Comment valoriser un investissement immobilier

Lorsque l’on investit dans l’immobilier, savoir comment évaluer correctement les actifs dans un marché en constante évolution peut souvent faire la différence entre une entreprise rentable et une leçon précieuse. De meilleures approches d’évaluation immobilière sont systématiques dans leur évaluation du potentiel de revenus, des conditions du marché et des propriétés comparables.

Harm Meijer, auteur de « Pour acheter un bien immobilier directement, vous avez besoin d’une connaissance locale du marché, de la culture, du système fiscal et bien plus encore ».Règles immobilières : guide de l’investisseur pour choisir les gagnants et éviter les perdants dans les actifs cotés“.

Bien que les actions puissent être évaluées à l’aide de données de marché facilement disponibles et de mesures standard (bénéfice par action, rendement des dividendes au fil du temps, etc.), l’immobilier n’est pas toujours disponible. Par conséquent, l’évaluation des actifs peut demander plus d’efforts. Cependant, la récompense peut être de trouver des accords sur lesquels d’autres ne sont généralement pas disposés à travailler, a déclaré Meijer.

Les investisseurs immobiliers doivent comparer différentes méthodes d’évaluation, notamment le calcul des taux de capitalisation et du NOI. Pour une évaluation complète, Meijer recommande une combinaison de méthodes d’évaluation absolues – qui examinent la valeur intrinsèque d’une propriété en fonction de son potentiel de revenus – et de méthodes d’évaluation relative, qui comparent la propriété à des propriétés similaires sur le marché. Mais lui et d’autres experts ne vous laisseront pas en rester là. Nous expliquons pourquoi et plus ci-dessous.

Taux de capitalisation : la clé de la valeur des actifs

L’un des outils les plus importants pour évaluer les actifs générateurs de revenus est le taux de capitalisation, ou « taux plafond ». Cela mesure la valeur d’un actif en fonction de ses bénéfices potentiels, de la même manière que les obligations sont évaluées en fonction de leurs rendements attendus et pas seulement du prix auquel vous pouvez les vendre.

Le taux plafond est utilisé pour convertir le NOI annuel d’une propriété en une estimation de sa valeur. Par exemple, disons qu’un immeuble d’appartements génère 1 million de dollars de NOI par an. Si vous déterminez que le taux plafond approprié est de 14 %, la valeur marchande estimée de la propriété serait la suivante :

7,14 millions USD = 1 million USD 0,14

Ainsi, si la propriété est inscrite à 6,5 millions de dollars, elle vaut peut-être le prix demandé. Cependant, s’il se vend à 8 millions de dollars, cela pourrait être une mauvaise affaire.

S’il est essentiel de comprendre le taux de capitalisation d’un actif, Meijer souligne qu’il ne s’agit là que d’une partie du puzzle de la valorisation. « De nombreux investisseurs se concentrent sur les rendements immobiliers sans considérer ce qui détermine les rendements à long terme », a-t-il déclaré. “Ce qui compte vraiment, c’est la capacité de la propriété à générer une croissance régulière des loyers tout en maintenant les coûts d’investissement à un faible niveau. Ces facteurs créent un effet cumulatif qui augmente la valeur globale”, a-t-il déclaré.

Méthode d’évaluation immobilière

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Il existe plusieurs méthodes pour déterminer le meilleur taux de capitalisation pour une propriété. Bien que les calculs présentent une certaine complexité, il s’agit essentiellement de moyens de calculer le risque et les effets de différentes conditions de marché. Les trois méthodes principales sont les suivantes :

• Méthode de construction: Cela commence par le taux de base et ajoute des pourcentages pour différents types de risques, comme la difficulté de vendre rapidement l’actif.
• Méthodes d’exploitation du marché: Ceci concerne les propriétés similaires qui ont été vendues récemment.
• Méthode d’investissement du groupe: Cela prend en compte à la fois les coûts hypothécaires et les retours sur investissement en espèces.

Examinons chacun plus en détail.

Méthode de construction

Pour cette méthode, vous commencez par le taux d’intérêt et ajoutez les informations suivantes :

1. Prime de liquidité appropriée: Cela explique le fait que les biens immobiliers mettent plus de temps à se vendre que les actions ou les obligations.
2. Frais de recouvrement: Le montant comprend la façon dont la valeur du terrain peut changer.
3. Prime d’assurance risque: Cela couvre les risques généraux du marché immobilier.

Par exemple, si vous commencez avec un taux d’intérêt de 6 % et ajoutez 1,5 % pour les marchés à vente lente, 1,5 % pour les changements de valeur des terrains et 2,5 % pour le risque de marché, vous obtiendrez un taux plafond de 11,5 %.

Pour une propriété ayant un revenu annuel de 200 000 $ après dépenses, cela suggérerait une valeur d’environ 1,74 million de dollars (200 000 $  0,115).

Si le calcul est simple, évaluer le niveau d’estimation de chaque partie du taux plafond l’est moins.

Méthodes d’exploitation du marché

La méthode d’exploration de marché utilise des propriétés similaires récemment vendues dans la région. Cette approche est particulièrement intéressante car elle fonctionne sur des exemples réels plutôt que sur des calculs théoriques.

Disons que vous envisagez d’acheter un parking qui devrait rapporter 500 000 $ par an après dépenses. Pour déterminer sa valeur, vous pouvez consulter trois parkings similaires récemment vendus :

1. Lot qui rapportait 250 000 $ vendu pour 3 millions de dollars (taux plafond de 8,33 %)
2. Un autre a réalisé 400 000 $ vendu pour 3,95 millions de dollars (taux plafond de 10,13 %).
3. Le troisième a rapporté 185 000 $ et s’est vendu pour 2 millions de dollars (taux plafond de 9,25 %).

En prenant la moyenne de ces trois taux plafonds (9,24 %), vous montrez que votre parking vaut environ 5,4 millions de dollars (500 000 $, 0,0924 $).

Cette méthode prend en compte à la fois les versements hypothécaires et les placements de trésorerie lors de la détermination de la valeur. Cela vaudra plus si vous envisagez de financer plutôt que de payer la propriété en espèces.

Tout d’abord, vous devez calculer votre facteur de fonds d’amortissement (SFF), qui correspond essentiellement au montant d’argent que vous devez mettre de côté régulièrement pour rembourser votre prêt. Le calcul peut paraître compliqué (il existe des calculatrices en ligne et dans des feuilles de calcul pour faire le travail à votre place), mais ce n’est rien de plus que de revenir en arrière à partir d’un plan d’épargne : combien devez-vous mettre de côté chaque année pour avoir suffisamment d’argent pour rembourser votre prêt ?

Par exemple, supposons qu’une propriété avec un NOI de 950 000 $ sera financée pour moitié par une dette à un taux d’intérêt de 7 % et amortie sur 15 ans, tandis que le reste sera financé par des capitaux propres à un taux de rendement requis de 10 %. Le coefficient du fonds d’amortissement est calculé comme suit :

En branchant les chiffres, nous obtenons le résultat suivant :

0,07 `(1 + 0,07)¹⁵ – 1

Cela revient à 3,98%. Le taux que le prêteur doit payer est égal au facteur fonds d’amortissement plus taux d’intérêt. Cela représente 10,98% (0,07 + 0,0398).

Ainsi, le ratio de capitalisation moyen pondéré ou global, en utilisant une pondération de 50 % pour la dette et de 50 % pour les capitaux propres, est le suivant :

10,49 % = (0,5 x 0,1098) + (0,5 x 0,10)

La valeur marchande de l’actif serait donc de 9,06 millions de dollars (950 000 $ 0,1049 $).

Méthodes de valorisation absolues et relatives

Tout comme les investisseurs en actions utilisent différentes méthodes pour évaluer les entreprises, les investisseurs immobiliers ont deux approches principales pour déterminer la valeur des actifs. Aucune des deux méthodes n’est parfaite en soi, c’est pourquoi les investisseurs expérimentés utilisent souvent les deux pour obtenir une image plus complète.

Actualiser le résultat opérationnel net futur (NOI)

La première méthode examine le revenu qu’un actif générera au fil du temps. Cette approche, appelée actualisation du NOI futur, est similaire à la façon dont les investisseurs évaluent les actions versant des dividendes.

La formule de calcul de la valeur immobilière basée sur le NOI actualisé est la suivante :

Le NOI reflète les revenus d’une propriété après prise en compte des dépenses d’exploitation mais avant déduction des impôts et des intérêts. Cependant, le revenu total tiré de l’investissement doit être déterminé avant de déduire les dépenses.

Les revenus locatifs initiaux projetés peuvent être basés sur des propriétés comparables à proximité. En effectuant une étude de marché, vous pouvez déterminer le montant du loyer que paient les locataires dans la région et utiliser le loyer au pied carré pour la propriété que vous évaluez. L’augmentation attendue du loyer est calculée à l’aide du taux de croissance indiqué dans la formule.

Les appartements vides peuvent avoir un impact significatif sur les revenus de votre propriété, il est donc important d’être prudent dans vos estimations. Au lieu de supposer une occupation complète, vous souhaiterez planifier plusieurs postes vacants et calculer l’impact des différents taux d’inoccupation sur vos résultats financiers.

De plus, lors du calcul des revenus de la propriété, vous devrez soustraire les dépenses d’exploitation quotidiennes comme suit :

• Assurance
• Frais de gestion d’actifs
• Entretien et réparation
• Utilitaires

Ces coûts vous donnent le NOI, c’est-à-dire ce qui reste après avoir payé les dépenses régulières mais avant de prendre en compte les remboursements de prêt, les impôts et l’amortissement.

Multiplicateur de revenu brut

La deuxième méthode, l’évaluation relative, compare la propriété à des propriétés similaires dans la région – un peu comme un agent immobilier vous montrerait une série de maisons dans la région pour avoir une idée des prix qui y sont pratiqués. Cette approche utilise ce qu’on appelle un multiplicateur de revenu brut. Puisqu’il s’agit d’un nombre brut, il s’agit du revenu total avant soustraction des dépenses de fonctionnement.

Par exemple, un investisseur immobilier qui achète un immeuble de 100 000 pieds carrés peut déterminer, à partir de données comparatives, que le revenu mensuel brut moyen par pied carré dans la région est de 10 $. L’estimation initiale du revenu brut serait de 12 millions de dollars (10 $ x 12 mois x 100 000 pieds carrés).

Cependant, il peut y avoir des appartements vacants dans l’immeuble à tout moment. En supposant un taux d’inoccupation de 10 %, le revenu annuel total serait de 10,8 millions de dollars (12 millions de dollars x 90 %). La même approche s’applique lors de l’utilisation du résultat opérationnel net.

Les obstacles à l’évaluation immobilière

Ces deux méthodes d’évaluation immobilière semblent relativement simples. En pratique, cependant, déterminer la valeur d’un actif générateur de revenus peut s’avérer assez compliqué. Premièrement, il peut être long et difficile d’obtenir les informations dont vous avez besoin, qu’il s’agisse d’une estimation du résultat opérationnel net, de primes calculées en taux de capitalisation ou de données de ventes comparables.

Deuxièmement, ces modèles d’évaluation ne tiennent pas compte des changements possibles sur le marché immobilier, comme un resserrement du crédit ou un boom immobilier. Par conséquent, vous devrez procéder à une analyse plus approfondie pour identifier les changements possibles dans l’économie dans son ensemble.

Même si cette recherche peut demander beaucoup de temps et d’efforts, les résultats peuvent être importants. Trouver un actif sous-évalué peut générer de gros profits, ce qui rend une analyse détaillée intéressante.

Conclusion

L’évaluation immobilière, bien qu’elle soit réalisée à l’aide de chiffres et de calculs, reste un art ainsi qu’une science, nécessitant à la fois des compétences analytiques et une connaissance qualitative du marché. Une évaluation réussie repose sur une étude minutieuse des conditions du marché local, des caractéristiques de la propriété et des tendances économiques. Contrairement à l’analyse boursière, où les données sont facilement disponibles, les investisseurs immobiliers doivent souvent creuser plus profondément et s’appuyer sur leur expérience (ou celle de leurs pairs) pour trouver des informations fiables sur des propriétés comparables, les coûts d’exploitation et les tendances du marché.

Cela dit, Meijer met en garde les investisseurs contre le fait de suivre la foule, car de nombreux acteurs du secteur « s’appuient uniquement sur ce qu’ils entendent des autres », comme les généralisations sur certaines classes d’actifs, et n’ont pas mis à jour leurs modèles depuis des années. Les efforts que requiert cette recherche profitent souvent à ceux qui sont disposés à l’entreprendre. Ceux qui combinent une analyse minutieuse avec une connaissance du marché local peuvent trouver des propriétés que d’autres ont négligées ou mal évaluées, ce qui entraîne des retours sur investissement plus élevés.