vendues à des acheteurs sans méfiance. Thomas aurait également présenté de faux permis de conduire et d’autres documents pour empêcher les saisies fiscales dans le système du comté de Wayne (qui est le comté où se trouve Detroit). Les paiements issus de la vente de ces propriétés ont été transférés sur un compte lié à sa société immobilière puis transférés sur son compte bancaire personnel.

Étapes courantes de la fraude à l’acte

Comme dans le cas de Détroit ci-dessus, voici quelques étapes typiques de ces fraudes :

• Créer de faux documents pour vous transférer des actifs
• Utiliser des identités volées pour se faire passer pour des propriétaires
• Créer de faux cachets et signatures notariés
• Contrefaçon d’une procuration pour autoriser le transfert de propriété

Les personnes âgées et les propriétaires de biens immobiliers vacants sont particulièrement vulnérables à la fraude aux actes. Et ce ne sont pas seulement les personnes saisies qui sont ciblées : les criminels ciblent souvent les maisons qui ont été entièrement payées parce qu’aucune société de prêt hypothécaire ne surveille l’état de la propriété. Les résidences secondaires et les propriétés locatives sont également des cibles fréquentes car elles sont souvent vides et les propriétaires ne vérifient pas régulièrement leurs registres immobiliers.

Étapes pour vous protéger

• Demandez des services de surveillance immobilière auprès du bureau du registraire de votre comté (méfiez-vous des annonces en ligne sans valeur provenant d’entreprises privées proposant des services similaires).
• Vérifiez périodiquement les registres de propriété, surtout si vous êtes propriétaire de la propriété.
• Méfiez-vous des offres non sollicitées pour acheter votre propriété ou pour vous aider à résoudre des problèmes d’actes.
• Conservez des copies de votre acte et de vos documents de propriété dans des endroits sûrs.
• Ne signez jamais de documents de propriété sans un examen professionnel.

Conclusion

Le transfert de propriété se fait par écrit. Certains éléments essentiels doivent être présents dans l’acte pour qu’il produise un effet juridique. Différents actes offrent différents niveaux de protection au bénéficiaire, et les obligations du constituant sont déterminées par la forme de l’acte.

Étant donné que les actes sont des documents juridiques importants affectant le titre et la propriété, il est nécessaire de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour toute transaction les impliquant, par exemple si vous êtes sur le point de finaliser l’achat d’une maison.