Comment l’inflation affecte les prix de l’immobilier : informations clés pour les acheteurs

Quel est l’impact de l’inflation sur les prix de l’immobilier ?

L’inflation, ou l’augmentation constante de divers prix, affecte les conditions économiques à tous les niveaux. L’inflation peut influencer l’évolution des prix de l’immobilier, mais les prix ne suivent pas toujours les tendances de l’inflation.

De nombreux facteurs affectent les prix des logements, notamment l’offre et la demande, les variations des taux d’intérêt, les réglementations de zonage et les prix des matières premières et des matériaux de construction. La hausse de l’inflation peut affecter tous ces éléments, et à leur tour, les prix de l’immobilier. Cependant, gardez à l’esprit que le marché immobilier est un marché très régional, de sorte que certaines zones connaissent des variations de prix beaucoup plus rapides ou supérieures à l’inflation. Historiquement, les prix de l’immobilier ont dépassé le taux d’inflation.

Comprendre l’inflation et l’impact de l’IPC sur les prix de l’immobilier

Quand on entend les gens parler d’inflation, ils en parlent souvent en disant que les prix augmentent à un rythme précis. Il s’agit d’une manière relativement simple de discuter des augmentations de prix, mais elle passe à côté de certaines nuances importantes.

Aux États-Unis, l’indice des prix à la consommation (IPC) est la principale mesure de l’inflation. Il suit l’évolution du prix que les consommateurs paient pour un panier de biens de consommation. Cependant, tous les produits de ce panier de biens n’ont pas la même variation de prix.

Par exemple, au cours des 12 mois se terminant en mai 2023, l’IPC a augmenté en moyenne de 4 %. Cependant, le prix de certaines choses a augmenté et d’autres ont baissé. Les prix des denrées alimentaires ont augmenté de 6,7%, l’électricité de 5,9% mais les prix du gaz ont diminué de 20,4%.

Tout n’évolue pas au même rythme que le taux d’inflation moyen. Les variations des prix de l’immobilier ont tendance à être influencées par l’inflation, mais elles ne suivent pas complètement la tendance globale de l’inflation.

Le principal moteur de la hausse des prix de l’immobilier

Divers facteurs influencent les prix des logements. Aucun facteur n’est à lui seul la cause de l’augmentation des coûts.

L’offre et la demande sont l’un des facteurs clés. La quantité de terrains disponibles pour le logement est limitée, mais la population américaine a considérablement augmenté au cours du siècle dernier.

D’autres effets incluent la faible offre de logements abordables et les réglementations de zonage qui rendent difficile la construction de nouveaux logements, en particulier de logements à haute densité.

La pandémie a également joué un rôle dans la hausse des prix des matières premières, notamment celles utilisées dans la construction de logements. Par exemple, les prix du bois d’œuvre ont augmenté de 114 % entre mai 2020 et mai 2021. La demande accrue d’espaces de travail à domicile et l’augmentation des déplacements urbains-banlieues créent également des niveaux de désabonnement plus élevés, ce qui pourrait faire grimper les prix de l’immobilier.

Comparaison des tendances à long terme : inflation et marché immobilier

Les hausses des prix de l’immobilier ont toujours dépassé l’inflation, ce qui signifie que les logements deviennent plus chers au fil du temps, même après ajustement des effets de l’inflation.

À partir de 1963, la première année où la Réserve fédérale de Saint-Louis dispose de données sur les prix de l’immobilier, l’IPC est passé de 30,44 à 303 294, soit une augmentation de 896 %. Le prix de vente moyen d’une maison est passé de 17 800 $ à 436 800 $, soit une augmentation de 2 353,93 %.

Cependant, le prix de l’immobilier n’est qu’une pièce du puzzle lors de la détermination du prix de l’immobilier. Aux États-Unis, environ un tiers des personnes (soit environ 36 %) louent leur logement plutôt que d’en être propriétaires.

Depuis 1963, l’indice des prix des loyers est passé de 40 à 396 726, soit une augmentation de 891,82 %, presque égale à l’inflation.

En bref, les prix de l’immobilier ont augmenté à un rythme supérieur à l’inflation, tandis que les loyers ont largement suivi le rythme de l’inflation. Cependant, il convient de noter que les loyers sont très régionaux, de sorte que certaines zones présentent une plus grande variabilité en termes d’accessibilité financière que d’autres.

Au fil des années, il y a eu d’importantes fluctuations de l’inflation et des prix de l’immobilier, en partie dues à l’impact de la pandémie.

L’immobilier a connu une flambée des prix, l’indice national des prix des logements Case-Shiller ayant augmenté de 18,6 % entre septembre 2020 et septembre 2021, son année la plus forte jamais enregistrée. Cet indice suit l’évolution du prix d’achat des maisons unifamiliales aux États-Unis, mis à jour mensuellement. Cela n’inclut pas les maisons multifamiliales ni les maisons nouvellement construites.

Les prix des loyers ont légèrement diminué, mais se sont rapidement redressés et ont augmenté au-dessus des tendances pré-pandémiques. Les loyers continuent d’augmenter de façon spectaculaire jusqu’en 2022, augmentant même de plus de 17 % par rapport à la même période de l’année dernière.

Comment les coûts du logement se comparent à la croissance des revenus

L’inflation fait augmenter le prix des biens au fil du temps, mais si les revenus suivent le rythme de l’inflation, le pouvoir d’achat des consommateurs n’est pratiquement pas affecté. Tant que les revenus augmenteront avec l’inflation, l’impact de la hausse des prix de l’immobilier sera moins préjudiciable aux consommateurs.

En 1963, le revenu familial moyen aux États-Unis était de 6 249 $/an. En 2021, ce chiffre a atteint 88 590 $, soit une augmentation de 1 317,67 %, bien inférieure à l’augmentation des prix des maisons mais plus rapide que l’augmentation des loyers.

Cela signifie qu’au cours des 60 dernières années, l’achat d’une maison en général est devenu plus difficile parce que les revenus n’ont pas suivi le prix des maisons. Cependant, la location est devenue un peu plus abordable à mesure que les revenus ont augmenté au-dessus des taux de location habituels.

N’oubliez pas qu’il s’agit d’une situation nationale et non régionale, et qu’elle reflète un changement à long terme sur 60 ans. jeCes dernières années, les loyers ont augmenté bien supérieur à l’augmentation des revenus. Et certaines régions peuvent avoir connu des évolutions très différentes en termes de revenus et de prix de l’immobilier.

À l’échelle nationale, les revenus ont augmenté de 235,15 % et les prix des logements de 372,89 %, ce qui signifie que les résidents du Massachusetts ont trouvé le logement nettement plus cher par rapport au revenu que les résidents de certains autres États.

Le rôle des taux d’intérêt dans la gestion de l’inflation et de l’abordabilité du logement

Une réponse courante à une inflation élevée consiste pour la Réserve fédérale à augmenter les taux d’intérêt. La hausse des taux encourage l’épargne et décourage l’emprunt, ce qui peut contribuer à ralentir l’économie et à réduire les taux d’inflation.

Lorsque la Fed a commencé à augmenter les taux d’intérêt au début de 2022, le taux des fonds fédéraux est passé d’environ 0 % à environ 5 %. Les taux d’intérêt sur d’autres produits de prêt, notamment les prêts hypothécaires, ont également augmenté.

Outre le prix réel du logement, les taux d’intérêt jouent un rôle important dans la détermination de l’abordabilité du logement. La majorité des propriétaires, soit environ 63 %, ont une hypothèque sur leur maison. À mesure que les taux d’intérêt augmentent, les mensualités hypothécaires augmentent également, ce qui rend plus difficile l’achat d’une maison.

En janvier 2020, le taux d’intérêt moyen d’un prêt à taux fixe sur 30 ans était de 3,72 %. En juillet 2023, ce chiffre était de 6,81 %.

Si quelqu’un avait acheté une maison au prix médian en janvier 2020, il aurait payé 329 000 $. S’ils finançaient la totalité du montant au taux d’intérêt moyen du moment, leurs versements mensuels de capital et d’intérêts s’élèveraient à 1 518 $.

Financer une maison au prix médian de juillet 2023 de 436 800 $ à un taux d’intérêt de 6,81 % entraînerait un paiement de 2 851 $. Même si les prix des logements ont augmenté d’environ un tiers, les mensualités ont quand même presque doublé en raison de la hausse des taux d’intérêt.

Cela signifie qu’une inflation élevée et les changements politiques visant à la combattre pourraient avoir un impact sur l’abordabilité du logement. Les prix des logements ont tendance à augmenter plus rapidement que l’inflation, et les taux d’intérêt élevés augmentent considérablement les coûts mensuels du logement.

Conseils essentiels pour les acheteurs de maison

Si vous êtes à la recherche d’une maison, vous pourriez vous sentir dépassé, surtout lorsque les prix des maisons et les taux d’intérêt sont élevés.

Surveillez les données sur l’inflation et les taux d’intérêt pour capturer les tendances. N’oubliez pas non plus que le logement est un marché très régional. Certaines zones où la demande est forte peuvent voir les prix augmenter même si la moyenne nationale diminue.

Par exemple, dans le Massachusetts, l’indice des prix de l’immobilier pour toutes les transactions a augmenté de 0,9 % entre le quatrième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023, alors que les prix médians des logements ont fortement diminué à l’échelle nationale.

Compte tenu de la possibilité d’augmentations des taux d’intérêt à l’avenir et de l’incertitude quant aux mouvements futurs des prix, il peut être utile d’essayer d’acheter le plus tôt possible, si vous décidez que vous vous sentez à l’aise avec les prix actuels. Si vous décidez d’acheter lorsque les taux d’intérêt sont élevés et diminuent à l’avenir, refinancer votre prêt hypothécaire à un taux inférieur est une option.

Il est important de noter que le refinancement signifie que vous n’êtes pas limité à des taux d’intérêt élevés. Cela rend l’achat d’une maison avec un taux d’intérêt élevé, en supposant que le paiement soit abordable, moins pénible financièrement que d’attendre et de voir les prix de l’immobilier augmenter.

Pour faciliter l’achat d’une maison, consultez les programmes d’achat de maison locaux. De nombreuses régions offrent des opportunités uniques, en particulier pour les acheteurs à faible revenu ou les premiers acheteurs de maison. Par exemple, Los Angeles propose des prêts à faible coût pour aider les acheteurs d’une première maison à faible revenu à payer un acompte sur une maison.

De nombreuses banques proposent également des réductions aux primo-accédants. Vérifiez auprès des autorités locales et des prêteurs pour voir quels programmes sont disponibles.

Vous devez également connaître les différents programmes hypothécaires disponibles. Les prêts conventionnels ne sont qu’un type de prêt que vous pouvez utiliser pour acheter une maison. Si vous pouvez bénéficier d’un prêt VA grâce au service militaire ou d’un prêt USDA en achetant une maison dans une zone rurale qualifiée, vous pouvez bénéficier de faibles exigences de mise de fonds et d’une souscription plus facile.

La plupart des personnes ayant un bon ou un bon crédit et un montant raisonnable de dettes peuvent également être admissibles aux prêts FHA, qui ne nécessitent qu’un acompte de 3,5 %, ce qui peut rendre l’accession à la propriété plus accessible.

Conclusion

Historiquement, les prix de l’immobilier ont dépassé l’inflation, ce qui signifie que les logements sont devenus plus chers. Si vous envisagez d’acheter une maison pendant une période d’inflation croissante, cela peut signifier que vous avez de bonnes raisons d’essayer d’acheter le plus tôt possible. D’un autre côté, les taux d’intérêt hypothécaires peuvent augmenter en raison de l’inflation, ce qui peut rendre l’achat d’une maison hors de portée, quel que soit le niveau réel de l’inflation. Les marchés régionaux peuvent connaître des changements dans les prix de l’immobilier et les loyers qui diffèrent du taux d’inflation.

Les locataires ont toujours vu les prix des logements augmenter à un rythme similaire à l’inflation. Même si les loyers peuvent être instables, ils restent abordables à long terme, de sorte que les locataires n’ont pas à se soucier autant de l’inflation à long terme que ceux qui cherchent à acheter une maison.