Comment le marché obligataire peut maintenir les taux hypothécaires à un niveau élevé

La grande question à laquelle sera confronté le marché obligataire en 2026 – et donc tous ceux qui espèrent acheter une maison – est de savoir si les taux d’intérêt à long terme resteront à un niveau lent, même si la Réserve fédérale réduit les taux d’intérêt.

C’est un scénario qui pourrait atténuer l’impact des baisses de taux de la Fed, alors que les acheteurs de maisons hésitent face à la hausse des taux hypothécaires et que les entreprises se détournent des investissements à long terme. Cependant, selon certains analystes, cela pourrait se produire l’année prochaine.

Ces analystes prédisent que la courbe des taux d’intérêt va « s’accentuer », les taux à long terme restant élevés tandis que les taux à court terme baisseront. Cela peut se produire lorsque les investisseurs prédisent une inflation plus élevée à l’avenir, ce qui les amène à exiger des taux d’intérêt plus élevés afin que la hausse des prix ne réduise pas leurs bénéfices.

“La direction générale du marché est celle d’une hausse constante et croissante”, a écrit Ian Lyngen, responsable de la stratégie des taux d’intérêt américains chez BMO Marchés des capitaux. Dans le même temps, il a admis que 2026 est une « année avec plus de questions que de réponses ».

Ce n’est pas la première fois que les taux d’intérêt à long terme restent élevés, voire augmentent, malgré les baisses de taux influentes de la Fed. C’est plus ou moins ce qui s’est passé depuis que la Fed a commencé à réduire ses taux d’intérêt en septembre 2024.

Depuis lors, la Fed a réduit ses taux d’intérêt à court terme de 175 points de base, la dernière baisse ayant eu lieu en décembre. Malgré cela, le rendement des bons du Trésor américain à 10 ans, une référence clé utilisée pour les taux hypothécaires, est passé d’environ 3,70 % en septembre 2024 à environ 4,15 % pendant une grande partie de décembre 2025.

Bob Elliott, PDG d’Unlimited Funds, a écrit dans un commentaire qu’il s’agissait du « paradoxe de l’assouplissement » de la Fed. Les banques centrales pourraient choisir de réduire les taux d’intérêt à court terme, mais les marchés obligataires « ne s’y conforment pas » et poussent les taux à long terme à la hausse, a écrit Elliott.

“Cela remettrait en cause la vision de la Fed comme maître de l’univers en ce qui concerne sa capacité à stimuler les marchés”, a écrit Elliott. « Même un assouplissement progressif est contre-productif. »

Cela pourrait être dû au fait que certains investisseurs considèrent la Fed comme « trop proactive avec les conditions proposées », avec une économie qui n’a peut-être pas besoin de réduire autant les taux d’intérêt, a-t-il écrit.

Trois scénarios

Padhraic Garvey, économiste à la banque néerlandaise ING, a déclaré que les rendements des obligations à 10 ans étaient autour de 4,15 % pendant la majeure partie du mois de décembre et pourraient encore augmenter l’année prochaine. Il estime que le rendement à 10 ans devrait atteindre 4,5 % d’ici le milieu de l’année avant de retomber autour de 4,25 %.

“Nous pourrions voir les rendements à 10 ans surperformer au premier semestre 2026, car nous constatons l’impact des droits de douane sur les prix plus que ce que nous avons vu jusqu’à présent”, a déclaré Garvey, tout en notant que l’inflation pourrait être “apprivoisée” d’ici la fin de 2026 grâce à un marché immobilier plus faible.

Ce scénario suppose que la Fed réduira ses taux d’intérêt à deux reprises l’année prochaine, ce qui ramènera le taux des fonds fédéraux à sa fourchette cible de 3 % à 3,25 %.

Cependant, il a également présenté deux scénarios alternatifs dans lesquels la Fed abaisserait ses taux d’intérêt à environ 2% – l’un avec de bonnes raisons et l’autre sans raison valable. Les rendements à long terme réagiront de manière très différente dans les deux cas.

La première nécessiterait des conditions proches d’une récession, donnant à la Fed une raison supplémentaire de réduire davantage les taux d’intérêt pour stimuler l’économie. Le marché obligataire acceptera ces mesures et le rendement à 10 ans pourrait tomber à 3 %, soit plus d’un point de pourcentage par rapport aux niveaux actuels.

Un autre scénario consisterait à réduire les taux d’intérêt sans raison, comme le choix par le président Donald Trump de remplacer le président de la Fed, Jerome Powell, ce qui entraînerait une tendance « super accommodante » de la Fed. Dans ce scénario, la Fed réduirait les taux d’intérêt « bien au-delà de ce qui est nécessaire pour tenter de relancer l’économie à temps pour les élections de mi-mandat ».

“Même si le Trésor adore les baisses de taux, il ne les appréciera pas beaucoup avec ce cocktail”, a écrit Garvey, citant le risque d’une nouvelle hausse de l’inflation et les protestations des marchés contre la réputation ternie de la Fed.

« Nous préférons le point de vue de base car c’est le plus probable », a-t-il écrit. “C’est aussi, par définition, plus probable que l’un ou l’autre de ces univers parallèles alternatifs, qui sont tous deux assez problématiques.”