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Contrairement aux actions, les actifs d’investissement ne peuvent pas être déchargés en quelques secondes et en un seul clic. Ce ne sont pas des investissements très liquides et le délai entre la décision de vendre et la date de vente effective se mesure souvent en semaines ou en mois.
Comme beaucoup de gens le savent, vendre une maison peut être un processus intimidant si vous ne savez pas par où commencer. Mais vendre un immeuble de rapport demande encore plus de travail.
Mais même si les questions financières et fiscales liées à la vente d’un immeuble de placement peuvent être compliquées, vous pouvez réaliser la vente vous-même.
Dans cet article, nous examinerons certaines des raisons de vendre un immeuble de placement et nous nous concentrerons sur la manière de limiter les impôts sur les bénéfices.
Leçon principale
- Il existe de nombreuses raisons différentes de vendre un bien locatif, notamment réaliser un profit et sortir d’un investissement perdant.
- Vendre des immeubles de placement peut demander beaucoup de travail et parfois prendre du temps.
- Un échange 1031 vous permet de reporter l’impôt sur les plus-values sur les revenus de la vente de biens immobiliers en investissant ces revenus dans un actif similaire.
- La constitution en société peut réduire vos impôts sur les revenus immobiliers locatifs.
Pourquoi vendre ?
Les raisons de vendre un bien locatif varient.
- Les propriétaires immobiliers qui gèrent directement leurs biens peuvent déménager et souhaitent investir dans l’immobilier à proximité de leur nouveau domicile.
- Les propriétaires voudront peut-être gagner de l’argent en augmentant les prix des biens locatifs plutôt qu’en accumulant de l’argent grâce au loyer.
- Le propriétaire peut avoir une propriété qui perd de l’argent en raison de l’inoccupation ou de revenus locatifs insuffisants pour couvrir les dépenses.
Quelle que soit la raison, les investisseurs immobiliers qui souhaitent vendre seront confrontés à des impôts liés aux revenus de la vente.
Impôt sur le revenu de la vente d’actifs
Les impôts sur les plus-values sur la vente de biens immobiliers locatifs peuvent être beaucoup plus élevés que sur la simple vente de biens à usage personnel.
L’impôt de base sur les plus-values que vous payez sur le bénéfice de la vente sera augmenté des déductions pour amortissement que vous avez demandées.
Cela signifie que si la propriété a perdu de l’argent et que vous avez compensé la perte avec votre facture fiscale des années précédentes, votre facture fiscale sera plus importante une fois la vente terminée.
Par exemple : impôt sur les plus-values et amortissements
Disons que vous possédez un bien locatif que vous achetez pour 150 000 $ et que vous vendez pour 200 000 $. En règle générale, cela signifie que vous devez payer un impôt sur les gains en capital sur 50 000 $ (200 000 $ – 150 000 $).
Cependant, si vous déduisez 20 000 $ d’amortissement sur la période pendant laquelle vous étiez propriétaire de la propriété, vous devrez payer un impôt sur les gains en capital sur le plus élevé de la différence de 70 000 $ entre votre prix de vente et votre prix d’achat, moins l’amortissement (200 000 $ – (150 000 $ – 20 000 $)).
Surtout, cela ne vous empêche pas de réclamer une perte de valeur. Il est presque toujours préférable de profiter de l’allégement fiscal plus tôt (ou pas du tout).
Reporter les impôts en réinvestissant les bénéfices dans des actifs similaires
L’article 1031 de l’Internal Revenue Code permet aux investisseurs immobiliers de reporter l’impôt sur leurs bénéfices en réinvestissant dans des actifs similaires.
Avec l’aide d’un avocat ou d’un conseiller fiscal, vous pouvez organiser la vente de manière à ce que le produit soit placé sur un compte séquestre jusqu’à ce que vous soyez prêt à acheter une nouvelle propriété. Il y a une fenêtre de 45 jours pour sélectionner le nouveau bien et de six mois pour finaliser la transaction.
Si vous avez l’intention de faire un échange 1031, vous devez commencer à chercher une nouvelle propriété avant de vendre l’ancienne.
Alternatives à un échange 1031
Si vous souhaitez simplement cesser d’être directement impliqué dans la propriété, vous pouvez embaucher un gestionnaire immobilier professionnel pour votre emplacement actuel ou le vendre et acheter une propriété gérée par des professionnels. Cependant, si votre objectif est uniquement de lever des capitaux, vous n’aurez qu’à payer une facture d’impôt sur les plus-values.
Un spécialiste des échanges 1031 peut vous aider
Si vous décidez de faire un échange 1031 similaire, sachez que le processus peut être assez compliqué.
Par conséquent, il peut être intéressant de travailler avec une société d’échange 1031 réputée et offrant un service complet. Compte tenu de leur taille, ces cabinets sont souvent moins chers que de payer un avocat à l’heure.
Une entreprise ayant une solide expérience dans le traitement de ces transactions peut vous aider à éviter des erreurs coûteuses et à garantir que votre échange 1031 est conforme à la réglementation fiscale.
La constitution en société peut réduire les impôts
Créer une société est de plus en plus prisé par les investisseurs immobiliers. En se constituant en société, les investisseurs peuvent réduire leur responsabilité. C’est parce que l’entreprise agit comme un bouclier entre vous et d’éventuelles poursuites. Votre maison et vos finances personnelles sont protégées de toute action en justice ou procédure judiciaire.
Pour un certain type d’investisseur immobilier, créer une entreprise a du sens. Si vous embauchez des personnes pour trouver et gérer une variété d’actifs générateurs de revenus et en tirer des bénéfices importants, la création d’une société réduira votre facture fiscale. Vous constaterez des bénéfices grâce à la structure actionnariale de votre entreprise.
Mais la plupart des investisseurs immobiliers peuvent bénéficier de la constitution en société sans compliquer la manière dont les revenus sont réalisés.
Des difficultés surviennent lors de la combinaison
- La consolidation peut créer une barrière entre vous et les revenus de votre patrimoine. Donc, si vous dépendez de ces revenus, vous ne pourrez peut-être pas y accéder aussi facilement que vous le souhaiteriez, en particulier les bénéfices importants réalisés sur les ventes immobilières.
- Il est relativement facile de se constituer en société, ne nécessitant que quelques conseils d’experts et quelques formalités administratives. Mais retirer vos actifs d’une entreprise (par exemple, les vendre et prendre votre retraite) est plus compliqué. Vous vous engagez sur la voie de l’évasion/fraude fiscale intentionnelle à moins que vous ne vendiez l’entreprise au lieu des actifs.
Alternatives à la combinaison
Si vous gérez personnellement deux ou trois propriétés et en possédez même une ou deux autres gérées par des professionnels, vous ne bénéficierez peut-être pas de la consolidation.
Si les revenus locatifs ne dépassent pas largement vos dépenses par actif, il est préférable de laisser l’actif tel quel et d’utiliser l’amortissement et les réductions de valeur lorsque cela est possible. Ou vous pouvez transformer votre patrimoine immobilier en une petite entreprise.
En plus d’utiliser une petite entreprise comme alternative à la création d’une société, certains États autorisent les investisseurs immobiliers à ouvrir une LLC distincte pour chaque propriété qu’ils possèdent.
Bien que cela ne réduise pas nécessairement les impôts, cela protège vos finances ainsi que vos actifs individuels contre les litiges contre l’un d’entre eux.
Que sont les taxes d’amortissement et de récupération ?
Les coûts d’amortissement constituent un avantage majeur de la possession d’un bien immobilier générateur de revenus. Cependant, lorsque vous vendez votre bien locatif, l’IRS souhaite récupérer cet argent. Pour ce faire, il impose chaque année les dépenses d’amortissement à votre taux d’imposition ordinaire sur le revenu.
Quel est le taux d’imposition des plus-values lors de la vente d’un bien immobilier locatif ?
Cela dépend. Le taux d’imposition des plus-values à court terme, comme le taux d’imposition régulier de l’investisseur, est évalué lorsque l’actif est vendu après une période de propriété d’un an ou moins. Des taux de plus-values à long terme de 0%, 15% ou 20% sont calculés lorsque le bien est vendu après une période de possession supérieure à un an. Le taux d’intérêt à long terme payé par les investisseurs dépend de leur revenu annuel et de leur statut de dépôt.
Qu’est-ce qu’un intermédiaire qualifié dans un échange 1031 ?
Le propriétaire n’est pas autorisé à recevoir le produit de la vente du bien locatif dans le cadre d’un échange 1031. Un intermédiaire qualifié dans un échange 1031 est une personne (sans lien avec le propriétaire immobilier) ou une entité qui traite le produit et facilite l’achat ultérieur d’un bien similaire.
Conclusion
Vendre un bien locatif peut être difficile si vous espérez éviter une facture fiscale importante sur le produit de la vente.
Si vous vendez pour investir dans une autre propriété, vous pouvez simplement effectuer un échange 1031 et reporter votre facture d’impôt sur les plus-values. Si vous vendez parce que vous avez besoin de capital, vous devrez payer des impôts.
Si vous possédez un bien locatif qui atteint le seuil de rentabilité ou qui réalise des bénéfices, envisagez de le conserver au lieu de le vendre pour éviter une taxe.
