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Leçon principale
- Si le loyer augmente, vous pensez peut-être que l’achat d’une maison est un moyen d’économiser de l’argent, mais les taux d’intérêt et les coûts du logement sont des facteurs importants.
- Rester au même endroit pendant au moins 5 à 7 ans rend généralement l’accession à la propriété plus avantageuse.
- Si la location et l’achat vous semblent inabordables, des stratégies telles que le partage du logement, le déménagement ou la négociation de votre salaire peuvent vous aider.
Alors que les prix moyens des loyers ont augmenté de près de 28 % au cours des cinq dernières années, de nombreux locataires à travers le pays se demandent si l’accession à la propriété est la décision financière la plus judicieuse.
Selon Kirk Reagan, propriétaire de High Flight Financial, la réponse n’est pas simple.
« Il y a trop de facteurs pour établir une règle d’or », a-t-il déclaré.
Pour aider ses clients à faire le tri dans les chiffres, Reagan identifie le seuil de rentabilité dans le débat achat/location. En fin de compte, le prix et les taux d’intérêt sont les facteurs les plus importants, mais Reagan prend également en compte les acomptes, les taxes foncières, les assurances et d’autres coûts comme l’entretien. Bien entendu, vous devez également tenir compte de la durée de votre séjour et des autres options de style de vie.
Louer ou acheter : voici ce que disent les chiffres
Selon Sarah Maitre, fondatrice de Camriel Advisors, une bonne règle de base est le rapport prix/loyer. Ce ratio correspond au prix d’achat d’une maison divisé par le loyer annuel que vous payez.
« Si une maison coûte environ 20 fois moins que le loyer annuel, alors l’achat d’une maison peut commencer à avoir du sens », dit-elle.
D’après ce calcul, si vous payez 2 000 $ de loyer par mois – ou 24 000 $ par an – alors acheter une maison comparable coûtant plus de 480 000 $ n’est peut-être pas une décision judicieuse. Cependant, Maître prévient que l’accession à la propriété entraîne de nombreux coûts supplémentaires – et les taux d’intérêt, en particulier, peuvent faire une grande différence.
La calculatrice de Reagan permet d’illustrer l’impact de ces coûts sur les résultats. Lorsque vous prenez en compte le taux hypothécaire de 6,00 %, les taxes foncières, l’assurance et l’entretien, il est plus logique de louer à 2 000 $ par mois (24 000 $ par an), à moins que vous ne puissiez trouver une maison comparable pour plus de 335 000 $ – un rapport prix/loyer d’environ 14. Ces différences montrent pourquoi il est important de considérer la règle empirique comme un point de départ et non comme la réponse finale.
Rapport prix/loyer moyen
Selon une analyse de la société immobilière Clever, le rapport prix/loyer moyen aux États-Unis sera d’environ 14,3 d’ici 2024.
Un autre facteur très important est la durée pendant laquelle vous prévoyez de rester dans votre maison. En général, plus vous envisagez de rester longtemps dans la maison, plus l’achat est abordable. Dans sa calculatrice, Reagan a mis l’accent sur le « seuil de rentabilité », c’est-à-dire le temps qu’il faut avant que les avantages de l’accession à la propriété dépassent les économies réalisées grâce à la location.
Pour une maison de 325 000 $ avec un prêt à 6,50 %, le seuil de rentabilité est d’environ 14 ans, en supposant une mise de fonds de 20 % et qu’une maison de location comparable coûte 2 000 $ par mois. Encore une fois, ces chiffres sont très sensibles à l’évolution des coûts. Par exemple, si tous les autres facteurs sont égaux mais que les taux d’intérêt chutent à 4,00 %, le point mort tombera à un peu plus de trois ans.
Loyer moyen par rapport au prix moyen d’une maison
Le loyer médian pour tous les types de logements aux États-Unis était de 2 000 dollars par mois en novembre 2025, tandis que le prix médian des logements en octobre 2025 était de 440 387 dollars.
Si telles sont vos options, la calculatrice de Reagan indique que vous feriez mieux de louer. Cela suppose un taux d’intérêt de 6,00 %, une hypothèque fixe de 30 ans et un rendement de 7 % sur la mise de fonds de 20 % et les coûts mensuels supplémentaires que vous économisez, entre autres facteurs. Même si les locataires ne constituent pas une valeur nette dans une maison, ils peuvent quand même économiser en investissant la mise de fonds et la différence entre leur loyer mensuel et leur versement hypothécaire.
Après cinq ans, les locataires recevront une mise de fonds de 20 % plus une économie de 112 $ par mois, pour un total de 94 798 $. Si le locataire investissait la mise de fonds puis un montant mensuel supplémentaire de 112 $/mois dans un fonds indiciel rapportant 7 % annuellement, il disposerait de plus de 132 000 $ après cinq ans. Après 10 ans de mise en œuvre de cette stratégie d’investissement, ils disposeront de plus de 193 000 $.
| Louer contre acheter | ||
|---|---|---|
| Comparer | Louer | Acheter |
| Pré-paiement | 0 $ | 88 078 USD |
| Coûts mensuels | 2 000 USD | 2 112 $ |
| Coût après 5 ans | 120 000 dollars | 214 798 $ |
Au-delà des mathématiques : style de vie et stabilité
Pour beaucoup de gens, la vraie question ne concerne pas les feuilles de calcul mais la planification de la vie.
«Le facteur le plus important est votre certitude de rester dans la maison», dit Reagan.
Si vous envisagez de déménager dans les prochaines années, la location reste peut-être la meilleure option. La possession nécessite également un entretien.
« Allez-vous ajouter de la valeur ou retirer de la valeur ? Êtes-vous d’accord pour effectuer toute la maintenance vous-même ou pour la payer ? dit-il.
Maître a fait écho à ce sentiment. La location offre de la flexibilité si vous souhaitez déménager pour le travail ou l’aventure, tandis que l’achat est préférable si vous souhaitez bénéficier de la stabilité nécessaire pour vous installer et personnaliser votre maison pour toujours. Elle a également souligné la nécessité d’économiser.
« L’accession à la propriété signifie que c’est vous qui payez pour réparer une thermopompe qui se brise lors d’une grosse tempête de neige », a-t-elle déclaré.
Sam Mockford, conseiller chez Citrine Capital, énumère des facteurs de préparation supplémentaires : avoir suffisamment économisé pour un acompte plus les frais de clôture, s’assurer que les versements hypothécaires mensuels respectent le budget et être prêt à rester cinq à dix ans. Elle ajoute qu’un mode de vie sain est aussi important que les voyages, la vie sociale et la culture locale.
Les options lorsque la location et l’achat semblent hors de portée
Pour ceux qui ne se sentent pas satisfaits des deux options, il existe encore des moyens de réduire le stress.
Partager un appartement de deux chambres avec un colocataire coûte beaucoup moins cher que de louer une chambre seul.
“Au lieu de cela, trouvez un ami et investissez vos économies”, déclare Reagan.
Selon le US Census Bureau, le loyer médian d’un appartement d’une chambre aux États-Unis est de 1 301 dollars, contre 1 490 dollars pour un appartement de deux chambres. Cela signifie que deux amis partageant un appartement de deux chambres pourraient payer environ 745 $ par mois, soit près de 43 % de moins que pour un appartement d’une chambre. Sur un an, cela peut permettre d’économiser près de 7 000 $.
Si vous ne souhaitez pas avoir de colocataire, Maître vous recommande d’élargir votre recherche.
« Votre argent peut aller beaucoup plus loin en regardant juste en dehors des grandes villes, où les déplacements domicile-travail sont raisonnables mais le logement est moins cher », dit-elle.
- Mockford propose une série de stratégies :
- Envisagez le travail à distance pour déménager dans une zone moins chère
- Négocier un salaire plus élevé en utilisant les données sur le coût de la vie
- Complétez vos revenus grâce à des activités secondaires comme Uber ou DoorDash
- Réduire les coûts ou même sous-louer une pièce peut fournir un espace confortable tout en économisant pour des objectifs à long terme.
Conclusion
À mesure que les prix des loyers augmentent, l’achat d’un logement peut sembler plus attractif, mais cette décision dépend davantage des dépenses mensuelles. Les taux d’intérêt, l’horizon temporel et les priorités en matière de style de vie déterminent tous si la propriété a du sens. Une hypothèque fixe peut parfois contrecarrer les augmentations de loyer, mais seulement si les chiffres et l’étape de la vie sont corrects. Pour ceux qui se situent entre les deux, des stratégies créatives visant à réduire les coûts du logement et à accroître l’épargne peuvent maintenir la stabilité à long terme à portée de main.
