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L’immobilier commercial a longtemps été considéré comme un investissement générateur de flux de trésorerie, offrant souvent des rendements supérieurs à ceux des obligations d’entreprises présentant un risque légèrement plus élevé. En effet, les propriétaires d’immeubles commerciaux sont souvent payés, que l’entreprise du locataire soit rentable ou non. Alors que l’impact du COVID-19 s’est fait sentir partout, l’immobilier commercial le ressent de manière aiguë en termes de destruction de la demande. Nous examinerons les difficultés rencontrées par l’immobilier commercial et pourquoi elles ne sont pas nécessairement partagées dans l’ensemble du secteur.
Leçon principale
- L’immobilier commercial dépend des entreprises qui louent. La pandémie a entraîné des ralentissements et des fermetures généralisées des commerces de détail, avec une faible demande d’espace disponible.
- Les modalités de travail à domicile et les politiques permanentes de travail à domicile pourraient réduire le besoin d’espace de bureau même après la résolution de la pandémie.
- Certains sous-secteurs de l’immobilier commercial sont mieux placés pour résister à la pandémie, notamment les entrepôts et les centres de données.
La douleur à court terme du loyer, la douleur à long terme du changement culturel
Que vous regardiez un fonds négocié en bourse (ETF) comme le Real Estate Select Sector SPDR Fund (XLRE) ou une société comme Brookfield Property Partners LP (BPY), il est clair que l’immobilier commercial a plongé fin mars. La pandémie a vu les reports de loyer, les congés de loyer, les faillites de locataires et presque tous les autres cauchemars des propriétaires commerciaux devenir une réalité instantanée.
Les directives sanitaires entourant la pandémie ont modifié les besoins des locataires payants, et les mesures de secours temporaires et les annulations de demandes ont donné aux locataires non payants un pouvoir de négociation important. Les loyers des commerces de détail ont été particulièrement touchés, car bon nombre de ces entreprises physiques voient les consommateurs se tourner vers des options en ligne telles que l’accélération en temps réel d’Amazon.com, Inc. (AMZN). Que le loyer soit suspendu ou réduit pour ces locataires, nombre d’entre eux risquent de ne pas pouvoir survivre.
Bien que cette situation de revenus à court terme soit difficile pour l’immobilier commercial, la plus grande préoccupation concerne un changement à long terme dans l’approche des entreprises en matière de location d’espace. Poussées à innover par la pandémie, de nombreuses entreprises ont trouvé des moyens de travailler davantage à domicile. Cela est particulièrement évident dans le secteur de la technologie, où les entreprises vantent l’idée de politiques permanentes de travail à distance ou de travail depuis n’importe où, soutenues par des plateformes comme Zoom Video Communications, Inc. (ZM) et Slack Technologies, Inc. (WORK). Cependant, l’avenir des espaces de bureau est encore indécis, car de nombreuses entreprises semblent privilégier un modèle hybride dans lequel l’espace de bureau physique joue toujours un rôle dans la collecte et le partage d’idées en personne.
Cela dit, même les petites entreprises comme les restaurants examinent les coûts d’espace et se demandent si elles peuvent réduire les coûts et maintenir les bénéfices en passant à un modèle de livraison et de ramassage uniquement. Réduire l’espace tout en maintenant les ventes – ou réduire les coûts de l’espace en renégociant le loyer dans un marché faible – sera essentiel pour de nombreuses petites et moyennes entreprises qui tenteront de tenir le coup jusqu’à la fin de la pandémie. Les propriétaires commerciaux partageant des bureaux ou des centres commerciaux pourraient constater que la récupération des loyers est beaucoup plus lente que toute solution à la pandémie de coronavirus.
Plusieurs sous-secteurs se sont fortement développés
Alors que les espaces de bureaux et de vente au détail sont confrontés à des vents contraires à court, moyen et long terme en raison de la pandémie, plusieurs sous-secteurs de l’immobilier commercial survivent et même prospèrent. Les entrepôts liés au commerce électronique, les espaces de libre-entreposage et les espaces de vente au détail tirant parti des épiceries et des pharmacies résistent à la pandémie en fonction de la clientèle qu’ils servent. Par exemple, il est peu probable que les actifs qui servent de centres de données soient affectés négativement par la pandémie, car la demande pour ces services n’a fait qu’augmenter en raison des confinements et du travail à distance.
Malheureusement, la plupart des ETF exposés à l’immobilier commercial combinent ces sous-secteurs, de sorte que la force de ces sous-secteurs est limitée par la difficulté générale du secteur de la vente au détail. Malgré cela, les ETF qui suivent le secteur ont réalisé une reprise significative depuis leurs plus bas de mars – tous sont toujours en baisse pour l’année, mais la performance à partir du bas est orientée à la hausse. Même Brookfield Property Partners, en baisse de plus de 20 % sur l’année, est en hausse de plus de 90 % par rapport à ses plus bas niveaux de mars.
Conclusion
L’immobilier commercial a connu du succès sur le marché et continuera de connaître du succès dans le monde réel, où les taux de perception des loyers pourraient encore baisser. Les biens immobiliers liés au trafic et à la fréquentation des clients – comme les salles de sport, les hôtels, les centres de villégiature et les restaurants – subissent directement le poids de la pandémie, et les propriétaires derrière ces actifs partageront la souffrance. Heureusement pour les investisseurs ayant une large portée dans l’ensemble de l’industrie, certains sous-secteurs sont restés solides grâce à une clientèle résistante à la pandémie et qui ne dépend pas de la présence de personnes sur place.
Une fois qu’il y aura un vaccin et que la pandémie sera maîtrisée, l’immobilier commercial rebondira probablement fortement, même si les espaces de bureaux sont en difficulté. Après environ un an d’activité limitée, il y aura certainement plus de personnes cherchant à faire du shopping, voyager, prendre le train et profiter d’un espace autre que leur domicile.
