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Leçon principale
- L’impôt sur les plus-values peut avoir un impact significatif sur les bénéfices issus de la vente d’un bien immobilier locatif.
- Assurez-vous de vendre votre bien locatif après au moins un an de possession et, si possible, vendez-le lorsque vos revenus sont au plus bas.
- D’autres conseils pour économiser de l’argent incluent la conversion de votre bien locatif en résidence principale, la déduction autant de dépenses que possible et la compensation des gains par les pertes.
- Si vous souhaitez remplacer un bien locatif, envisagez un échange 1031.
- Les conseils fiscaux professionnels sont essentiels pour les stratégies fiscales personnalisées et la conformité légale.
Vendre un bien locatif peut être un véritable casse-tête. La première chose à laquelle les propriétaires peuvent penser est un flux de trésorerie important et moins de responsabilités. Cependant, il existe également de nombreux obstacles à surmonter, notamment le fait de devoir faire face à une facture fiscale potentiellement importante. Heureusement, il existe de nombreuses façons de minimiser vos impôts, notamment en convertissant la propriété en résidence principale et en profitant des pertes fiscales.
Comprendre l’impôt sur les plus-values sur les immeubles locatifs
Lorsque vous vendez un bien à un prix supérieur à son coût initial, vous êtes soumis à l’impôt sur les plus-values. Cet actif peut être des actions d’une entreprise, une œuvre d’art, des bijoux, une voiture ou une propriété que vous louez.
Disons que vous achetez un bien locatif pour 300 000 $ et que vous le vendez pour 400 000 $. Vous pourriez être imposé sur les bénéfices réalisés jusqu’à 100 000 $. Si vous êtes propriétaire de la propriété depuis plus d’un an, vous répondrez très probablement au critère des gains en capital de 15 %, ce qui porte l’impôt à payer dans cet exemple à 15 000 $.
Plus-values à court et à long terme
Les gains en capital peuvent être à court ou à long terme. Si vous vendez un actif avec profit dans l’année suivant son achat, cela sera considéré comme une plus-value à court terme. Si vous vendez l’actif avec profit après plus d’un an, il s’agit d’une plus-value à long terme.
Les plus-values à court terme sont imposées comme revenus réguliers à des taux allant de 10 % à 37 %, en fonction du montant de ces revenus et des autres revenus.
| Taux marginaux d’imposition 2025 par revenu et statut fiscal | ||
|---|---|---|
| Impôt Proportion | Pour les candidats célibataires | pour les personnes mariées Le couple a déposé une demande conjointe |
| 10% | 11 925 $ ou moins | 23 850 $ ou moins |
| 12% | 11 926 $ à 48 475 $ | 23 851 $ à 96 950 $ |
| 22% | 48 476 $ à 103 350 $ | 96 951 $ à 206 700 $ |
| 24% | 103 351 $ à 197 300 $ | 206 701 $ à 394 600 $ |
| 32% | 197 301 $ à 250 525 $ | 394 601 $ à 501 050 $ |
| 35% | 250 526 $ à 626 350 $ | 501 051 $ à 751 600 $ |
| 37% | Plus de 626 350 $ | Plus de 751 600 $ |
Source : Service du revenu interne
Les plus-values à long terme sont imposées à un taux légèrement plus favorable, allant de 0 % à 20 %, selon votre revenu imposable.
| Taux d’imposition 2025 par revenu pour les plus-values à long terme | |||
|---|---|---|---|
| Statut de la demande | Montant d’intérêt à 0 % | Montant des intérêts 15% | Montant des intérêts 20% |
| Célibataire | 0 $ à 48 350 $ | 48 351 $ à 533 400 $ | 533 401 $ ou plus |
| Chef de famille | 0 $ à 64 750 $ | 64 751 $ à 566 700 $ | 566 701 $ ou plus |
| Conjoints déclarant conjointement et conjoint survivant | 0 $ à 96 700 $ | 96 701 $ à 600 050 $ | 600 051 $ ou plus |
| Marié, déposer séparément | 0 $ à 48 350 $ | 48 351 $ à 300 000 $ | 300 001 $ ou plus |
| Fiducies et successions | 0 $ à 3 250 $ | 3 251 $ à 15 900 $ | 15 901 $ et plus |
Source : Service du revenu interne
| Taux d’imposition 2026 par revenu pour les plus-values à long terme | |||
|---|---|---|---|
| Statut de la demande | Montant d’intérêt à 0 % | Montant des intérêts 15% | Montant des intérêts 20% |
| Célibataire | 0 $ à 49 450 $ | 49 451 $ à 545 500 $ | 545 501 $ ou plus |
| Chef de famille | 0 $ à 66 200 $ | 66 201 $ à 579 600 $ | 579 601 $ ou plus |
| Conjoints déclarant conjointement et conjoint survivant | 0 $ à 98 900 $ | 98 901 $ à 613 700 $ | 613 701 $ ou plus |
| Marié, déposer séparément | 0 $ à 49 450 $ | 49 451 $ à 306 850 $ | 306 851 $ ou plus |
| Fiducies et successions | 0 $ à 3 300 $ | 3 301 $ à 16 250 $ | 16 251 $ ou plus |
Source : Service du revenu interne
Stratégies pour minimiser les impôts sur les plus-values
Voici quelques stratégies plus efficaces pour réduire, reporter ou même éliminer l’impôt sur les plus-values lors de la vente d’immeubles locatifs :
Ne vendez pas la première année
Le moyen le plus simple de réduire l’impôt sur les plus-values est de vendre votre bien locatif après au moins un an de possession pour bénéficier du taux d’imposition à long terme.
Transformer un bien locatif en résidence principale
Si vous pouvez vivre dans la propriété pendant deux ans avant de la vendre, vous pouvez l’enregistrer comme résidence principale et payer moins ou pas d’impôt sur les plus-values.
La résidence principale bénéficie d’avantages fiscaux. En vertu de l’article 121 de l’Internal Revenue Code (IRC), les bénéfices allant jusqu’à 250 000 $ pour les personnes célibataires et jusqu’à 500 000 $ pour les personnes mariées déclarant conjointement ne sont pas imposés.
Pour bénéficier de cette exonération, vous devez être propriétaire et habiter la propriété pendant au moins deux des cinq années précédant la vente. (Vous ne pouvez pas utiliser cette exemption plus d’une fois tous les deux ans.)
« Déménager dans un immeuble de placement peut vous permettre de vendre immédiatement votre résidence principale actuelle », explique Scott Westfall, courtier immobilier et consultant chez Broadside Realty. « Après deux ans, vous pouvez vendre votre bien locatif et éviter de payer l’impôt sur les plus-values sur la plupart, sinon la totalité, des bénéfices de cette vente.“
Participer aux échanges de la section 1031
Si vous envisagez de continuer à investir dans des immeubles locatifs, un échange 1031 mérite d’être envisagé. Nommé d’après la section 1031 de l’IRC, il permet aux investisseurs de différer le paiement de l’impôt sur les plus-values sur les immeubles locatifs en réinvestissant le produit dans des actifs similaires.
Vous devrez agir rapidement pour bénéficier de cette prestation. Après la vente, vous disposez de 45 jours pour sélectionner votre nouveau bien et de six mois pour finaliser la transaction. Essentiellement, cela signifie que vous devriez commencer à chercher une propriété de remplacement avant de vendre l’ancienne.
N’oubliez pas non plus que la nouvelle propriété doit être d’une valeur égale ou supérieure et que les fonds provenant de l’ancienne propriété doivent être détenus par un intermédiaire qualifié jusqu’à ce qu’une propriété de remplacement puisse être achetée.
Vendez lorsque vos revenus sont les plus bas
Le taux d’imposition des plus-values à payer dépend de votre revenu imposable. Ainsi, si possible, vous devriez vendre votre bien locatif les années où vous gagnez moins d’argent.
Si vos revenus fluctuent, envisagez de vendre vos actifs au cours d’une année où les impôts seront probablement moins élevés. De plus, si vous approchez de la retraite, vous devriez arrêter de vendre des actions, en supposant que votre revenu de retraite soit inférieur.
Récolter les pertes fiscales
La récolte de pertes fiscales consiste à vendre des investissements à perte pour compenser les plus-values sur les investissements dont la valeur augmente.
Voici un exemple : disons que vous envisagez de vendre votre bien locatif pour un bénéfice de 100 000 $ et que vous subissez également une perte non réalisée de 25 000 $ sur l’investissement que vous souhaitez quitter. Si vous vendez la propriété et l’investissement sous-performant au cours de la même année d’imposition, votre capital imposable total sera de 75 000 $ (100 000 $ – 25 000 $).
Il existe des limites à la récolte des pertes fiscales. Si vos pertes en capital dépassent vos gains au cours de l’année fiscale, elles ne pourront pas nécessairement toutes être appliquées à votre facture fiscale. Si vos pertes sont supérieures à vos gains en capital, le maximum que vous pouvez déduire de votre revenu brut est de 3 000 $ par an, ou de 1 500 $ si vous êtes marié et déclarez séparément. Toutefois, les pertes non utilisées peuvent être reportées sur les années fiscales ultérieures.
Déduction des dépenses
Une autre façon de réduire votre dette fiscale sur les gains en capital est de déduire autant de dépenses que possible. L’Internal Revenue Service (IRS) autorise de nombreuses déductions pour les propriétés locatives. Les dépenses admissibles, telles que les intérêts hypothécaires, les frais d’entretien et l’assurance, peuvent réduire votre facture fiscale. Vous pouvez également recourir à l’amortissement, qui vous permet de déduire le coût du bien locatif sur une certaine période.
Lorsqu’il est temps de vendre, vous pouvez déduire les frais de vente de votre propriété de vos gains en capital déclarés. Cela comprend les frais juridiques, immobiliers et de publicité, ainsi que les frais de préparation de la propriété à la vente.
« Vous calculez les gains en capital en soustrayant votre base du produit de la vente de la propriété », explique Kevin Amolsch, président de Pine Financial Group. “Votre base part du montant que vous avez payé pour la propriété lorsque vous l’avez achetée. Toute dépréciation réduira ce montant tandis que les améliorations l’augmenteront.”
Votre facture d’impôt sur les gains en capital peut également être réduite en documentant comment les améliorations et les rénovations que vous avez payées ont contribué à augmenter la valeur de la propriété.
“Plus la base est élevée, plus les impôts sur les plus-values que vous payez sont bas”, a ajouté Amolsch. « N’oubliez donc pas de suivre toutes les améliorations apportées à votre propriété.»
Conseil professionnel
Vous pourriez être tenté d’essayer d’économiser quelques dollars en lisant des articles comme celui-ci, puis de ne pas demander l’aide d’un professionnel. Cela pourrait vous coûter plus d’argent à long terme.
Calculer les plus-values sur les immeubles locatifs, déterminer la meilleure façon de réduire ces dettes, puis mettre en œuvre ces stratégies peuvent être compliqués. Pour de meilleurs résultats, vous devriez demander l’aide d’un conseiller fiscal agréé expérimenté dans ces transactions de vente.
Quel profit devriez-vous payer lors de la vente d’une maison de 400 000 $ ?
Le montant d’impôt que vous paierez lors de la vente d’une maison de 400 000 $ dépend en grande partie de votre revenu imposable et du fait que le gain en capital soit à court ou à long terme. Par exemple, au cours de l’année d’imposition 2025, si un déclarant gagnant entre 48 351 $ et 533 400 $ vendait sa maison après l’avoir possédée pendant moins d’un an, il serait soumis à un impôt sur les gains en capital de 35 %, ce qui signifie qu’il devrait 140 000 $. Cependant, si le même déclarant attendait après cette première année, le taux d’imposition des gains en capital serait de 15 %, il ne paierait donc que 60 000 $. Ces deux exemples ne supposent aucune exclusion, remise ou autre option pour minimiser l’impôt sur les plus-values.
Existe-t-il un moyen de payer l’impôt sur la plus-value sur un deuxième bien immobilier ?
Les résidences principales et secondaires sont considérées comme des immobilisations par l’Internal Revenue Service (IRS). Toutefois, seule la vente de l’ancien donne droit à une exonération d’impôt sur les gains en capital pouvant aller jusqu’à 500 000 $. Votre meilleure chance d’éviter l’impôt sur les plus-values lors de la vente de votre résidence secondaire est de transformer votre ancienne maison en résidence principale ou de réinvestir les bénéfices de la vente pour acheter un bien similaire. La première condition nécessite d’habiter la résidence secondaire pendant au moins deux ans au total (sur les cinq ans précédant la vente).
Comment obtenir 0% de plus-value à long terme ?
Pour bénéficier du taux d’imposition des plus-values à long terme de 0 %, votre revenu imposable ne doit pas dépasser les plafonds suivants en 2025 :
- 96 700 $ pour les couples mariés déclarant conjointement et les conjoints survivants (98 900 $ en 2026)
- 64 750 $ pour les chefs de famille (66 200 $ en 2026)
- 48 350 $ pour les couples mariés déposant une déclaration séparément et pour tous les autres déclarants (49 450 $ en 2026)
- 3 250 $ pour les successions et les fiducies (3 300 $ en 2026)
Conclusion
Détenir la propriété pendant plus d’un an, la convertir en résidence principale, utiliser les échanges au titre de l’article 1031, vendre lorsque vos revenus sont les plus bas, récolter des pertes fiscales et déduire les dépenses sont quelques-uns des moyens les plus efficaces de conserver plus de bénéfices lors de la vente de propriétés locatives. Les impôts sur les plus-values peuvent piquer. Cependant, avec l’aide d’un avocat ou d’un conseiller fiscal et de ces stratégies, ils peuvent être atténués, retardés, voire même évités.
