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Qu’est-ce que la juste valeur marchande ?
Quiconque a déjà tenté d’acheter ou de vendre une maison connaît l’importance de la juste valeur marchande (JVM) d’une propriété. La JVM est le prix auquel un actif serait vendu sur le marché libre dans des conditions normales. Par conséquent, la JVM est importante pour ceux qui possèdent une propriété ainsi que pour ceux qui doivent payer des impôts sur cette propriété. Les déductions basées sur l’actif nécessitent une détermination de la JVM. Ce terme est également largement utilisé sur le marché de l’investissement immobilier.
Malheureusement, il n’existe pas de moyen simple ou universel de déterminer la valeur marchande d’un bien immobilier. Cependant, presque toutes les évaluations boursières dépendent de deux facteurs : les évaluations immobilières et les ventes comparables récentes.
Leçon principale
- La juste valeur marchande est le prix auquel une maison se vendrait sur le marché libre dans des conditions normales.
- La juste valeur marchande (JVM) diffère souvent de la valeur marchande réelle ou de la valeur estimative et est utilisée dans certaines évaluations de taxes foncières.
- Des conseils sur la façon d’évaluer équitablement la valeur d’une propriété sont présentés par l’Internal Revenue Service (IRS).
L’économie de la valeur marchande
La valeur de chaque marchandise dans une économie de marché repose sur le processus de découverte des prix. Fabricants et revendeurs proposent des valeurs hypothétiques et espèrent trouver un acheteur avec une valorisation similaire. À l’inverse, les consommateurs augmentent ou diminuent les prix en fonction de leur interprétation changeante de la valeur des biens. Ce processus est imparfait et en constante évolution.
Sur le marché immobilier, les acheteurs doivent fixer un prix supérieur au montant qu’ils sont prêts à échanger pour l’acquérir. Dans le même temps, le vendeur doit fixer le prix du bien à un prix inférieur au montant proposé. Bien entendu, l’offre et la demande de logements dans une zone donnée influenceront ces évaluations économiques, tout comme l’état de l’économie dans son ensemble en termes de croissance du PIB, de chômage et d’inflation.
Les avis et les ventes sont comparables
Un avis est une opinion professionnelle précieuse. Au cours du processus de vente d’une maison, le prêteur immobilier sélectionnera souvent un évaluateur pour donner un avis sur la valeur de la propriété à une date précise.
Les ventes comparables, également connues sous le nom de méthode des « données de marché », constituent la méthode la plus courante pour obtenir la valeur marchande. Ici, les ventes récentes de biens immobiliers de stature similaire sont prises en compte pour parvenir à un jugement. Si les prix des maisons récemment vendues qui répondent généralement aux mêmes critères que les vôtres (par exemple, superficie en pieds carrés, nombre de pièces, commodités, etc.) sont élevés, vous pouvez également recevoir une valeur d’expertise plus favorable. Notez que la valeur estimative peut différer considérablement du prix réel du marché.
Publication IRS 561
La publication du code des impôts régissant la juste valeur marchande des biens immobiliers est la publication IRS 561. Cette publication couvre tous les types d’évaluation d’actifs, y compris les voitures, les bateaux, les collections, les vêtements d’occasion, les actions, les brevets, les rentes et bien d’autres. Mais il ne consacre aucune partie à la détermination de la valeur marchande de l’immobilier.
La publication 561 indique qu ‘«une évaluation détaillée par un évaluateur professionnel est requise» pour une évaluation correcte. Trois méthodes sont considérées comme acceptables par les évaluateurs : la méthode des ventes comparatives, la méthode de capitalisation des revenus ou la méthode du nouveau coût de remplacement.
Méthode de vente équivalente
La méthode des ventes comparables compare une propriété à d’autres propriétés présentant des caractéristiques similaires qui ont été récemment vendues. Cette méthode prend en compte toutes les caractéristiques de la propriété, telles que la taille, le nombre de chambres et l’effet des caractéristiques individuelles sur la valeur globale de la propriété.
Méthode de capitalisation des revenus
La méthode de capitalisation des revenus évalue un investissement en fonction des attentes de bénéfices futurs. Cette méthode relie la valeur d’un bien au loyer du marché qu’il pourrait rapporter et à sa valeur de revente.
Coûts de remplacement Nouvelle approche de la valeur
La méthode du coût de remplacement à la nouvelle valeur détermine le coût actuel de construction d’une propriété avec les mêmes commodités en utilisant des matériaux de construction existants et en respectant les normes de conception et d’aménagement en vigueur.
Avertissement
Les pratiques discriminatoires dans la profession d’évaluateur de maisons sont illégales.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est également illégale. Si vous pensez avoir été victime d’une discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre les mesures suivantes. L’une de ces étapes consiste à soumettre un rapport à Bureau de la protection financière des consommateurs ou avec Département américain du logement et du développement urbain (HUD).
À quel prix la plupart des maisons sont-elles vendues ?
Selon la Banque fédérale de réserve de Saint-Louis, le prix de vente médian des maisons vendues aux États-Unis était de 420 400 $ au troisième trimestre 2024.
Comment puis-je vérifier la valeur de ma maison actuelle ?
Bien qu’il existe des outils en ligne qui vous permettent d’estimer la valeur actuelle de votre maison, l’évaluation la plus précise se fait par l’intermédiaire d’un évaluateur.
Comment trouver la valeur du bien ?
La meilleure façon de connaître la valeur de votre maison est de faire appel à un évaluateur.
Conclusion
Quelle que soit la manière dont vous fixez le prix de la propriété, le montant reçu pour une maison sera en fin de compte négocié entre l’acheteur et le vendeur. Chaque partie peut utiliser des techniques d’évaluation pour défendre sa cause, mais un accord est généralement atteint avec certains compromis.
