Comment les taux d’intérêt affectent la valeur des actifs

Les taux d’intérêt ont un effet profond sur la valeur des biens immobiliers générateurs de revenus, comme ils le font pour tout autre véhicule d’investissement. Cela est particulièrement vrai en ce qui concerne les taux de change interbancaires et les bons du Trésor (T-Bills). Parce que leur influence sur la capacité d’un individu à acheter un bien immobilier résidentiel (en augmentant ou en diminuant le coût du capital hypothécaire) est si profonde, de nombreuses personnes supposent à tort que le seul facteur déterminant dans l’évaluation d’un bien immobilier est le taux d’intérêt hypothécaire actuel.

Mais les taux d’intérêt hypothécaires ne sont qu’un des facteurs liés aux taux d’intérêt qui affectent la valeur de la propriété. Étant donné que les taux d’intérêt affectent également les flux de capitaux, l’offre et la demande de capitaux, ainsi que le retour sur investissement exigé par les investisseurs, les taux d’intérêt auront un impact sur les prix de l’immobilier de diverses manières.

Principes de base de la tarification

La valeur des biens immobiliers est souvent influencée par l’offre et la demande de biens immobiliers ainsi que par les coûts de remplacement des nouveaux projets immobiliers. Mais la valorisation ne se résume pas à cela, surtout si l’on considère l’impact des taux d’intérêt, des flux de capitaux et du financement public sur la valeur des actifs. Pour comprendre ces dynamiques, il est important d’avoir une compréhension de base de la méthode des bénéfices, la technique d’évaluation la plus populaire parmi les investisseurs. L’approche du revenu, proposée par les évaluateurs et les souscripteurs de propriétés commerciales pour les investissements adossés à l’immobilier, est très similaire à l’analyse des flux de trésorerie actualisés effectuée pour les investissements en actions et en obligations.

L’évaluation commence par une prévision des revenus de la propriété, sous la forme de loyers attendus ou, dans le cas des hôtels, d’occupation attendue multipliée par le coût moyen par chambre. Après avoir calculé toutes les dépenses au niveau de l’actif, l’analyste arrive au résultat opérationnel net (NOI), ou flux de trésorerie restant après toutes les dépenses d’exploitation.

En soustrayant du NOI toutes les dépenses en capital associées, les investissements en capital pour entretenir ou réparer l’actif et les autres dépenses non liées à l’actif, nous obtenons un flux de trésorerie net (NCF). Étant donné que les actifs ne conservent généralement pas de liquidités et ne sont pas soumis à une politique de dividendes déclarée, les liquidités NCF disponibles pour les investisseurs – comme les liquidités provenant des dividendes – sont utilisées pour valoriser les investissements en actions ou en titres à revenu fixe. En capitalisant les dividendes ou les flux de trésorerie actualisés (y compris toute valeur résiduelle) sur une période d’investissement donnée, la valeur de l’actif est déterminée.

Flux de capitaux

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Les taux d’intérêt peuvent affecter de manière significative les coûts financiers et les taux d’intérêt hypothécaires, influençant ainsi les coûts au niveau de la propriété et donc la valeur. Cependant, l’offre et la demande de capital et les investissements concurrents ont le plus grand impact sur le taux de rendement requis (RRR) et la valeur de l’investissement. Lorsque la Réserve fédérale a délaissé la politique monétaire pour se concentrer sur la gestion des taux d’intérêt afin de stimuler l’économie ou de prévenir l’inflation, ses politiques ont eu un effet direct sur la valeur de tous les investissements.

Lorsque le taux de change interbancaire baisse, le coût du capital baisse et l’argent afflue dans le système. À l’inverse, lorsque les taux d’intérêt augmentent, le capital disponible diminue. Pour l’immobilier, les variations des taux des prêts interbancaires peuvent augmenter ou diminuer le montant du capital disponible pour l’investissement. Le montant du capital et le coût du capital affectent la demande ainsi que l’offre, c’est-à-dire le montant d’argent disponible pour acheter et développer des biens immobiliers. Par exemple, lorsque le capital disponible est limité, les fournisseurs de capitaux ont tendance à prêter moins en pourcentage de la valeur intrinsèque ou pas au niveau du capital. Cela signifie que les prêts sont accordés à des ratios prêt/valeur (LTV) inférieurs, réduisant ainsi les flux de trésorerie à effet de levier et la valeur des actifs.

Ces changements dans les flux de capitaux peuvent également avoir un impact direct sur la dynamique de l’offre et de la demande d’un actif. Les coûts du capital et la disponibilité du capital influencent l’offre en fournissant du capital supplémentaire pour le développement immobilier et influencent également le nombre d’acheteurs potentiels cherchant à conclure une transaction. Ces deux facteurs fonctionnent ensemble pour déterminer la valeur de la propriété.

Taux d’escompte

L’impact le plus évident des taux d’intérêt sur les valeurs immobilières se retrouve dans l’origine du taux d’actualisation ou taux de capitalisation. Le taux de capitalisation peut être considéré comme le taux de dividende requis par l’investisseur, tandis que le taux d’actualisation est égal au rendement total requis par l’investisseur. K représente généralement le RRR (taux de rendement requis), tandis que le taux de capitalisation est égal à (Kg), où g représente la croissance attendue des bénéfices ou l’appréciation du capital.

Chacun de ces taux est affecté par les taux d’intérêt actuels car ils sont égaux au taux sans risque majoré d’une prime de risque.. Pour la plupart des investisseurs, le taux sans risque est le taux du Trésor américain. Adossés au crédit du gouvernement fédéral, ils sont considérés comme sans risque car la probabilité de défaut est très faible. Étant donné que les investissements à risque plus élevé doivent générer des rendements relativement plus élevés pour compenser le risque supplémentaire, lors de la détermination du taux d’actualisation et du taux de capitalisation, l’investisseur ajoutera une prime de risque au taux sans risque afin de déterminer le rendement ajusté au risque requis pour chaque investissement considéré.

Puisque le taux d’actualisation (K) est égal au taux sans risque plus la prime de risque, le taux de capitalisation est égal au taux sans risque plus la prime de risque, moins la croissance attendue (g) des bénéfices. Alors que les primes de risque changent en raison de l’offre et de la demande et d’autres facteurs de risque du marché, les taux d’actualisation changent en raison des variations des taux d’intérêt qui les déterminent. À mesure que le rendement requis des investissements concurrents ou alternatifs augmente, la valeur des biens immobiliers diminuera ; A l’inverse, lorsque les taux d’intérêt baissent, les prix de l’immobilier augmentent.

Conclusion

Il est important de se concentrer sur les taux d’intérêt hypothécaires car ils ont un impact direct sur les prix de l’immobilier. Si vous êtes propriétaire ou investisseur immobilier potentiel, un moyen simple de rechercher les taux d’intérêt actuels consiste à utiliser un calculateur hypothécaire.

Cela dit, il est important de noter que les changements de taux d’intérêt affectent de nombreux aspects de l’immobilier. Outre le prix de votre nouvelle maison, les taux d’intérêt affectent également la disponibilité du capital et les besoins d’investissement. Ces flux de capitaux influencent l’offre et la demande de biens immobiliers et influencent donc les prix de l’immobilier.

De plus, les taux d’intérêt affectent également les rendements des investissements alternatifs et les prix changent pour s’adapter au risque inhérent à l’investissement immobilier. Les changements dans les taux de rendement requis sur l’immobilier varient également pendant les périodes d’incertitude sur les marchés du crédit. Lorsque les investisseurs prévoient une volatilité accrue des taux de change futurs ou une augmentation du risque, les primes de risque augmenteront, exerçant ainsi une pression à la baisse supplémentaire sur les prix de l’immobilier.