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Leçon principale
- Les propriétaires fonciers utilisent l’amortissement pour déduire certains coûts d’un bien locatif sur sa durée de vie utile.
- L’éligibilité à l’amortissement nécessite que l’actif soit détenu, utilisé pour générer des revenus et ait une durée de vie utile déterminable.
- Le système modifié de recouvrement accéléré des coûts (MACRS) est couramment utilisé pour amortir les biens locatifs résidentiels.
- Le calcul de l’amortissement implique de déterminer la base de l’actif et d’appliquer la bonne méthode.
- L’amortissement doit être déclaré à l’Internal Revenue Service (IRS) sur l’annexe E.
Pour les propriétaires d’immeubles locatifs, l’amortissement est une considération importante pour maximiser les avantages fiscaux et maintenir la conformité aux réglementations de l’Internal Revenue Service (IRS). Cette déduction fiscale permet aux propriétaires de tenir compte de l’usure de leur investissement au fil du temps, économisant ainsi potentiellement des milliers de dollars par an en impôt à payer. Cependant, pour naviguer dans les complexités de la dépréciation des actifs locatifs, il faut prêter une attention particulière aux règles et aux exigences en matière de reporting.
Comprendre la dépréciation des biens locatifs
La dépréciation est la diminution progressive de la valeur des actifs en raison de l’usure, de l’âge et de l’obsolescence. Il crée une déduction fiscale pour les immeubles locatifs que les propriétaires utilisent pour récupérer une partie de leurs coûts d’investissement au fil du temps. Au lieu de déduire le montant total l’année où vous achetez la propriété, l’IRS vous oblige à déduire toute la durée de vie utile de la propriété.
L’amortissement des biens locatifs a évolué depuis son introduction dans la législation fiscale américaine en 1913. Alors que les propriétaires estimaient à l’origine la durée de vie utile du bien, l’Economic Recovery Tax Act de 1981 a standardisé les périodes d’amortissement. Le système actuel a été établi en 1986.
Le recours à l’amortissement des immeubles locatifs reflète un principe de base du droit fiscal, à savoir que les immeubles locatifs génèrent des revenus sur de nombreuses années et que leurs coûts doivent être étalés sur ces années.
Conseils
Même si les actifs s’apprécient généralement avec le temps, une dépréciation est enregistrée à des fins fiscales, en raison du coût continu des structures et des systèmes mécaniques vieillissants, même dans les marchés en développement.
Conditions d’éligibilité à l’amortissement des biens locatifs
Tous les actifs ne sont pas automatiquement éligibles à l’amortissement. Pour être admissible, le bien doit répondre à des critères précis :
- Vous devez légalement être propriétaire de la propriété, même si vous avez encore une hypothèque sur celle-ci. Les locataires, les locataires et les gestionnaires immobiliers ne sont pas éligibles aux déductions pour amortissement.
- Vous devez utiliser la propriété à des fins commerciales ou pour générer des revenus, comme la location. Les maisons ou résidences de vacances que vous utilisez personnellement ne sont pas admissibles à moins qu’elles ne répondent à des exigences strictes en matière d’utilisation locative.
- La propriété doit avoir une ou plusieurs structures permanentes. La terre ne peut pas être dépréciée car elle ne s’use pas.
Système modifié de recouvrement accéléré des coûts (MACRS)
Le système modifié de recouvrement accéléré des coûts (MACRS) est une méthode standard d’amortissement des biens locatifs résidentiels aux États-Unis. Dans le cadre du MACRS, les actifs se voient attribuer une période de récupération de 27,5 ou 30 ans.
Il existe deux variantes du MACRS : le système d’amortissement général (GDS) et le système d’amortissement alternatif (ADS). Les propriétaires doivent en choisir un à des fins fiscales. Une fois exercé, le choix est définitif pendant toute la durée d’utilité de l’actif.
Système Général d’Amortissement (GDS)
GDS est la méthode standard utilisée par la plupart des propriétaires fonciers, et elle est automatiquement appliquée à moins que l’ADS ne soit spécifiquement choisi ou requis. GDS prévoit une période de récupération de 27,5 ans (330 mois) pour les biens locatifs résidentiels et utilise une méthode d’amortissement linéaire, ce qui signifie que la déduction pour amortissement doit être la même chaque année.
D’autres actifs utilisés pour les activités de location, tels que l’équipement, les agencements et le mobilier, peuvent être amortis à l’aide de méthodes accélérées dans le cadre du GDS (telles que la méthode de l’amortissement dégressif de 200 %), qui prévoient des déductions plus importantes que les années précédentes. L’immobilier locatif résidentiel doit toujours utiliser la méthode linéaire.
Système d’amortissement alternatif (ADS)
Les ADS prolongent la durée d’utilité à 30 ans (ou 40 ans pour certains actifs mis en service avant 2018), en utilisant la méthode linéaire pour l’actif et les actifs qu’il contient. Cela signifie que la déduction annuelle est inférieure à celle du GDS.
L’ADS peut s’appliquer dans certaines situations, telles que :
- Actifs utilisés principalement en dehors des États-Unis
- Les actifs utilisés sont exonérés d’impôt
- La propriété est financée par des obligations exonérées d’impôt
- Actifs détenus par certains types d’entités commerciales (par exemple, lorsqu’ils appartiennent à une société de placement immobilier)
- Les actifs utilisés par des personnes physiques ou morales étrangères ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu américain
Calculez l’amortissement de vos actifs
Pour calculer l’amortissement, déterminez la base de coût de votre actif. Il s’agit du prix d’achat majoré de certains frais capitalisés, y compris les frais de clôture, les frais et toutes améliorations apportées avant ou immédiatement après la mise en service de la propriété. De ce total, soustrayez la valeur du terrain attribué (car le terrain n’est pas déprécié).
Le nombre obtenu est votre base d’amortissement, qui correspond au montant initial que vous utiliserez pour la période d’amortissement.
Par exemple
Étape 1 : Calculer la base d’amortissement
Supposons que vous achetiez un bien locatif avec les détails suivants :
- Prix d’achat : 250 000 USD
- Frais de clôture : 5 000 $ (comprend les frais juridiques, les commissions, les droits de mutation, les frais d’enregistrement, l’assurance titres, etc.)
- Améliorations des immobilisations : 10 000 $ (par exemple, rénovations et réparations mineures initiales)
- Coût initial total: 250 000 USD + 5 000 USD + 10 000 USD = 265 000 USD
- Valeur du terrain : 70 000 $ (aucune dépréciation)
Base d’amortissement = Coût initial total – Valeur du terrain
= 265 000 USD – 70 000 USD = 195 000 USD
Étape 2 : Déterminer le taux d’amortissement annuel
Amortissement annuel = (Base d’amortissement / 27,5)
= (195 000 $ / 27,5) = 7 090,91 $ par an (environ 591 $ par mois)
Étape 3 : Appliquer la convention de mi-mois
Les biens immobiliers résidentiels locatifs sont généralement amortis selon la convention du milieu du mois. Cela signifie que, que la date réelle de mise en service ou de location ait lieu dans un mois, l’IRS considère que la propriété est mise en service au milieu de ce mois.
En supposant que l’actif soit mis en service le 15 avril :
Première année
Amortissement du point médian (15 avril) au 31 décembre, soit environ 8,5 mois.
- Amortissement de la première année : 591 USD × 8,5 = 5 023,50 USD
Les années suivantes
Amortissement sur 12 mois = 7 092 $
Dernière année
L’amortissement restant est nécessaire pour récupérer entièrement la base de 195 000 $.
- Puisque vous avez utilisé 8,5 mois la première année et 12 mois au cours de chacune des 26 années suivantes, vous avez amorti 320,5 mois, il vous reste donc 330 – 320,5 = 9,5 mois.
- Amortissement de la dernière année : 591 USD × 9,5 = 5 614,50 USD
| Année | Mois d’amortissement | Charges d’amortissement |
|---|---|---|
| 1 | 8.5 | 590,92 $ × 8,5 ≈ 5 023 $ |
| 2 | 12 | 590,92 $ × 12 ≈ 7 091 $ |
| … | … | … |
| 28 | 9.5 | 590,92 $ × 9,5 ≈ 5 614 $ |
| Total | 330 | 195 000 USD |
Implications fiscales et exigences de déclaration
L’amortissement doit être déclaré sur l’annexe E de l’IRS et déposé avec votre déclaration de revenus. Ce formulaire détaille les revenus et dépenses locatifs, y compris les déductions pour amortissement.
Un amortissement est requis sur les biens locatifs, même si vous ne le réclamez pas. L’IRS suppose que vous avez effectué une déduction lors du calcul des taxes de récupération d’amortissement lors de la vente de la propriété.
Récupération d’amortissement
Lorsque vous vendez un bien locatif, l’IRS récupère une partie de l’avantage fiscal que vous bénéficiez de l’amortissement en taxant le bien à un taux pouvant aller jusqu’à 25 %. Il « récupère » ces déductions pour amortissement en imposant ce montant comme un revenu ordinaire (dans certaines limites).
Disons que vous achetez un bien locatif pour 200 000 $ (160 000 $ pour le bâtiment + 40 000 $ pour le terrain). Pendant huit années de propriété, vous avez demandé une déduction pour amortissement de 46 545 $ ((160 000 $ 27,5) × 8 ans). Vous vendez ensuite l’actif pour 250 000 $, réalisant ainsi un profit.
- Les 46 545 $ d’amortissement que vous avez réclamés ont été « récupérés » et imposés jusqu’à 25 %. Votre impôt maximum est de 11 636 $.
- Le gain restant de 50 000 $ (bénéfice net de 96 545 $ à 46 545 $) est imposé au taux des gains en capital (généralement 15 % pour la plupart des contribuables).
Erreurs et pièges courants
- Ne pas séparer la valeur du terrain de la valeur du bâtiment est une erreur fréquente. N’oubliez pas que les terrains ne peuvent pas être dépréciés et que le fait de ne pas faire cette distinction peut conduire à des déductions incorrectes.
- Une autre erreur courante consiste à négliger de démarrer l’amortissement à partir de la date de mise en service du bien plutôt que de la date d’achat.
- Certains propriétaires oublient également de considérer les améliorations séparément des réparations. Si les réparations sont déductibles immédiatement, les améliorations doivent être amorties au fil du temps.
Foire aux questions (FAQ)
Combien d’années puis-je amortir un bien locatif ?
Dans le cadre du système modifié de recouvrement accéléré des coûts (MACRS), vous pouvez généralement amortir annuellement les biens locatifs sur 27,5 ou 30 ans (ou 40 ans pour certains biens mis en service avant le 1er janvier 2018), selon la variante MACRS que vous décidez d’utiliser.
Comment calculer l’amortissement d’un bien locatif ?
Pour calculer l’amortissement d’un bien locatif, déterminez d’abord votre base d’amortissement. Ce montant est égal au coût initial total de la propriété moins la valeur du terrain sur lequel elle est située. Ensuite, divisez la base amortissable par la durée de récupération (27,5 en GDS ou 30 ou 40 en ADS pour obtenir le taux d’amortissement annuel. Vous pouvez diviser ce montant par 12 pour déterminer le taux d’amortissement mensuel.
Vous devrez peut-être également prendre en compte la convention du milieu du mois, qui affecte l’ampleur de sa dépréciation au cours des première et dernière années de la période de récupération.
La dépréciation d’un bien locatif me nuira-t-elle lors de la vente ?
Lorsque vous vendez un bien locatif, l’IRS suppose que vous avez effectué des déductions pour amortissement même si ce n’est pas le cas. L’IRS prélève une taxe de récupération d’amortissement pouvant aller jusqu’à 25 % sur la vente d’actifs pour récupérer une partie de l’allégement fiscal auquel vous avez droit.
Conclusion
La dépréciation des biens locatifs offre des avantages fiscaux importants aux propriétaires, mais elle nécessite une attention particulière aux détails et un enregistrement approfondi. Bien que les concepts puissent sembler compliqués, comprendre les bases de l’amortissement peut vous aider à maximiser vos avantages fiscaux tout en restant conforme aux réglementations de l’IRS.
Travailler avec des fiscalistes qualifiés peut vous aider à profiter pleinement des avantages en matière d’amortissement tout en évitant les pièges courants.