Comment gagner de l’argent avec les options immobilières

Les options immobilières ne sont pas disponibles en bourse, leur prix ne fluctue pas au-delà de la prime de la police et elles ne couvrent généralement pas plusieurs unités. Les options immobilières sont les plus utilisées sur le marché de l’immobilier commercial, mais elles peuvent également être utilisées par les investisseurs réguliers. Généralement, les options immobilières sont utilisées pour des situations cibles dans lesquelles l’acheteur bénéficiera de l’option mais n’est pas tenu d’acheter le bien à la fin de la période de détention.

Comprendre l’investissement immobilier

Il existe plusieurs façons d’investir dans l’immobilier. Pour de nombreux Américains, l’investissement immobilier le plus élémentaire prend la forme d’une maison familiale ou d’un bien locatif. Investir dans une seule propriété peut être un investissement important et rentable avec de nombreuses utilisations potentielles. La polyvalence, la longévité et la valeur élevée sont souvent les principales raisons pour lesquelles les investissements immobiliers individuels sont relativement sûrs, fiables et rentables au fil du temps.

L’essor du financement participatif et des prêts hypothécaires en ligne a également élargi les possibilités et les opportunités pour les investisseurs immobiliers directs. Les plateformes de financement participatif immobilier telles que Fundrise, Yield Street, Arrived, EquityMultiple, etc. offrent des moyens plus rapides, plus faciles et plus efficaces d’obtenir un prêt hypothécaire, augmentant ainsi la possibilité pour les acheteurs d’avoir plus de flexibilité dans leur investissement.

À mesure que le marché immobilier se développe, de nouveaux services sont continuellement introduits. Avec ces introductions, les investisseurs immobiliers disposent désormais d’une variété d’options parmi les groupes d’investissement immobilier, les fonds communs de placement immobiliers, les fiducies de placement immobilier et les services de financement participatif de détail comme Fundrise. Cependant, l’investissement immobilier direct offre toujours des rendements importants aux investisseurs disposant de la bonne combinaison de stabilité financière et de tolérance au risque. Pour ces investisseurs, les options immobilières peuvent constituer une possibilité qui, lorsqu’elles sont exercées, peut augmenter les rendements ou réduire certains des risques liés à l’investissement immobilier direct.

Que sont les options immobilières ?

L’investissement immobilier direct s’accompagne de nombreuses considérations uniques qui ne s’appliquent souvent pas strictement à de nombreuses autres alternatives immobilières. Pour les investisseurs intéressés ou hautement qualifiés, une option immobilière en tant que clause dans un contrat d’achat immobilier direct peut constituer une opportunité potentielle. Les options immobilières comportent un niveau de complexité supplémentaire ainsi que leurs paramètres uniques.

D’une manière générale, une option immobilière est une disposition contractuelle spécialement conçue entre un acheteur et un vendeur. Le vendeur donne à l’acheteur la possibilité d’acheter l’actif dans un certain délai à un prix fixe. L’acheteur achète l’option d’acheter ou non l’actif à la fin de la période de détention. Pour bénéficier de cette option, l’acheteur doit payer au vendeur des frais d’option. Si l’acheteur décide d’acheter le bien (c’est-à-dire d’exercer l’option d’achat d’un bien immobilier), le vendeur doit vendre le bien à l’acheteur selon les termes du contrat préexistant.

Immobilier contre stock-options

Vous avez peut-être rencontré le concept d’options lors de l’achat d’actions. Les options offrent un certain nombre d’options supplémentaires à l’acheteur avec des conditions basées sur l’actif sous-jacent. En règle générale, les options peuvent être exercées par anticipation, conservées jusqu’à l’expiration de l’option ou vendues à un deuxième acheteur avant l’expiration.

Les options immobilières sont couramment utilisées par les promoteurs immobiliers et les investisseurs dans le cadre de transactions immobilières résidentielles ou commerciales haut de gamme. Les options immobilières offrent plus de flexibilité et potentiellement de plus grandes opportunités d’investissement aux acheteurs, mais offrent des avantages limités aux vendeurs.

Il peut y avoir d’innombrables brouillons sélection immobilière incorporée dans le cadre d’un contrat d’achat immobilier. Certains des plus populaires incluent :

• Option de période de détention : l’acheteur paie une prime pour l’option d’achat de l’actif mais n’est pas obligé de le faire.
• Option d’annonce : l’acheteur utilise l’option d’inscrire le bien et potentiellement profiter de l’augmentation du prix.
• Option d’échange 1031 : l’acheteur paie une prime pour l’option afin d’obtenir la durée de détention puis procède à un échange à l’identique du bien au moment de l’achat.

Exemple d’option immobilière

Vous trouverez ci-dessous une analyse complète des risques et des récompenses pour un scénario d’options immobilières. Disons qu’un constructeur dispose de 500 000 $ et souhaite acheter un terrain coté à 2 millions de dollars. Le constructeur n’est pas sûr de plusieurs choses :

1. Le constructeur peut-il réunir 1,5 million de dollars grâce à des prêts bancaires ou d’autres sources ?
2. Le constructeur peut-il obtenir les permis nécessaires pour un développement résidentiel ou commercial ou pour un nouveau lotissement de la propriété ?
3. Un constructeur peut-il collecter des fonds et demander un permis avant qu’un autre constructeur n’achète le terrain ?

Dans cette situation, une option immobilière est adaptée. Pour un coût déterminé non remboursable (appelé prime d’option immobilière) de 25 000 $, le constructeur peut conclure un contrat d’option immobilière avec le vendeur. L’option immobilière permet au constructeur de bloquer le prix de vente de la propriété à 2 millions de dollars sur une période de six mois.

Un contrat d’option immobilière peut comprendre les conditions suivantes :

• Détails de la propriété (emplacement, taille et autres spécificités)
• Durée du contrat (six mois à compter de la date de l’accord)
• Frais d’option ou montant de la contrepartie (prime non remboursable de 25 000 $ payée par l’acheteur au vendeur en un seul montant forfaitaire)
• Prix ​​d’achat convenu si l’option est exercée dans le contrat (2 millions USD)

Scénarios possibles

Durant la période de six mois du contrat, quatre scénarios peuvent être envisagés.

Scénario 1

Le constructeur a obtenu un prêt bancaire de 1,5 million de dollars. Il a également confirmé qu’il avait pu obtenir les permis nécessaires au développement. Il exerce son option immobilière pour acheter la propriété au prix prédéterminé de 2 millions de dollars. Le vendeur reçoit 2 millions de dollars plus des frais d’option supplémentaires de 25 000 $.

Scénario 2

Au bout de deux mois, le constructeur a découvert qu’il ne pourrait pas obtenir de permis d’aménager. Au cours des quatre mois suivants, le constructeur a trouvé une autre partie prête à acheter la propriété pour 2 millions de dollars. Le constructeur vend l’option de propriété au nouveau parti au nouveau prix de 30 000 $. La nouvelle partie remplace le constructeur dans le contrat d’option initial. Le nouveau parti exerce l’option et achète la propriété pour 2 millions de dollars. Le vendeur reçoit 2 millions de dollars du nouveau parti et conserve des frais d’option de 25 000 $ du constructeur. Le constructeur a vendu l’option pour 30 000 $, il a donc gagné 5 000 $ et ne s’est pas retrouvé avec un actif qu’il ne pouvait pas utiliser.

Scénario 3

Le constructeur est simplement un acheteur d’options cherchant à bénéficier d’une hausse du prix du bien. Si le prix demandé de 2 millions de dollars passe à 2,2 millions de dollars dans cinq mois, le constructeur bénéficiera de l’exercice de l’option d’achat de la propriété et de la vente de la propriété avec profit. À la clôture de la transaction, le propriétaire reçoit 2 millions de dollars plus des frais d’option de 25 000 $. Le constructeur a réalisé un profit de 175 000 $ sur la vente de la propriété.

Scénario 4

Le constructeur ne peut pas obtenir de prêt ou de permis. Il n’a pas non plus trouvé d’autres acheteurs intéressés. Le constructeur laisse l’option expirer et perd la prime d’option. Cependant, l’acheteur peut éviter un investissement potentiellement mauvais de 2 millions de dollars en payant une prime de 25 000 $ (1,25 % de la valeur réelle de la transaction). Le vendeur a gagné 25 000 $ et a continué à chercher un acheteur.

Dans tous les cas, une fois le contrat d’option immobilière signé, le vendeur n’a plus le choix de vendre le bien ni à quel prix pendant la durée de détention de l’option. Le vendeur doit attendre six mois la décision de l’acheteur. C’est pourquoi le vendeur perçoit et conserve la prime d’option quelle que soit la décision finale de l’acheteur.

Avantages des options immobilières

Il existe un certain nombre de raisons pour lesquelles vous souhaiterez peut-être posséder une option immobilière particulière. Certains des avantages sont décrits ci-dessous.

• Faible investissement initial: L’un des avantages les plus importants du choix d’un bien immobilier est le faible coût initial. Au lieu de payer le prix total de l’actif, l’acheteur paie simplement les frais d’option. Cela permet aux investisseurs de contrôler des biens immobiliers de valeur sans avoir à dépenser de grosses sommes d’argent.
• Flexibilité de mise en œuvre: Les options immobilières donnent à l’acheteur le droit, mais pas l’obligation, d’acheter un bien immobilier dans un délai déterminé. Cette flexibilité est particulièrement bénéfique si les acheteurs potentiels ne sont pas sûrs de ce qu’ils veulent faire ou souhaitent faire preuve de plus de diligence raisonnable.
• Profitez de l’évaluation du marché: Pendant la période d’option, si la valeur de l’actif augmente, l’acheteur peut l’acheter à un prix convenu à l’avance et recevoir immédiatement des capitaux propres. De plus, l’option elle-même peut devenir un atout précieux car l’acheteur peut la vendre à une autre partie pour réaliser un profit. Cela fait des options immobilières une stratégie attractive sur des marchés à fort potentiel de hausse.
• L’heure de la diligence: La période de sélection donne le temps aux acheteurs d’évaluer minutieusement la propriété et son potentiel sans se précipiter pour acheter. Cela comprend la réalisation d’inspections, la vérification des lois d’urbanisme, l’analyse des tendances du marché et l’obtention de financements.

Inconvénients des options immobilières

Voici une liste des inconvénients des options immobilières :

• Les frais d’option ne sont pas remboursables: L’acheteur doit payer des frais initiaux pour garantir l’option, et ces frais ne sont généralement pas remboursables. Si l’acheteur décide de ne pas exercer l’option, il perdra la prime.
• Contrôle limité sur les actifs: Tant qu’il détient l’option, l’acheteur ne possède ni ne contrôle l’actif. Cette restriction signifie qu’ils ne peuvent pas apporter d’améliorations, générer des revenus ou affecter la valeur de la propriété jusqu’à ce que l’achat soit finalisé.
• Risque de récession du marché: Si la valeur de l’actif diminue pendant la durée de l’option, l’acheteur peut trouver imprudent ou non rentable d’exercer l’option. Cela signifie qu’ils pourraient non seulement perdre l’opportunité de bénéficier de l’accord, mais également la prime initiale de l’option.
• Sensibilité temporelle: Les options ont une date d’expiration prédéterminée, ce qui oblige l’acheteur à agir dans le délai spécifié. Si l’acheteur ne peut pas obtenir de financement, faire preuve de diligence raisonnable ou conclure d’autres accords avant l’expiration de l’option, il perdra complètement cette opportunité.

Considérations particulières

La durée de détention de ces options peut varier, ce qui modifie également le risque. Les vendeurs sont généralement tenus à un prix fixe. Cependant, une capacité d’exercice élevée peut leur donner une certaine latitude pour faire de meilleurs choix ou prendre de meilleures dispositions. L’acheteur est généralement tenu de payer une prime spécifique pendant toute la période de détention. Les primes peuvent aider à réduire le prix d’achat. Ils peuvent également permettre aux acheteurs d’obtenir de meilleures conditions de financement hypothécaire, contribuant ainsi à réduire les coûts globaux. Pendant la période de détention, le bien peut également prendre de la valeur, le prix d’achat restant constant.

Le défaut du vendeur d’options peut être l’un des défis majeurs des contrats d’options immobilières. Dans de tels cas, le seul recours de l’acheteur est souvent de poursuivre. Le manque d’informations publiques et de documents historiques sur les participants aux options immobilières constitue un autre défi. Les investisseurs en options immobilières devront peut-être également prendre en compte des coûts supplémentaires tels que les frais de services juridiques tels que la rédaction et l’enregistrement des contrats.

Exemple concret d’options immobilières

En 2023, One Liberty Properties, Inc. a signé un contrat pour acquérir un bâtiment industriel de 302 000 pieds carrés près d’Omaha, Nebraska, pour 33 millions de dollars. Bien qu’elle ne soit pas explicitement décrite comme une option immobilière, la nature de la transaction suggère que la société a obtenu une forme d’accord d’option pour effectuer une vérification diligente et organiser le financement avant de finaliser l’achat.

Comme indiqué, One Liberty pourrait retarder la date d’acquisition finale jusqu’au 30 septembre 2024. Cela donne à One Liberty une flexibilité, lui donnant le temps de vérifier la valeur des actifs et les contrats de location avec plusieurs locataires. Cela comprend également l’évaluation de l’état du bâtiment, l’examen des baux des locataires (y compris ceux avec des locataires de qualité investissement) et la confirmation de la faisabilité des options de financement. En utilisant ce temps pour enquêter pleinement sur la propriété, l’entreprise a minimisé les risques associés à un investissement aussi important, en particulier sur le marché concurrentiel de l’immobilier industriel.

De plus, la période de report permet à One Liberty Properties de garantir 18,4 millions de dollars de dette hypothécaire à un taux d’intérêt de 6,08 % dans le cadre du plan de financement. Cela correspond à l’avantage stratégique de l’option immobilière, donnant à One Liberty le temps de coordonner le capital tout en gardant le contrôle des actifs. One Liberty peut ne pas vouloir acheter la propriété sans ce financement, même s’il risque de perdre la propriété dans sa poursuite.

Conclusion

Les options immobilières offrent une méthode alternative pour négocier, investir et tirer profit des investissements immobiliers. Ils peuvent être considérés comme une sorte de contrat de gré à gré entre deux parties. Il n’existe pas de marché des changes pour ces types d’options, mais il peut exister des conditions créatives qui pourraient potentiellement permettre à l’acheteur de vendre l’option pendant la période de détention. En général, les parties impliquées doivent s’assurer que les termes du contrat d’options sont correctement rédigés, équitables et respectés par les parties impliquées.

Les options immobilières peuvent offrir un certain nombre de façons alternatives de gagner de l’argent, mais généralement l’un de leurs plus grands avantages est le détournement des risques majeurs. Les promoteurs immobiliers peuvent bénéficier de la détention de nombreux contrats d’options immobilières et éventuellement de l’exercice d’un nombre restreint de contrats en fonction de l’évolution de la période de détention. Le preneur d’assurance peut également choisir de renoncer à une option si des changements surviennent pendant la période de détention, comme une nouvelle autoroute très fréquentée ou une augmentation de la criminalité.