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Les fonds immobiliers de capital-investissement permettent aux particuliers fortunés et aux institutions telles que les fonds de dotation et les fonds de pension d’investir dans des actions et des titres de créance dans des actifs immobiliers. Grâce à une stratégie de gestion active, l’immobilier de capital-investissement adopte une approche diversifiée en matière de détention d’actifs.
Les commandités investissent dans une variété d’actifs situés à différents endroits. Les stratégies de propriété peuvent aller du nouveau développement et de la propriété de terrains bruts au réaménagement complet des actifs existants ou à l’injection de flux de trésorerie dans des actifs en difficulté.
Voici comment les investisseurs peuvent s’impliquer dans l’immobilier de capital-investissement et un aperçu des opportunités, des risques et des limites du secteur.
Leçon principale
- Les fonds immobiliers de capital-investissement permettent aux investisseurs qualifiés de regrouper leurs actifs et d’investir dans l’immobilier.
- Les investisseurs accrédités comprennent des particuliers et des institutions fortunés, avec des investissements minimum généralement autour de 250 000 $.
- Les investisseurs sont les commanditaires de ces fonds tandis que les gestionnaires de fonds prennent toutes les décisions d’investissement.
- Ces fonds immobiliers facturent des frais, tels que des frais de gestion et de performance, qui réduisent les rendements des investisseurs.
Trouvez le fonds d’investissement immobilier privé idéal
Premièrement, il est peu probable que l’individu moyen participe à des investissements immobiliers en capital-investissement. Les fonds de capital-investissement traditionnels exigent que les investisseurs injectent un minimum de 250 000 dollars dans le fonds, bien que la plupart des gestionnaires recherchent des particuliers ou des institutions prêts à investir entre 20 et 25 millions de dollars dans un plan d’investissement collectif à long terme avec d’autres investisseurs.
Parce qu’il y a peu de réglementation sur les fonds immobiliers de capital-investissement, les opportunités ne sont souvent accessibles qu’aux « investisseurs qualifiés ». Cela signifie que l’investisseur doit disposer d’un actif individuel ou conjoint d’au moins 1 million de dollars (sans compter la valeur de sa résidence principale) ou que le revenu annuel de l’individu doit avoir été d’au moins 200 000 dollars au cours des deux dernières années, le même montant étant attendu pour l’année en cours.
Les couples qui avaient un revenu combiné d’au moins 300 000 $ au cours des deux années précédentes – et qui ont une « attente raisonnable » que leur revenu restera à ce niveau au cours de l’année en cours – sont également admissibles.
Les particuliers ou les couples souhaitant investir dans l’immobilier de capital-investissement devraient trouver une société spécialisée dans ce domaine. Lorsqu’elle examine les options de fonds d’une société de capital-investissement, elle doit comprendre la nature de la structure de chaque fonds de capital-investissement, qui est généralement une société en commandite.
En rejoignant le fonds, les investisseurs extérieurs deviennent des commanditaires, ce qui signifie qu’ils acceptent la responsabilité de l’argent qu’ils investissent dans le fonds et n’ont pas de droit de veto sur les actifs sélectionnés par les commandités (GP). L’argent du commanditaire sera mis en commun avec d’autres investisseurs participants et les gestionnaires de fonds construiront un portefeuille d’actifs pour maximiser les rendements et minimiser les risques financiers.
Découvrez les coûts et la structure d’investissement du fonds
Les fonds immobiliers de capital-investissement comportent un certain nombre de frais de gestion et de fonctionnement que les investisseurs doivent payer. En règle générale, les fonds de capital-investissement exigent des frais annuels de 2 % du capital investi pour couvrir les salaires de l’entreprise, les services d’approvisionnement et juridiques, les coûts de recherche et de données, le marketing et les coûts fixes et variables supplémentaires. Il n’y a cependant aucune limite à ces frais d’investissement.
Les particuliers doivent comprendre ces coûts avant d’investir, car cela limitera le retour sur investissement total. Par exemple, si un fonds d’investissement immobilier privé lève 500 millions de dollars, le fonds collectera 10 millions de dollars par an pour couvrir les dépenses associées. Au cours de son cycle de 10 ans, un fonds collectera 100 millions de dollars de frais, ce qui signifie que seulement 400 millions de dollars seront réellement investis au cours de cette décennie.
Les gestionnaires de capital-investissement reçoivent également un « carry », qui est une commission de performance traditionnelle de 20 % des bénéfices bruts excédentaires du fonds. Traditionnellement, les investisseurs étaient disposés à payer ces frais en raison de la capacité du fonds à contribuer à atténuer les problèmes de gouvernance et de gouvernance d’entreprise qui pourraient avoir un impact négatif sur une société ouverte.
La plupart des fonds immobiliers de capital-investissement sont considérés comme des investissements « basés sur les besoins », ce qui signifie que les associés s’engagent à fournir du capital aux commandités en plusieurs versements, selon les besoins. Une fois que les commanditaires ont identifié des immeubles de placement potentiels, le fonds soumet une demande formelle de capital que les commanditaires se sont engagés dans le fonds immobilier au début du cycle. Connu sous le nom d’« appel de capital », il s’agit d’une obligation légale que les commanditaires doivent remplir.
Si un commanditaire ne satisfait pas aux exigences de capital, le fonds peut forcer cette personne ou cette entité à faire défaut et à perdre toutes ses actions de propriété. Les autres commanditaires ont généralement la possibilité d’acheter les actions confisquées en cas de défaut.
Note
Investir dans des sociétés de capital-investissement implique des risques élevés, une illiquidité et des frais élevés.
Types de stratégies immobilières de private equity
Lorsqu’on investit dans l’immobilier de private equity, il existe traditionnellement quatre types de stratégies d’investissement :
- Cœur est la stratégie la plus conservatrice et ne peut inclure que des actifs présentant un risque et des rendements potentiels plus faibles, car ils existent dans des zones densément peuplées ou à fort trafic. Cette stratégie peut également se concentrer principalement sur l’investissement dans des actifs de haute qualité et de grande valeur qui nécessitent très peu de réaménagement ou d’entretien. Ces propriétés offrent des flux de trésorerie prévisibles et comprennent souvent des structures multi-locataires entièrement louées.
- Core-plus nécessite un peu plus de risque mais peut générer des rendements plus élevés que la stratégie de base. Ces actifs nécessitent des niveaux modestes d’activités à valeur ajoutée ou d’améliorations du site.
- Valeur ajoutée est une stratégie à rendement modéré à élevé et à risque modéré qui se concentre davantage sur le développement immobilier et le timing du marché. Dans cette stratégie, les gestionnaires de portefeuille achètent des propriétés, s’engagent dans un certain niveau de réaménagement et vendent lorsque le marché est actif. Les propriétés à valeur ajoutée nécessitent souvent des changements de gestion, des améliorations des installations ou des contraintes de capital. Ces mesures comprennent la rénovation des bâtiments et la recherche de moyens d’augmenter les loyers sur les marchés en croissance. Les stratégies à valeur ajoutée incluent également le redressement d’entreprises en faillite ou criblées de dettes afin de prendre le contrôle des actifs sous-jacents.
- opportunité apporte le profit le plus élevé mais comporte le risque le plus élevé. Avec cette stratégie, les gestionnaires achètent des biens immobiliers comprenant des terrains non bâtis ou se trouvant sur des marchés sous-performants ou peu fréquentés.
Acceptation du risque et perspectives à long terme
Les investisseurs dans l’immobilier de capital-investissement doivent comprendre que lorsqu’ils investissent dans un fonds, ils doivent être prêts à accepter que leur capital puisse être immobilisé pour une période de temps prédéterminée pouvant durer de nombreuses années.
De plus, le marché immobilier est risqué et il peut être nécessaire d’investir des sommes importantes dans des appels de capitaux à un moment où un individu dispose de faibles flux de trésorerie.
De nombreux GP structurent leurs fonds sous forme d’investissements s’étendant sur une décennie ou plus, et offrent peu ou pas de possibilité aux investisseurs de retirer ou de récupérer leur argent. La nature illiquide des fonds de capital-investissement oblige les investisseurs à comprendre les risques liés au maintien de leur argent immobilisé pendant une longue période.
La nature de la structure des fonds de capital-investissement rend difficile l’évaluation de la performance financière du fonds ou des actifs qu’il détient. En raison des restrictions réglementaires sur les fonds immobiliers de capital-investissement, les commandités ne sont pas tenus de fournir des mises à jour aux investisseurs concernant les investissements potentiels, la valorisation du portefeuille ou toute autre information supplémentaire liée à l’investissement.
Investir dans l’immobilier de capital-investissement nécessite que les commanditaires engagent un capital important et soient pleinement convaincus que le gestionnaire du fonds atteindra ses objectifs d’investissement sans aucun niveau de transparence nécessaire. Cependant, les gestionnaires de fonds envoient souvent des mises à jour à leurs investisseurs et peuvent choisir d’être transparents sur les performances afin d’inspirer confiance dans tout fonds actuel ou futur.
Qu’est-ce que le capital-investissement ?
Les sociétés de capital-investissement investissent dans des sociétés qui ne sont pas cotées en bourse, dans le but d’augmenter la valeur de l’entreprise en y apportant des améliorations, puis en la vendant à une valeur plus élevée pour réaliser un profit. Les sociétés de capital-investissement collectent des fonds auprès des investisseurs, réalisent des acquisitions, améliorent l’entreprise qu’elles ont achetée et la vendent ou la rendent publique.
Qu’est-ce qu’un investisseur qualifié ?
Un investisseur qualifié tel que défini par la Securities and Exchange Commission (SEC) est
- Une personne physique ayant une valeur nette de plus d’un million de dollars, excluant sa résidence principale (avec ou sans conjoint ou partenaire)
- Une personne dont le revenu annuel est supérieur à 200 000 $ (300,00 $ si conjoint ou partenaire) au cours des deux années précédentes et dont les attentes sont similaires pour l’année en cours.
Les investisseurs qualifiés sont censés disposer des moyens financiers nécessaires pour assumer le risque plus élevé des investissements alternatifs, tels que les fonds spéculatifs et les sociétés de capital-investissement.
À quoi sert l’immobilier de private equity ?
L’immobilier de capital-investissement implique des sociétés de capital-investissement qui investissent dans des sociétés immobilières, telles que des appartements, des hôtels, des immeubles de bureaux, des complexes résidentiels, etc. Les sociétés de capital-investissement lèvent des fonds auprès d’investisseurs, achètent des actifs, puis améliorent la performance des actifs, améliorent leurs stratégies et effectuent des rénovations, entre autres changements, le tout dans le but d’augmenter la valeur des actifs afin de les vendre dans un but lucratif.
Conclusion
Avant d’investir dans l’immobilier de capital-investissement, les particuliers doivent déterminer s’ils sont qualifiés pour participer au processus. Les personnes qualifiées voudront explorer leurs objectifs d’investissement personnels, leurs besoins en liquidités et leur tolérance au risque sur le marché immobilier.
Après avoir discuté avec un conseiller financier, les investisseurs doivent rechercher différents types de fonds pour mieux comprendre les stratégies de gestion des commandités et les performances passées des autres fonds immobiliers.
