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Leçon principale
- Le ratio prêt/valeur combiné (CLTV) mesure la dette totale d’une propriété par rapport à sa valeur marchande.
- Les prêteurs utilisent CLTV pour évaluer le risque de prêt.
- Une CLTV élevée a été associée aux saisies immobilières lors de la crise de 2008.
- Les orientations de la CLTV ont un impact sur la stabilité du marché des prêts et du logement.
- La valeur nette de votre propriété est importante pour l’engagement de l’emprunteur et la protection du prêteur.
Comprendre le ratio prêt/valeur combiné (CLTV)
Le ratio prêt/valeur combiné (CLTV) est un calcul utilisé par les professionnels des prêts hypothécaires et des prêts pour déterminer le pourcentage total des actifs d’un propriétaire qui sont hypothéqués. Il s’agit d’un outil important permettant aux prêteurs et aux propriétaires d’évaluer le risque d’investissement immobilier et la stabilité financière. Il a la capacité d’influencer les décisions concernant l’emprunt, le refinancement ou l’investissement immobilier.
Le ratio CLTV est déterminé en additionnant le solde de toutes les dettes impayées et en divisant le total par la valeur marchande actuelle des actifs. Une propriété avec un solde de première hypothèque de 300 000 $, un solde de deuxième hypothèque de 100 000 $ et une valeur marchande de 500 000 $ a un ratio CLTV de 80 %.
Comment la CLTV affecte-t-elle l’évaluation des risques liés aux prêts ?
Les prêteurs utilisent le ratio CLTV ainsi que plusieurs autres calculs, tels que le ratio dette/revenu et le ratio prêt/valeur (LTV) standard, pour évaluer le risque d’accorder un prêt à un emprunteur. Le ratio CLTV diffère du ratio LTV standard car le ratio LTV standard compare uniquement le solde d’un prêt à la valeur du bien. Dans l’exemple ci-dessus, la propriété a un ratio LTV de 60 %, calculé en divisant simplement le solde de la première hypothèque par la valeur de la propriété.
L’impact de la CLTV sur la crise des saisies immobilières
De nombreux économistes attribuent, entre autres facteurs, l’assouplissement des normes CLTV à la crise des saisies immobilières qui a frappé les États-Unis à la fin des années 2000. À partir des années 1990 et surtout au début et au milieu des années 2000, les acheteurs ont souvent contracté une deuxième hypothèque au moment de l’achat de leur maison plutôt que de verser une mise de fonds. Les prêteurs, désireux de ne pas perdre les affaires de ces clients au profit de concurrents, ont accepté ces conditions malgré le risque accru.
Avant la bulle immobilière qui s’est propagée de la fin des années 1990 au milieu des années 2000, il était courant que les acheteurs de maison versent une mise de fonds totale d’au moins 20 % du prix d’achat. La plupart des prêteurs maintiennent les clients dans cette limite en limitant le LTV à 80 %. Alors que la bulle commençait à se réchauffer, bon nombre de ces entreprises ont pris des mesures pour offrir à leurs clients une réduction de 20 %. Certains prêteurs ont augmenté les limites de LTV ou les ont complètement éliminées, proposant des prêts hypothécaires avec des acomptes de 5 % ou moins, tandis que d’autres ont maintenu les exigences de LTV les mêmes mais ont augmenté les limites de CLTV, souvent à 100 %. Cette option permet aux clients de contracter une deuxième hypothèque pour financer leur mise de fonds de 20 %.
L’importance de la norme CLTV sur le marché actuel
L’augmentation des saisies immobilières qui a débuté en 2008 a souligné l’importance du CLTV. Entrer dans le jeu, comme une mise de fonds initiale de 100 000 $ pour une maison de 500 000 $, incite fortement les propriétaires à continuer d’effectuer leurs versements hypothécaires. Si la banque confisque la propriété, il perdra non seulement la maison mais aussi la somme d’argent qu’il doit payer. Exiger des capitaux propres dans la propriété protège également le prêteur d’une baisse des prix de l’immobilier. Si une propriété est évaluée à 500 000 $ et que l’hypothèque totalise jusqu’à 400 000 $, la propriété peut perdre jusqu’à 20 % de sa valeur sans que le propriétaire ne reçoive un paiement court lors d’une vente aux enchères de forclusion.
Conclusion
Le ratio prêt/valeur combiné (CLTV) est important pour comprendre la dette totale en pourcentage de la valeur marchande de la propriété. Les prêteurs utilisent le CLTV, combiné à d’autres ratios tels que le LTV et le DTI, pour évaluer le risque lié aux prêts hypothécaires.
L’assouplissement des normes CLTV a contribué à la crise des saisies immobilières de 2008, soulignant l’importance de maintenir des critères de prêt plus stricts. Les normes CLTV complètes protégeront à la fois les propriétaires et les prêteurs en garantissant que les emprunteurs disposent d’une valeur nette importante sur leur propriété.
