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L’accession à la propriété reste une partie importante du rêve américain. C’est peut-être pour cela qu’il existe tant d’incitations conçues pour permettre aux premiers acheteurs d’acheter plus facilement une maison. Ces incitations comprennent des subventions fédérales et étatiques, des crédits d’impôt et d’autres options. Même si vous étiez auparavant propriétaire d’une maison, vous pouvez toujours être admissible à ces programmes si vous respectez des directives spécifiques. Par exemple, vous pourrez peut-être bénéficier d’un crédit d’impôt pour l’énergie ou déduire les intérêts hypothécaires de vos impôts.
Leçon principale
- Un large éventail d’options facilite la tâche des premiers acheteurs de maison (qui peuvent en fait inclure d’anciens propriétaires).
- Des subventions accordées par le HUD et des programmes d’État existent tous deux pour aider les nouveaux arrivants.
- Les acheteurs d’une première maison peuvent retirer les fonds de l’IRA pour payer les dépenses liées au logement sans pénalité.
- Comme tous les acheteurs de maison, les primo-accédants peuvent bénéficier de déductions fiscales pour les intérêts hypothécaires et les crédits énergétiques.
- La Federal National Mortgage Association propose également des prêts aux acheteurs d’une première maison intéressés par des rénovations.
Acheteur d’une première maison : définition
Selon le Département américain du logement et du développement urbain (HUD), un acheteur d’une première maison est une personne qui remplit l’une des conditions suivantes :
- Un particulier qui n’a pas été propriétaire de résidence principale au cours de la période de trois ans se terminant à la date d’achat du bien (et son conjoint)
- Un parent célibataire ne possède une maison avec un ex-conjoint que lorsqu’il est marié
- Une femme au foyer déplacée est propriétaire uniquement avec son conjoint
- Les particuliers possédant uniquement une résidence principale non rattachée à une fondation fixe selon la réglementation en vigueur
- Une personne qui possède uniquement une propriété qui n’est pas conforme aux codes du bâtiment nationaux, locaux ou modèles et ne peut pas s’y conformer à un coût inférieur au coût de construction d’une structure permanente.
Tant que vous êtes admissible en tant qu’acheteur d’une première maison, comme décrit ci-dessus, les options abordées dans cet article peuvent vous aider à faire de votre rêve d’acheter une nouvelle maison une réalité. N’ayez pas peur de postuler simplement parce qu’aucun membre de votre famille n’est propriétaire d’une maison auparavant ou parce que vous avez été injustement refusé dans le passé.
Avertissement
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime d’une discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre les mesures suivantes. L’une de ces étapes consiste à déposer un rapport auprès du Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) ou HUD.
Avantages pour la première fois
Accueil sur HUD
Le premier endroit où chercher un soutien financier est HUD. Bien que l’agence elle-même n’accorde pas de subventions aux particuliers, elle fournit un financement pour l’achat d’une première maison spécifiquement aux organisations bénéficiant du statut d’exonération fiscale de l’Internal Revenue Service (IRS). Le site Web du HUD contient des informations détaillées.
Regardez votre IRA
Chaque acheteur d’une première maison a le droit de recevoir jusqu’à 10 000 $ de revenu de portefeuille provenant d’un IRA traditionnel ou Roth sans payer la pénalité de retrait anticipé de 10 %.
L’IRS définit un acheteur d’une première maison comme une personne qui n’est pas propriétaire de résidence personnelle depuis deux ans. (Notez que ceci est différent du HUD, qui considère qu’un premier acheteur est une personne qui n’est pas propriétaire de résidence depuis trois ans.)
Cela signifie que même si vous étiez auparavant propriétaire d’une maison, vous pouvez toujours utiliser ces fonds pour un acompte, des frais de clôture ou d’autres dépenses connexes si vous répondez aux critères fédéraux, note Dean Ferraro, un agent autorisé à représenter les contribuables devant l’Internal Revenue Service (IRS).
Étant donné que chaque individu peut retirer 10 000 $ à vie sans pénalité, un couple peut retirer jusqu’à 20 000 $ (de leurs IRA distincts) combinés pour payer leur première maison. Assurez-vous simplement d’utiliser l’argent dans les 120 jours, sinon l’argent sera soumis à une pénalité de 10 %.
Augmenter l’ampleur des programmes de l’État
De nombreux États, comme l’Illinois et l’Ohio, offrent une aide au versement initial aux acheteurs d’une première maison qualifiés. En règle générale, l’éligibilité à ces programmes est basée sur le revenu et peut également limiter le prix de la propriété achetée. Ceux qui remplissent les conditions requises peuvent recevoir un financement pour les acomptes, les frais de clôture et les frais de réhabilitation ou d’amélioration de la propriété.
Connaître les options amérindiennes
Les acheteurs d’une première maison amérindienne peuvent demander un prêt au titre de l’article 184 (en fait, tous les Amérindiens le peuvent). “A côté du prêt VA sans acompte, il s’agit du meilleur prêt subventionné par le gouvernement fédéral”, déclare Ferraro. Ce prêt nécessite des frais de souscription initiaux de 1,5 % et un acompte de seulement 2,25 % pour les prêts de plus de 50 000 $ (pour les prêts inférieurs à ce montant, le taux est de 1,25 %).
Contrairement au taux d’intérêt d’un prêt traditionnel, qui est souvent basé sur la cote de crédit de l’emprunteur, le taux d’intérêt de ce prêt est basé sur les taux d’intérêt actuels du marché. Les prêts de l’article 184 ne peuvent être utilisés que pour les maisons unifamiliales (un à quatre logements) et les résidences principales.
Ressentez la Fed
Si vous jouez au jeu du fixateur, le programme HomePath ReadyBuyer de la Federal National Mortgage Association (FNMA) est destiné aux primo-accédants. Après avoir suivi le cours de formation en ligne requis sur l’achat d’une maison, les participants peuvent recevoir jusqu’à 3 % d’aide aux frais de clôture. La subvention sert à l’achat d’une propriété saisie appartenant à Fannie Mae, affectueusement connue sous le nom de FNMA.
D’autres entreprises parrainées par le gouvernement fédéral ou le gouvernement proposent des programmes et une assistance qui, bien que pas exclusivement destinés aux primo-accédants, donnent la priorité à ceux qui ont moins d’argent pour un acompte ou des antécédents de crédit limités. Les plus connus d’entre eux sont les prêts de la Federal Housing Administration (FHA) et les prêts du Department of Veterans Affairs (VA).
Des avantages fiscaux pour tous les acheteurs de maison
L’achat de votre première maison vous donne également droit à des incitatifs fiscaux offerts à tous les acheteurs de maison, qu’ils en soient à leur première ou cinquième résidence.
Déduction des intérêts hypothécaires immobiliers
Les intérêts hypothécaires immobiliers étaient autrefois l’une des déductions les plus importantes pour ceux qui les détaillaient. Cependant, la Loi sur les réductions d’impôts et l’emploi (TCJA) a limité cette déduction aux intérêts payés de 750 000 $ ou moins (375 000 $ ou moins pour les personnes mariées déclarant séparément).
Cependant, après l’adoption de la loi de crédits consolidée, la déduction standard pour une personne mariée ou célibataire en 2025 est de 15 000 $ et 30 000 $ (contre 14 600 $ et 29 200 $ en 2024), ce qui rend moins probable que tout le monde ait suffisamment de déductions à détailler.
Toutefois, les intérêts hypothécaires sont déductibles. Vous serez informé des intérêts dus au prêteur sur un formulaire 1098 envoyé chaque année en janvier ou début février.
Déduire des points ou des frais de montage de prêt
Les frais et les points que vous payez pour obtenir un prêt hypothécaire peuvent être appliqués en déduction, selon Lisa Greene-LewisExpert-comptable diplômé. “Les points seront également déclarés sur le formulaire 1098 de votre prêteur ou sur votre relevé de règlement à la fin de l’année”, dit-elle, ajoutant que les règles de déduction des points seront différentes pour un premier achat ou un refinancement.
Les déductions d’impôt foncier s’appliquent aux impôts fonciers nationaux et locaux en fonction de la valeur de votre maison. Le montant déductible est le montant payé par le propriétaire, y compris tous les paiements effectués via le compte séquestre au moment du règlement ou de la clôture. Cependant, la TCJA a fixé une limite de déduction de 10 000 $ (5 000 $ si le mariage est déclaré séparément).
«Vous pouvez voir les impôts fonciers payés sur le formulaire 1098 par votre société de prêt hypothécaire si vos impôts fonciers sont payés par l’intermédiaire de votre société de prêt hypothécaire», explique Greene-Lewis. « Sinon, vous devez déclarer le montant des taxes foncières que vous avez payées au cours de l’année indiquée sur votre facture de taxes foncières. »
Crédit énergie résidentiel
Les propriétaires qui installent des panneaux solaires, des systèmes de chauffage géothermique et des éoliennes entre 2022 et 2032 peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 %. Il n’y a pas de plafond sur le montant pouvant être réclamé.
Les fenêtres et les systèmes de chauffage ou de climatisation éconergétiques peuvent également donner droit à des crédits d’impôt. Vérifier Liste d’incitations énergétiques IRS pour voir si vous êtes admissible.
N’oubliez pas la différence entre une déduction fiscale et un crédit d’impôt, explique Greene-Lewis. “Les déductions fiscales réduisent votre revenu imposable, mais votre réduction d’impôt réelle est basée sur votre tranche d’imposition. Un crédit d’impôt est une réduction d’un dollar pour un dollar des impôts que vous devez.”
Cela signifie que le crédit vous aide à épargner davantage. “Une déduction fiscale de 100 $ réduira votre obligation fiscale de 100 $, tandis qu’une déduction fiscale de 100 $ réduira vos impôts de 25 $ si vous êtes dans la tranche d’imposition de 25 %”, a déclaré Greene-Lewis.
Puis-je bénéficier d’un avantage fiscal lorsque j’achète une maison ?
L’allégement fiscal le plus avantageux pour les acheteurs de maison est la limite des déductions d’intérêts hypothécaires pouvant atteindre 750 000 $. La déduction forfaitaire pour les particuliers est de 15 000 $ en 2025 (14 600 $ en 2024) et pour les couples mariés déclarant conjointement, elle est de 30 000 $ (29 200 $ en 2024). Il existe d’autres allégements fiscaux auxquels un particulier peut prétendre en fonction des détails de la maison achetée et du particulier.
Quels sont les programmes d’accession à la propriété ?
Certains des programmes les plus populaires pour les acheteurs d’une première maison comprennent les prêts FHA, les prêts USDA, les prêts VA, les programmes Fannie Mae ou Freddie Mac, les prêts directs amérindiens et les prêts hypothécaires économes en énergie.
Qu’est-ce que la loi sur l’accession à la propriété ?
La loi sur les acheteurs d’une première maison est un projet de loi proposé sous le président Joe Biden qui réduirait la facture fiscale d’un particulier de 15 000 $ pour les célibataires et de 7 500 $ pour les personnes mariées déclarant séparément. Ce projet de loi attend toujours d’être approuvé pour devenir loi.
Conclusion
Les coûts de l’accession à la propriété vont au-delà des acomptes et des mensualités hypothécaires. Assurez-vous de déterminer combien vous pouvez réellement vous permettre avant de commencer à chercher – non seulement pour la maison, mais aussi pour le prêteur hypothécaire.
« Assurez-vous de prendre en compte les frais de clôture, les frais de déménagement, l’inspection de la maison, les frais de dépôt, l’assurance habitation, les taxes foncières, les frais de réparation et d’entretien, les éventuels frais d’association de propriétaires, etc. JD Croweprésident de Southeast Mortgage Company et ancien président de la Georgia Mortgage Bankers Association.
Savoir que vous pouvez vous permettre la maison que vous choisissez vous donnera les meilleures chances de pouvoir y vivre pendant de nombreuses années.
