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Leçon principale
- La Grande Récession a été provoquée par des pratiques de prêt risquées et par l’effondrement des prêts hypothécaires à risque.
- L’octroi de prêts souples a conduit à un boom du marché immobilier, puis à un krach, provoquant des troubles financiers.
- De 2007 à 2009, la crise a entraîné de nombreux défauts de paiement et saisies immobilières, affectant les banques du monde entier.
- Cette réaction négative a conduit à des réformes réglementaires, notamment la loi Dodd-Frank visant à renforcer la protection des consommateurs.
- Les problèmes liés aux titres adossés à des créances hypothécaires persistent, mais les protections se sont améliorées depuis la crise.
La récession économique mondiale a commencé en décembre 2007 et s’est terminée en avril 2009 et a affecté l’environnement immobilier plus que tout autre événement. Cela a entraîné des saisies immobilières et des changements dans les pratiques de prêt. Cette période de troubles économiques est devenue connue sous le nom de Grande Récession, au cours de laquelle de nombreuses personnes ont été confrontées à des défis financiers sans précédent.
La Grande Récession a été provoquée par ce que l’on appelle aujourd’hui la Grande Crise Financière (GFC), qui a commencé par un boom du marché immobilier. La crise des subprimes a joué un rôle majeur dans l’effondrement financier. Le gouvernement est intervenu par le biais de modifications réglementaires telles que la loi Dodd-Frank. Ils ont largement contribué à la période de reprise du marché immobilier après la crise.
Facteurs clés à l’origine de la grande dépression
L’économie américaine était en croissance depuis plusieurs années au tournant du siècle. Le marché immobilier a connu de nombreux hauts et bas, mais en 2001, un changement s’est produit. Comme le montre le graphique ci-dessous, le nombre de nouvelles maisons unifamiliales à vendre aux États-Unis a commencé à augmenter fortement en avril.
Le rôle de la demande et du crédit dans la crise du logement
La demande de logements neufs augmente et les entreprises les construisent à toute vitesse. Les prêts hypothécaires à risque – essentiellement des prêts immobiliers destinés à des emprunteurs risqués ayant de mauvais antécédents de crédit, une stabilité des revenus douteuse et des ratios d’endettement élevés – ont été approuvés pour tirer parti des millions de dollars qui affluaient. Les prêts hypothécaires à risque sont également populaires parmi les acheteurs de maison qui achètent une résidence secondaire.
De plus, les prêts hypothécaires à risque ont souvent des taux d’intérêt ajustables. Les prêteurs subprime proposaient aux consommateurs des prêts hypothécaires à faible taux d’intérêt pour de courtes périodes. Cependant, les taux d’intérêt ont considérablement augmenté après la fin de la phase initiale. Le taux d’intérêt moyen des prêts hypothécaires à risque de 1998 à 2001 était de 3,7 points de pourcentage supérieur au taux d’intérêt hypothécaire conventionnel. À l’époque, les prêteurs ciblaient spécifiquement ces acheteurs de maison pour les prêts hypothécaires à risque.
L’impact des titres adossés à des créances hypothécaires sur la crise financière
Dans une pratique qui a débuté dans les années 1960, les prêts hypothécaires étaient titrisés en titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) et vendus aux investisseurs sous forme d’obligations hypothécaires garanties – promettant une source de revenus pour les investisseurs – et de swaps sur défaillance de crédit, qui servaient de couverture contre le risque de défaut. Dans un swap sur défaillance de crédit, l’investisseur achète des titres avec une prime et s’engage à payer la valeur et les intérêts des titres en cas de défaut.
Avant le krach boursier, les investisseurs nationaux et étrangers ont continué à investir dans le secteur immobilier. Quant aux prêts hypothécaires à risque, les prêts étaient regroupés, de sorte que les investisseurs achetaient des lots de prêts hypothécaires titrisés en pensant qu’ils rapporteraient des millions – et ils l’ont fait. Lorsque les emprunteurs de prêts hypothécaires à risque ont commencé à faire défaut, les investisseurs ont commencé à perdre de l’argent. Le graphique ci-dessous montre les taux de délinquance sur les prêts hypothécaires aux maisons unifamiliales, commençant en 2006 et culminant en 2010.
À mesure que la crise s’intensifiait, de multiples saisies immobilières et défauts de paiement ont fait s’effondrer le marché immobilier, réduisant considérablement la valeur de titres financiers obscurs directement liés aux prêts hypothécaires à risque (par exemple, les titres adossés à des créances hypothécaires). Les conséquences ont eu un effet d’entraînement sur l’ensemble du système financier mondial. Les banques aux États-Unis et dans le monde entier ont commencé à faire faillite parce qu’elles avaient trop investi dans ces titres et swaps. Finalement, le gouvernement fédéral américain est intervenu pour minimiser les dégâts.
Effets de l’après-crise sur le marché immobilier
L’effondrement des prêts hypothécaires à risque a laissé de nombreuses personnes sans abri. De nombreux Américains ont été confrontés à un désastre financier lorsque la valeur de leurs maisons est tombée bien en dessous du montant qu’ils avaient emprunté et que les taux d’intérêt des subprimes sont montés en flèche.
Les mensualités hypothécaires ont presque doublé dans certaines régions du pays. Dans la plupart des cas, les emprunteurs préfèrent ne pas rembourser leur prêt hypothécaire plutôt que de payer plus cher pour une maison dont la valeur se déprécie rapidement.
À son tour, la construction de logements a considérablement diminué, limitant l’offre de nouveaux logements pour une population croissante. Le manque d’offre et l’augmentation de la demande ont créé un marché de vendeurs dans le secteur immobilier, entraînant une hausse des prix des logements.
Une réforme juridique pour répondre à la crise
La crise a entraîné de nombreux changements réglementaires pour les prêteurs hypothécaires et les institutions financières. Pour stimuler et stabiliser la croissance économique, la Réserve fédérale, l’agence chargée de fixer les conditions qui affectent l’emploi et la croissance économique, a réduit le taux des fonds fédéraux à un niveau proche de zéro. La décision de réduire les frais d’intérêt permet aux gens d’avoir davantage accès au capital à réinvestir dans l’économie. Au cours de cette période, les causes sous-jacentes de la Grande Récession ont également été abordées par le secteur immobilier, le secteur financier et les décideurs politiques américains.
En juillet 2010, le Congrès a adopté la loi Dodd-Frank sur la réforme de Wall Street et la protection des consommateurs. La loi Dodd-Frank, comme on l’appelle plus communément, est devenue loi et a créé le Bureau de protection financière des consommateurs (CFPB).
Informations rapides
Avant la Grande Récession, huit récessions sur dix depuis la Seconde Guerre mondiale étaient précédées d’un ralentissement du secteur immobilier.
Les prix de l’immobilier baissent-ils pendant une récession ?
Les taux hypothécaires peuvent baisser en période de récession alors que la Fed tente de stimuler la croissance du marché immobilier et de l’économie. Les consommateurs ont tendance à dépenser moins pendant une récession, de sorte que les prix des logements peuvent suivre la demande.
Est-ce qu’acheter une maison pendant une récession est une mauvaise chose ?
Si vous êtes admissible à un prêt hypothécaire et pouvez maintenir vos revenus pendant une récession, vous pourrez peut-être trouver de meilleures offres immobilières, car les prix peuvent baisser.
Conclusion
Le marché immobilier a atteint son plus bas niveau en 2012 et a entamé une lente reprise dans les années 2020. La construction de nouvelles maisons et les ventes ont commencé à augmenter à la suite de la pandémie de COVID-19, mais cela était dû à une demande accrue alors que les consommateurs commençaient à travailler à domicile et à déménager vers des zones plus abordables.
Le marché immobilier est toujours en évolution parce que les titres adossés à des créances hypothécaires restent populaires : selon la Réserve fédérale, environ 65 % de tous les prêts hypothécaires ont été titrisés en MBS en 2021. Il est important de noter que la Fed reconnaît que les actions de MBS représentent un pourcentage beaucoup plus faible du PIB qu’avant la crise. Ils estiment qu’il y a moins de raisons de s’inquiéter du marché immobilier, des problèmes de crédit et des activités d’investissement qui ont conduit à la Grande Récession.
