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Leçon principale
- Alors que la Réserve fédérale a réduit le taux des fonds fédéraux à deux reprises cette année, les taux hypothécaires continuent d’augmenter.
- Les taux d’intérêt hypothécaires ne sont pas directement liés à la politique de taux d’intérêt de la Fed, mais plutôt au rendement du Trésor à 10 ans.
- Les taux hypothécaires d’aujourd’hui ne sont pas très différents de la dernière fois où le taux des fonds fédéraux était de 4,50 % à 4,75 %.
- Cependant, les mensualités hypothécaires ont augmenté depuis février 2023, en grande partie en raison de la hausse de la valeur des maisons.
Il y a deux mois, le taux hypothécaire moyen sur 30 ans est tombé à son plus bas niveau depuis deux ans. Cela fait suite à des semaines d’optimisme concernant l’économie, comme un rapport sur l’emploi exceptionnellement solide et une baisse du taux d’inflation, et coïncide avec l’annonce par la Réserve fédérale d’une réduction de 50 points de base du taux des fonds fédéraux.
Désormais, les taux hypothécaires ne sont pas directement liés à la politique de taux d’intérêt de la Fed, mais plutôt au rendement du Trésor à 10 ans. Mais même avec des perspectives économiques optimistes, les taux hypothécaires n’ont augmenté qu’au cours des dernières semaines, atteignant 6,91 % mardi. Et cette hausse des taux intervient après que la Fed a de nouveau réduit ses taux le 7 novembre. Actuellement, le taux de référence des fonds fédéraux se situe entre 4,50 % et 4,75 %, un niveau observé pour la dernière fois en février et mars 2023.
À cette époque, les taux d’intérêt hypothécaires étaient à peu près les mêmes qu’aujourd’hui. Mais comme les taux hypothécaires ne montrent aucun signe de retournement – et que les traders sont divisés sur la possibilité de nouvelles baisses de taux lors de la prochaine réunion du FOMC en décembre – les acheteurs devront probablement attendre encore plus longtemps pour que les coûts globaux baissent.
Les taux hypothécaires sont à peu près les mêmes qu’en février 2023, mais la valeur des maisons a grimpé en flèche
Après avoir réduit les taux d’intérêt dans une fourchette de 0,00 % à 0,25 % en 2020, la Réserve fédérale a recommencé à augmenter les taux d’intérêt en 2022. Du 17 mars au 15 décembre 2022, le taux des fonds fédéraux est passé d’une fourchette de 0,25 % à 0,50 % à une fourchette de 4,25 % à 4,50 %. En 2023, le rythme des hausses a ralenti, mais le taux des fonds fédéraux a finalement atteint 5,25 %-5,50 %, son niveau le plus élevé depuis plus de deux décennies, où il est resté jusqu’au début des réductions il y a à peine deux mois.
Au cours de la même période, les taux hypothécaires fixes sur 30 ans ont également grimpé en flèche. Pendant une grande partie de 2021, les taux hypothécaires ont oscillé autour de 3,00 %, plus ou moins environ 15 points de base. Au moment de la première hausse des taux en 2022, les taux hypothécaires étaient passés à 4,50 %. Alors que la Fed poursuivait sa politique implacable, les taux hypothécaires ont suivi, dépassant finalement 5,00 % au printemps, remontant à 5,50 % cet été-là, dépassant 6,00 % à l’automne et atteignant un énorme 7,00 % à Halloween 2022. Et ce n’était pas la fin.
Les taux hypothécaires ont culminé à 8,01 % en octobre 2023 avant de diminuer progressivement, même si la Fed ne prendra aucune autre mesure pendant près de 14 mois. La première baisse du taux des fonds fédéraux a porté l’indice de référence à 4,75 %-5,00 %. La deuxième, en novembre, a fait baisser l’indice de référence de 25 points de base supplémentaires pour atteindre des niveaux similaires à ceux de février-mars 2023.
Une semaine après l’annonce de la Fed en février 2023, les taux hypothécaires étaient de 6,56 %, selon les données Zillow fournies à Financesimple. Mais le vendredi 15 novembre 2024, ce chiffre était de 6,92 %. Insérez ces chiffres dans notre calculateur hypothécaire et les résultats de la comparaison seront forcément un peu déséquilibrés, en supposant que le prix de votre maison et la mise de fonds restent les mêmes.
Et il y a des frictions. Même si votre taux d’intérêt peut être similaire, la valeur de votre maison a considérablement augmenté. Selon les données de Zillow, du 28 février 2023 au 31 octobre 2024, la valeur des maisons unifamiliales aux États-Unis a augmenté d’environ 6 %, passant de 338 883 $ à 358 695 $.
En utilisant des taux d’intérêt de 6,56 % et 6,92 % à titre de comparaison, cela signifie que si vous aviez déposé 20 % et contracté une hypothèque moyenne sur une maison moyenne en Amérique la dernière fois que les taux des fonds fédéraux étaient aussi bas, vous auriez payé un versement hypothécaire d’environ 1 724 $, avant les impôts fonciers et l’assurance habitation. Cette maison coûtera désormais environ 170 $ de plus par mois.
Mais à Los Angeles, par exemple, une maison moyenne en février 2023 aurait coûté environ 889 444 dollars et coûterait désormais 947 245 dollars. Votre versement hypothécaire (encore une fois, sans compter les taxes foncières ni l’assurance habitation) était alors d’environ 4 526 $ et il est maintenant d’environ 5 001 $.
Qu’est-ce qui fait que les prix de l’immobilier augmentent autant si les taux d’intérêt hypothécaires augmentent également ?
« Dans l’ensemble, nous constatons toujours d’importantes pénuries de stocks sur de nombreux marchés immobiliers, ce qui entraîne davantage de concurrence et une hausse des prix de l’immobilier », a-t-il déclaré. Bob Driscoll, vice-président principal et directeur des prêts résidentiels chez Rockland Trust.
Où seront les taux hypothécaires en 2024 et 2025 ?
À un peu plus de cinq semaines d’ici 2024, il est peu probable que les taux hypothécaires changent de manière significative avant la nouvelle année, quelle que soit la décision de la Réserve fédérale lors de la prochaine réunion du FOMC en décembre.
Regardez plutôt la croissance des rendements du Trésor à 10 ans, qui peuvent être un indicateur fiable des taux hypothécaires et ont récemment atteint leur plus haut niveau depuis juillet dans les jours qui ont suivi la réélection de l’ancien président Donald Trump. Cela suggère que les taux hypothécaires pourraient monter en flèche en 2025, alors que les investisseurs continuent de parier sur une deuxième administration Trump.
En fin de compte, cependant, les machinations complexes de la Réserve fédérale, ou même les détails des changements mensuels des taux hypothécaires et des rendements du Trésor à 10 ans, peuvent être une sorte de diversion.
“La maison est personnelle. Nos maisons sont l’endroit où nous passons la plupart de notre temps en dehors du travail ou au travail, si vous avez un travail hybride ou à distance, ainsi que l’endroit où nous passons du temps de qualité avec nos proches”, explique Driscoll. « Par conséquent, le processus d’achat ou de vente d’une maison suscite beaucoup d’émotions. S’il est important pour les premiers acheteurs de comprendre les conditions économiques, il est encore plus important de s’assurer que votre nouvelle maison potentielle correspond à vos besoins actuels et à la façon dont vous comptez vivre dans les trois à cinq prochaines années.
Comment nous suivons les taux d’intérêt hypothécaires
Les moyennes nationales et étatiques citées ci-dessus sont fournies via l’API Zillow Mortgage, en supposant un ratio prêt/valeur (LTV) de 80 % (c’est-à-dire un acompte d’au moins 20 %) et une cote de crédit du demandeur comprise entre 680 et 739. Le taux résultant représente ce à quoi un emprunteur s’attendrait lorsqu’il recevrait un devis d’un prêteur basé sur son expertise, qui peut différer du taux initialement annoncé. © Zillow, Inc., 2024. L’utilisation est soumise aux conditions d’utilisation de Zillow.
